博鳌演讲 | 李迅雷：分化趋势下的房地产前景与机会

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李迅雷(中泰证券首席经济学家):谢谢您的安排。我今天谈论的核心词是差异化。分化的迹象在世界和中国都很明显。全球经济正在经历负增长。尽管它受到流行病的影响，即使没有流行病，经济也可能会衰退。主要原因是二战后整个世界经历了长达75年的和平时期。

在和平阶段，我们的科学技术有了很高的发展，我们的医疗水平有了很大的提高，全球人口老龄化问题也出现了。我们的预期寿命也创造了人类历史上最高的寿命，所以经济增长率自然会放缓。简而言之，吃饭的人越来越多，工作的人越来越少，经济已经衰退。

另一方面，由于长期和平，游戏规则保持不变。如果玩任何游戏规则，都会导致分化，导致少数人赚钱，大多数人赔钱。

例如，最近美国发生了多次骚乱，即出于各种原因制造麻烦。这些问题的核心原因是什么？这不是对黑人的歧视，而是贫富差距。

看看右边的图表，我们可以看到前10%的人拥有近60%的财富。其中，在许多国家，1%的人拥有的财富比例超过20%，美国接近40%，俄罗斯为43%，印度为31%。因此，贫富之间的两极分化导致了对我们以消费为导向的经济增长模式的挑战。

此外，由于贫富差距过大，社会不满情绪正在爆发，这也加剧了国家间的争端。就像美国现在对中国征收关税一样，它将内部矛盾具体化了。它认为，正是中国的大量出口导致了美国底层民众的失业，从而形成了国与国之间的争端，这也导致了全球经济增长的放缓。

就中国而言，中国经济放缓也是一个经济分化的问题。从2010年到现在，经济已经连续10年下滑。经济低迷不可避免地会导致经济增长放缓，而股票经济的特征也随之出现。在经济增长10%的背景下，增量对精品股票的影响更大，因此在以股票经济为主导的时代，每个人都有机会减缓经济增长，带来结构性变化。

因此，这会在这个时候对房地产产生一定的影响。人口老龄化加剧了流动性的下降。虽然我们的人口流动性现在非常明显，但总的来说，与过去几年相比，我们明显放慢了速度。例如，近年来的年城镇化率为1.4%，2019年降至1%。

一方面，农村剩余劳动力正在放缓；另一方面，由于人口老龄化，人们不愿意搬家。农民工的平均年龄现已达到40岁。从2012年到现在，我们的工作年龄人口减少了3000万。

我们大多数人都缺乏观察维度，即老龄化对城市化的影响。当人口老龄化时，人们不愿意流动，许多农民工返回家乡，这使得我们的城市化进程受到限制。美国的城市化率为890%，在达到人口老龄化之前，他们已经实现了高度的城市化。我们是一个后发国家，在最初的30年里我们被耽搁了。在接下来的40年改革开放中，我们已经遇到了人口老龄化的问题，所以我们的城市化率是有限的。因此，在分析问题时，我们不能只看一个方面。如果我们只看一个方面，更落后的国家发展，非洲是未来经济快速增长的最佳地区。事实上，能做到吗？所以我们不能从一个维度看待这个问题。

总的来说，大多数地区的人口正在减少。我说的是净流入和净流出人口，不包括自然增长人口。例如，新生人口减去新死亡人口就是净增长人口。剔除净增长人口后，你会发现去年人口流入量最大的省份是浙江省，其次是广东省，而今年房价涨幅最大的地方基本上是深圳、杭州和宁波。

现在人口越来越集中的原因是，在股票经济占主导地位的时代，如果你不集中，你的成本就会上升，运输成本和工业支持成本都会上升。因此，中国未来将是一个大规模的城市化进程，而不是一个城市化进程。统计数据显示，中国三级以下城市超过2/3的人口是净流出，所以我们应该清楚地认识到这一点。

当然，说到广东的人口净流入比浙江少，广东的经济是不是比浙江差？我们需要做更详细的分析。

根据国家统计局的数据，广东的人口净流入不如浙江，因为广东有大量的外来务工人员，现在外来务工人员正在净流出，中高端人才正在流入广东。浙江的人口只有广东的一半，其gdp也远低于广东，所以其人口流动性不如广东。例如，去年，珠江三角洲的外来务工人员减少了130万，人口净流入为80万。因此，实际上仍有约200万人流向广东，但农民工在其净流出中的比例相对较大，因此广东的经济仍值得乐观。

