博鳌铿锵行 | 并非唯一的房地产

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樊纲，中国经济改革学会副会长，国家经济研究所所长

讨论嘉宾

邱晓华阳光保险集团首席经济学家

林忠徐汇集团创始人兼徐汇控股董事会主席

李迅雷中泰证券首席经济学家

田明·施琅集团主席

潘军幻想曲控股集团有限公司董事长兼首席执行官

范刚:我们时间不多了。让我们简化它。每个人都会先讲四五分钟。从邱晓华开始。

邱晓华:房地产确实是每个人都关心的话题。我的观点是，无论如何改变政策，房地产仍然是政府和社会密切关注的行业。

房地产在中国经济增长的整个过程中发挥了巨大的作用。当然，应该注意的是，它的重要性今天已经减弱，并且已经开始从高速增长转向稳定增长。因此，各方面都要学会适应调频转换速度的变化，停止在高速增长阶段。

房地产业已经走上分化之路，未来的发展趋势将由人口、财税政策和货币政策决定。只要政策是友好的，房地产肯定会得到更好的发展。哪里有大量的人涌入，房地产肯定会得到更好的发展。

虽然房地产是一个古老的行业，但有了高科技的新翅膀，它就会焕发出新的青春，所以我们必须避免用高科技产业来对抗房地产。

林忠:邱先生讲得很好。我认为我们应该对房地产持乐观态度。未来至少10到15年，我们应该认为应该是20年。从历史上看，中国的房地产仍然非常好。这是一个因素，鼓励我们所有的房地产业从业人员继续这样做。现在很多人问我们是应该多看看房地产行业还是看看空.我想这一次应该是

现在房地产业已经进入了一个稳定发展的阶段，这与之前的快速增长阶段在经营模式、市场表现和竞争模式上都有所不同。因此，我们应该适应这一变化，探索新阶段的运行规律。

我们仍然面临巨大的不确定性。每年，我们都会面临一些意想不到的事情。在未来的发展过程中，我们仍然需要稳步前进，以便走得更远。

李迅雷:我不做房地产研究，但中国人基本上研究房地产。房地产对中国经济增长的直接和间接贡献约为30%。中国经济的稳步增长以及金融和房地产对中国经济的拉动作用仍然比较大，所以我认为这确实非常重要，我们不能回避，因为我们有很多企业家座谈会，没有金融和房地产行业的企业家的参与。我们无法回避这样的现实。

虽然中国研究房地产的人很多，但仍有两个方面没有得到深入研究。一是为什么房地产会有持续20年的牛市。我认为这里面有两个因素。一方面，我们的民族偏好，世界上既有农耕民族也有游牧民族。我们在中国的祖先是农耕民族，所以我们对房地产的偏好非常高。按照国际标准，我们的资产配置可能有点问题。其次，我们没有很好地研究中国居民的收入。柯强总理在两会上提出了6亿人的收入问题，引起了热烈的讨论。相反，8亿人的收入水平呢？如果没有深入研究，对房地产的拉动作用有多大？我认为这还需要更深入的研究。

最后，我想强调的是，既然房地产如此重要，我们就应该对房地产政策，如何稳定房地产的增长，如何避免价格波动给整个经济带来的风险进行更深入的探讨和研究。

田明:前几位发言者讲得很好，留给后来的发言者的空房间很少。我补充几点:

首先，中国的房地产已经从增量时代到股票时代，然后在一个高水平上巩固。未来可能还会有一个长期的振荡下降趋势，因此整个房地产的竞争态势和发展趋势都发生了变化。

第二，中国房地产已经从存在阶段进入好坏阶段，这是一个从存在阶段到改善阶段的大转变。

第三，房地产企业要想在未来的市场中生存下去，就需要转型升级，传统的做法在未来无法延续。

第四，无论是行业还是企业，都可能需要应对经济和社会高度不确定性和高风险时期。由于国际社会的不稳定因素，对中国经济的影响和风险随时可能爆发，所以我们要有所准备。

潘军:范刚先生刚才说的确实是我们开发商现在正在做的事情。每个人都开始专注于制造产品和服务。我认为开发者实际上是一群可爱的人。我不认为房地产可以仅仅是房地产开发。我看到很多开发商正在从房地产开发转向工业服务、文化旅游、养老、社区服务等。未来房地产是大房地产的概念，是作为第三产业为社会服务的新型房地产。

