房企年内发452亿美元债 三成利率超10%

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一度沉寂数月的海外美元债务融资市场变得活跃起来。过去一个月左右，房地产企业纷纷抛出发行美元债券或成功筹集美元资金的计划。从目前的资金链情况来看，房企仍在利用一切可用的融资工具，尽可能多地筹集资金，并大多用于“借新还旧”，以避免因债务违约而陷入“多米诺效应”。

据中原地产研究中心向《证券日报》提供的数据显示，自2020年以来，共有142家住房企业发生海外美元债务，总额为452亿美元，较2019年同期的163543亿美元下降了16.7%。据壳牌研究院统计，今年7月份海外融资72.1亿美元，比上个月增长30%，同比下降2%。然而，从8月份开始，根据目前的统计，海外债券市场呈现加速增长的趋势。8月1日至8月9日，海外融资规模为24.3亿美元，同比大幅增长80%。

"债务偿还需求是主要原因，一些房企已经经历了债务违约."通策研究所所长宋宏伟告诉《证券日报》，今年下半年是房企还债的高峰期。同时，7月是传统的淡季销售，销售回报的缺乏只会加速外部融资行为。

中小住宅企业融资渠道较少

低成本资本一直是房地产企业高杠杆经营的重要生存砝码，也是抢占市场份额的利器。

10年来，依靠国内外融资平台，灵活利用融资窗口期，一些开发商成长为今天的领先房地产企业，在一定程度上缓解了压力。然而，对于一些缺乏低成本融资渠道的中小房地产企业来说，海外高息美元债务是目前维持企业运营的最佳输血渠道之一。

“在疫情下，海外债券市场受到严重影响。4月，“零发债”从5月到6月逐渐恢复，7月继续增长壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩在接受《证券日报》采访时表示，海外融资增速加快，主要来自房地产企业的偿债压力、销售付款压力和收紧外部金融环境的压力。

“在疫情的影响下，住房企业的融资环境已经松动。总部住宅企业，尤其是中央企业或国有企业的背景融资成本较低。今年3月，万科发行了25亿元人民币的债券，最低利率仅为2.6%。”宋宏伟告诉《证券日报》记者。

“目前，在融资需求大幅增加的情况下，中小房企融资相对被动。国内融资对房地产行业估值较高，利率相对较低。这是大多数房企的首选渠道，但对房企的要求和限制越来越多。个别机构要求前50名住房企业或前100名住房企业和信用资格。aaa级以上等。”潘浩在接受《证券日报》采访时表示，结果是，大多数中小房地产企业被拒之门外，不得不选择利率更高、估值更低的海外融资渠道。

30%的融资成本超过10%的红线

事实上，海外发债高潮始于2016年。据公开数据显示，近年来，中国房地产企业海外融资利率普遍上升，从2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

“自2020年以来，在第一季度的前两个月，住房企业的海外融资一直很频繁，但融资成本已明显分化。”业内一些分析师直截了当地告诉《证券日报》记者，首套住房企业的海外融资成本一般在5%左右，但负债率高、评级差的中小住房企业将超过10%，或徘徊在9%至12%之间。

根据中原地产研究提供的数据，《证券日报》记者发现，今年142笔美元债务融资交易中，有44笔融资成本超过10%。这44笔融资总额为135.5亿美元，占当年住房企业融资总额的30%，其发行主体多为中小住房企业，或近两年刚刚登陆h股的住房企业。

从总体环境来看，“海外融资利率长期高于国内融资利率。”由于业务规模和信用评级的原因，中小房企的融资利率普遍高于大型房企。”潘浩向《证券日报》表示，更重要的是，今年以来，由于国际关系的严峻考验，中小房企的抗风险能力受到极大挑战，融资利率随着风险水平的提高而上升。

“在高息海外发债融资的背后，一方面是利润在行业毛利率下降的背景下的再侵蚀渠道；另一方面，它必须面对汇率风险。毕竟，它的变化有很大的不确定性。”上述知情人士直截了当地告诉记者，两年前，汇兑损失已经发生。例如，当代地产(香港股票01107)2018年的净汇兑损失为2.05亿元，导致当年净利润仅为6.62亿元，比2017年下降19.88%。但从长期来看，由于大多数房企在短期内对美元债务的到期压力不大，汇率短期波动对房企的影响仍可控制。

稳定的资金链是下半年的一个重要目标

“这种流行病打乱了住房企业不断改善的资产负债比率结构。总体而言，下半年房企资本链的健康状况旨在保持稳定。”潘浩对《证券日报》表示，就资金链而言，不同类型的房企存在严重分化。

“目前，大型住宅企业的资金链状况好于中小型住宅企业。其中，中央企业或国有企业在大型住宅企业中的资金链地位优于民营企业。”宋宏伟在接受《证券日报》采访时表示，集中在中部和东部三大核心经济圈的中小住宅企业的资金链优于集中在中部和西部的住宅企业。

“为了应对未来可能出现的市场变化，大多数房地产公司都使用融资工具来加速资本储备。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时表示，杠杆率较高的企业融资压力最近有所增加，但他们正在加快下半年的销售支付速度。

“从前7个月的销售情况来看，今年前100家住房企业的累计销售增长首次转为正增长。7月份的月度业绩增长率为全年最大增幅，市场继续强劲复苏。”潘浩向《证券日报》表示，对于房地产企业来说，销售支付的压力与债务偿还的高峰重叠，预计下半年供应将会增加，不排除“量价”策略抢占客户资源。

宋宏伟还认为，“金九银十”将成为房企集中努力收集销售回报的舞台。此时，市场将经历一个小高峰，而第四季度将影响年度业绩，这可能会用价格调整策略来刺激销售。不过，宋宏伟也向《证券日报》记者强调，“但不能盲目乐观。总的来说，随着销售逐渐回升，银行信贷额度将会吃紧，这将在一定程度上影响贷款发放的进度。仍然会有一些影响。”

来源：罗马观察报