北京商品房出清周期 年内首次降至20个月以下

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《今日北京商报》(记者杨璐王昊昊)8月10日，壳牌研究院发布的数据显示，上周(8月2日至8日)，北京住宅新住房市场的成交量和价格略有下降，其中交易面积为16万平方米。链条下降了5.9%；平均成交价为49361元/平方米，比上个月下降1.4%。在成交量和价格下跌的背后，北京商品房结算周期从今年4月中旬的33个月高点，下降到上周的19个月，这是今年以来首次跌破20个月。

壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩表示，从交易面积来看，上周大兴区和通州区的交易量下降，导致整体交易面积下降；从平均成交价格来看，上周单位价格低于4万元的低总价产品成交率有所上升，交易面积占比逐月上升8个百分点，带动整体平均成交价格小幅下降。

就地区而言，上周几个热门地区的交易表现有升有降，跌幅较大，导致整体交易面积略有下降。具体来说，大兴区和通州区的交易面积逐月下降，导致整体交易面积下降。顺义区和丰台区的营业额同比增长近50%。然而，整体涨幅小于跌幅，因此上周交易面积略有下降。

就面积而言，上周中部地区的产品比例有所上升，而两端90平方米以下和220平方米以上的产品比例较上月略有下降。但是，从过去一个月的成交趋势来看，90平方米以下的产品整体上呈现出稳步上升的趋势，而220平方米以上的产品则呈现出小幅下降的趋势。

从交易总价格来看，近几个月北京280万元以下产品的交易面积比例持续上升，而5000万元以上高总价产品的交易面积比例总体呈下降趋势。根据潘浩的说法，这与预期的表现是一致的，即高端自有住房的需求已经在早期释放，大面积产品的营业额已经下降。

在成交量和价格下跌的背后，北京商品房结算周期已从今年4月中旬的33个月高点回落至19个月。分析指出，清算周期是指市场供求相等的周期。结算周期的下降意味着近期北京新房的成交量高于同期供应量，对新房的需求正在回升，房企的打折促销也起到了一定的作用。在后期，北京房地产市场去化学化的压力将得到缓解。

潘浩指出，从最近8周的交易速度来看，目前的股票结算周期已经下降到19个月，而最近两周结算周期的下降与这两周交易量相对较高和供应方稳定有关。据壳牌研究院统计，自今年3月疫情好转以来，北京新建住宅市场供需比为1.1，市场供求基本稳定。

《今日北京商报》记者注意到，由于市场利好消息的影响，近期北京新楼盘的供应开始加速，其中大部分是纯商品房项目。例如，上周获得预售许可的北京金茂大厦二期(和茂金源)和中海三号院(中海冯佳家园)，均为10万元以上的纯商品房项目。与此同时，北京的土地供应速度也发生了变化，进入市场的有限竞争地块越来越少。今年地块的总供应量仍保持在一位数，同时还有近30块无限价格地块。

中原地产首席分析师张大伟表示，从2017年至今，在北京已售出的43块无限制住宅用地中，2018年只有1块，2019年有14块，2020年有28块。以交易为界，2020年共售出34块商品房，其中28块为无限售。

“北京楼市即将进入全面无止境的价格时代。虽然不排除未来零星限价房转让的可能性，但总体而言，北京市住宅用地的限价房已于2020年全面开放。”张大伟表示，从趋势来看，从2020年10月起，北京80%的项目将无限制进入市场，其中10万多个项目预计将超过10个。

来源：罗马观察报