与去年上半年相比，今年上半年的销售额下降了8.6%。对于未来，我认为国家给予的一些政策实际上应该更加慷慨。我们都知道现在土地市场是开放的，很多一线和二线城市现在都是限价的。刚才邱主任谈到是否要结合一些技术。我认为现在很困难，国家应该给一些政策。开发商对建筑和安装成本的控制要求很高。如果是这样的话，利润将是3-5%。怎样才能生产出好的产品？因为科技产品需要溢价。因此，从这个角度来看，我认为我们应该在政策方面给予更广泛的政策。现在不仅仅是装饰。如果普通人的产品价格只限于死亡，而成本上升，那么建筑和安装的直接成本实际上会下降。我们应该给装饰一点点，给科技一点点，这样才能做出真正好的产品。

现在你可以看到源自先进工业的空房间非常大。我最近去了唐山，发现唐山已经变了。为什么北京的环境越来越好了？我认为这和河北省的产业改革有很大关系。现在我看到唐山曹妃甸和乐亭正在建设大型新钢厂。为什么这里建了这么多钢铁厂？钢铁是我们的下游产品。一个钢铁厂一年盈利200-300亿元是正常的。他们有能力在5年内收回1000亿元的投资。现在有多少开发商说他们有数百亿的净利润？也许从1000亿元的销售额中获得数十亿的利润是件好事。因此，从这个角度来看，房地产行业正在拉动其他行业，而且拉动的力度非常大。因此，房地产应该在产品和服务上有更好的创新，国家应该在政策上给予相应的支持。事实上，开发人员已经在这么做了，但是环境需要更加宽松。

范刚:让我问三个开发商和企业家一个问题。刚才，我们都谈到了房地产的转型，面临新的需求。通过这场流行病和你对未来的期望，你认为房地产市场的需求方、中国居民以及他们现在的新需求趋势是什么？我们还谈到了租赁和销售的问题。卖和租之间有什么变化吗？需求在变化，形式在变化吗？在你看来，你的房地产的租赁和销售关系在变化吗？应该如何变化？你认为哪种模式更好？房地产开发商和中介公司以何种方式参与？我想听听三位企业家的问题。

林忠:流行病仍然促进了顾客需求的变化。就像北京铁塔的房子在2003年非典中被摧毁一样，每个人都开始住在板楼里。在今年的疫情期间，每个人都没有在家里呆这么久。每个人都发现他们的客厅太小了，在很多方面都不够。如果你想开视频会议，你需要躲在浴室里。厨房不够开放，无法促进家庭交流。当你独自做饭时，门应该关上。这些东西将在未来促进中国新一代住房的发展。包括智能社区，也就是说，你可以不带按钮回家。现在我们很多人都使用了非接触式的方法，你从一开始就不需要触摸任何东西，因为在流行时期，最危险的是电梯里的按钮，这些事情已经开始做了。许多未来由科技和智能建造的智能房屋和智能社区已经大大加快了速度。

从正当需求的角度来看，正当需求可能会对这一轮需求产生很大影响，因为收入增长的预期和职业的不稳定性会使一些需求滞后。从未来几年来看，一线和二线城市有一个趋势，即面积应该更小，以确保总价格可以负担得起。因此，将开发更经济有效的按需住房布局，以应对购买力和可负担性的变化。

还有租赁和出售的问题。在中国仍然很少有房子可以长期出租，主要是在一二线大城市，有大量的流动人口和大量的商业人口。中小城市有出租市场，但不算太大。目前，租赁市场遇到了许多困难，因为今年一线城市的住宅租金普遍下降，疫情仍对租赁市场产生影响。从长远来看，租赁需求将稳步增长，因为住房问题应该在买房之前解决。

随着纯住宅用地的引入，中国将推出许多新产品来满足未来家庭生活的需求。目前，长期租赁公寓主要需要满足年轻人的需求，因为它们都是20平方米和30平方米的过渡住宅。它很久没有租了。通常需要一年或两年以上的时间。只有家庭可以长期租用它，因为你不能经常更换它，尤其是当你有孩子的时候。