整个人口由北向南流动，而过去人口由西向东流动，所以这种格局也在变化，这说明中国的机遇就在长江以南，就在长江三角洲和珠江三角洲，这是毋庸置疑的。我们有许多美好的想法、好的想法和许多政策，例如西部大开发、中部崛起和东北振兴，但这只是一个想法，只是一个愿望，我们必须看看结果。因此，人口流动是高度市场化的，他有就业机会和各方面的机会。他想要追求的是一个更好的机会，所以这些决定了人口的流动，而不是行政计划或行政命令。因此，现在空的农民工缺乏西南外逃，而西南地区如渝、成等地的人口正在增加，这是第一次分化，而房地产的机会也在这种分化中。

第二是居民收入的视角，也是分的。为什么房价上涨这么多？许多人说房价与收入的比率如此之高，所以房地产泡沫非常严重。然而，要知道谁在深圳买房，房地产企业的老板们非常清楚，外国人大多在深圳和杭州买房，所以如果你把深圳居民的收入与深圳的房价相比较，那就高得离谱了。美国有一位诺贝尔经济学奖得主。他在10年前就说过，深圳的房价高得离谱，难以持续，但一直持续到现在，因为深圳、杭州、北京等一线或准一线城市的房价主要是由大量外国人进口的，他们的收入相对较高。

所以说到收入，我们不能简单地用国家统计局的人均可支配收入来计算我们居民的实际收入。实际收入比这高得多。既然我们有6亿人每月收入只有1000元左右，另一方面，中国有多少人的收入被远远低估了？这是目前我国房价保持奇怪现象的主要原因。

第三是行业分化，这也对房地产有影响。杭州房价上涨的原因肯定与信息产业高度发展、新经济和高科技发展有关。总的来说，新兴产业的比重将继续上升，产业集中度不能在全国平均分布，但仍集中在长江三角洲和珠江三角洲。

第四是房地产业的分化。前10名或前100名企业的市场份额将越来越大，这在任何领域都是一样的。例如，家电行业就是三大巨头:格力、美的和海尔。房地产行业也是如此，巨头们越来越大。

毕竟，房地产行业是一个持续了20年的大牛市，肯定会面临调整。如前所述，城市化率正在放缓，人口正在老龄化，所有这些问题都会影响到行业，房地产业已经进入成熟阶段。我也非常同意今天上午的讨论。改善的需求仍然很大，投资和投机的需求也很大。就像中国的股市一样，你可以看到a股每天交易的公司，都是市盈率高的公司。房地产也是如此。豪宅在上涨，热点地区的房价在上涨，热点地区的房地产交易非常活跃。

因此，在一个股票经济时代，无论是股票市场还是房地产市场，它所拥有的仍然是一个结构性的机会。结构性机遇在哪里？我看到三条线，第一条线是粤港澳大湾区，第二条线是杭州湾地区，第三条线是长江经济带。为什么是这三条线？这是因为我们的产业集中度在提高，人口集中度在提高，产业集中度在提高，这些都集中在人口净流入量大的地方。

人人都说京津冀一体化。为什么京津冀人口是净流出？如果你想建造一个地方，并不是说你能建造它。这并不是说，如果你建立一个自由贸易区，人口将会集中，产业将会集中，许多东西需要在正确的时间出现在正确的地点。因此，去年浙江的净流入是中国第一，但是浙江的人口流向哪里呢？只有两个地方有人口净流入，一个在杭州，一个在宁波，占浙江人口流入的90%。

广东的gdp是第一位的，但广东大部分城市人口是净流出的，主要集中在广州、深圳、佛山、珠海、东莞，如果再进一步说，就是三个城市:广州、深圳和佛山。长江三角洲也不是铁板一块。去年浙江人口净流入超过80万，江苏只有2.5万，安徽有4.5万，所以找到这条线对我们来说很重要。

此外，还有一条横贯东西的线路，这条线路将长江下游的上海、杭州、无锡、苏州和南京，以及中部的长沙、武汉和株洲，以及西部的重庆和成都连接起来。这些地方有大量的人口净流入，因此未来的机会在于结构性机会。

来源：罗马观察报