中国的房租和房价将面临巨大挑战。以前的租金预测模型是租金每年增加3%到5%。我最近问他们一个问题，我说将来租金会否每年增加3%至5%呢？有必要进行调整吗？过去20年也是中国收入快速增长的时期。因为租金和收入之间有着巨大的关系，未来的收入增长不会这么快。这是否意味着租金增长不会那么快，租金对房价不是太敏感，但租金和收入有非常敏感的关系。大多数人会把收入的30%用来租房子。如果中国居民的收入在未来几年要高速增长，那是非常困难的，所以我们最近一直在调整租金增长模式。我们认为未来几年租金仍会增长。

但是租赁市场将会繁荣。当然，租赁市场也遇到了许多政策障碍，有必要进行更多的改革，以促进租赁市场的发展，满足多层次的需求。当你刚从大学毕业开始创业时，你租了一栋房子。当你30岁出头的时候，你开始买房。当你30多岁的时候，你换了房间，从而形成了一个消费梯度。因此，租赁市场将在未来蓬勃发展。

田明:在刚才提到的森林中的几个问题上，我和他有着相同的想法。首先，中国房地产已经从高速增长进入稳定发展阶段，市场需求已经从解决迫切需求转向追求质量提升，进入改善时代。以前的按需快速周转模式已经达到顶峰，必须进行调整。如今，房地产是一个两高一低的行业(高投资、高风险、低收入)，而不是当年的三高行业。未来要想在这样的行业中生存，就必须在企业的质量改进和产品创新上有所突破，行业也将迎来一个残酷的调整和兼并阶段。

第二，关于同时出租和出售的问题，从长远来看，我认为中国的租赁业务肯定会增长。现在，在我们的购房者中，大多数购房动机是投资，而真正购买住宅的比例很小。如果我们坚持住在房子里而不投机的政策，我也认为坚持的唯一方法是正确的，如果我们不坚持，如果我们继续投机，我们就会有大事发生。因此，如果我们坚持住房而不是投机，这将不可避免地导致投资型住房购买下降。然而，人们通过租赁解决住房问题是一种长期趋势。

短期内很困难。一方面，我们的房价不能下降。房价上涨是有问题的，但房价下跌的问题更大。所有地方金融和金融体系都将崩溃。因此，房价不会下跌，而且会保持不变。然而，市场的收入和消费能力正在下降，租金也在下降。租金市场化程度很高，反应很快。流行病过后，租金一路下跌。所以现在租金和房价之间的差距不是在缩小，而是在扩大。因此，我认为我们需要经历一个痛苦来实现租金和房价之间的新平衡，并且可能需要一个市场化的调整，否则目前很难解决这个问题。

从长远来看，我认为当我们同时出租和出售时，租赁业务将会复苏，特别是在大城市，我们的生活将会通过租赁得到解决。这是我的判断。

潘军:我认为疫情应该会促进买房。中国有句老话，有恒心的人有恒心。七八年前，万科曾邀请一位90后女孩马佳佳，给许多万科高管做演讲，说她90后不会买房。万科认为这是一场危机。但现在我看到，不仅是90后想买房子，而且很多在这次疫情后买房子的人00后已经买了房子，他们都在买好房子，因为疫情下来后，他们发现生活环境很重要。

疫情过后，人们的生活发生了一些变化，尤其是就业形式。人们发现许多人可以在家工作。我认为，疫情过后，写字楼和工业园区将受到很大影响，但对住房的要求越来越高。在我这次北京考察期间，我发现很多人打算卖掉他们在市区的房子，搬到郊区。有些40岁以上的人不需要在办公楼里紧张地工作，而是更注重生活质量。我认为从社会发展的角度来看，房地产住宅产品的种类会越来越丰富。

关于租赁和出售，我和他们两人有不同的看法。我们不做长期租赁，我个人很悲观。这是不合理的。如果政策完全扭曲，你租的房子一定是住宅产品。你能住在办公楼里吗？我们还能在北京市中心建造长期租赁公寓吗？它只能建在五环路和六环路以外，因为市区已经满是房子，年轻人需要低租金，所以你需要住得更远。现在开车去北京的金融街和中央商务区需要两个小时，而我的高管们需要开车两个小时去上班。乘坐高铁和地铁让人挤得像照片一样，七八次都上不了地铁。说年轻人住在市中心，老年人住在郊区是有道理的。我们现在都住在市中心，穷人住得更远。如果我们现在能租到土地，我们只能把它放在远郊。如果你把住宅用地用作长期出租公寓，年回报率只有1%多一点。因此，在未来的一二线城市，我认为没有资源，没有政策，也没有市场环境。

为什么深圳不让城市里的村庄重建？如果城市中的村庄被剥离，城市中心就不会有年轻人，因为只有城市中的村庄才能给年轻人一个更好的居住空的房间，所以只能进行全面的改造，而不能再进行城市更新。例如，华润大冲的旧房改造项目现在卖13万平方米，以现在几千美元的租金，根本租不出去。因此，整个出租屋将来应该由政府来做。

田明:对不起。国际经验表明，在发达经济体的城市地区，超过50%的人是通过租赁来定居的。我相信对租赁的需求最终会改变供应。

潘军:所以如果现在允许把多余的办公楼改造成公寓，深圳已经开始提倡了。为什么做不到？这是因为租金不能上涨，在国外租金可以达到4%和5%。深圳连1%都拿不到，北京也拿不到。你如何营销？我们可否在工业园区附近提供不出售的租约，同时增加比例，让他的企业员工可以住在一些一线城市和二线城市附近？如果没有带地价的公寓，回报率是4%和5%。如果是按照房子的地价供应的，不允许住在商场或写字楼里，住在附近也没有办法。因此，如果政策能够放开，我认为将来租卖并举的方式能够真正落实。

范刚:三个人提出了很多深刻的问题，我相信这些问题会在两天的会议上进一步讨论。最后，我问了两位经济学家。首席经济学家的职责是帮助你的企业分析投资机会。在资本市场和投资市场，你如何评价房地产金融产品，包括房地产投资信托基金和债券？随着金融市场和房地产市场的结合，未来的趋势是什么？

李迅雷:在资本市场，房地产的估值非常低，大约是市盈率的6到8倍。一方面，有很大的反差。一方面，房地产被限制和抢购，每个人都不能买第一手的房子。另一方面，a股市场对包括金融在内的房地产市场并不乐观，银行股的估值水平约为6倍，也相对较低。然而，这两个行业创造的a股市场总利润占50%以上，形成了很大的反差。这种反差背后还有一种政策预期，比如预期住房不会被投机，银行应该为实体经济盈利。另一方面，一些高科技股的市盈率很高，比如一些军事股和亏损股。

因此，我认为我们的a股市场和房地产市场有相似之处，有些基金是真正投机的。这可能是我们发展中的一个问题。

就具体建设而言，我认为这可能是一个相当长的过程，我们的政策应该更加灵活。我特别同意前两位老板提出的关于租房的问题。为什么空办公楼的入住率如此之高，以至于你不能把它改成出租的房子？这方面应该是灵活的，并根据市场需求的变化进行调整。另一方面，居民收入差距更加严重。对于那些工作的人来说，如果他们的租金能便宜一些，开发商的成本就会降低，这就可以大惊小怪了。

邱晓华:近年来最失败的政策是房地产政策，这是政府的政策。对于普通人来说，最有价值的投资是买房子，基本上，如果你买了它，你就会赚到它。然而，这个时代正在改变。以金融资产投资为上升期的时代已经到来。从国家到社会，到所有的普通人，他们已经逐渐意识到这样一个变化，那就是减少普通人未来在房地产上的投资比例。有必要增加普通人在金融资产中的比例。因此，从投资的角度来看，这可能是一个相对不利的房地产信号，但这是另一个问题，将不可避免地出现在国家的转型。我们对此仍持乐观态度。

范刚:由于时间限制，这一轮讨论到此结束。让我们用热烈的掌声感谢所有的贵宾。

来源：罗马观察报