楼市长效机制远不止“租售同权”

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中国房地产市场多年的经验表明，在投机性需求扩张和货币流动性过剩的不断情况下，以控制房价为核心的房地产市场调控政策难以取得成效。政策严格时，房价暂时上涨；一旦调控政策放松，房价就会加速上涨。这种调控并没有改变市场对房地产市场前景的预期和市场对房地产市场的各种客观需求。特别是当房地产市场成为各种投资和投资需求的出口，甚至是“集合”等另类投资的出口时，在资金过剩的情况下，房地产市场的市场需求几乎是无限的，房价的过度上涨给金融体系和整体经济的稳定带来巨大的潜在风险。

笔者认为，近年来中国各地房价持续上涨有四个支撑因素:城乡土地二元结构、房地产市场供给单一、持有成本过低和资金过多。从这个角度看，租售平等权的改革措施改变了中国房地产市场过去没有改变的“单一供给”局面。

城乡二元土地结构意味着中国的土地分为集体和国有两种类型，只有国有土地才能进入市场，只有使用权。土地进入流转的第一个程序是集体土地的“国有化”——土地征用。在建设体制下，土地成本只能是单向运动，土地价格只能涨不能跌。单一产权市场供给是指我国以自有住房为主的住房供给体系。它不仅指有形的住房供应结构，而且更大程度上是基于文化、习惯和法律带来的单一生活方式。例如，如果外来者在他们工作和生活的城市里没有自己的房子，他们的稳定感和社会地位就不能得到满足。在当今中国社会，拥有自己的房子是体面生活的必要前提。持有成本太低相当于没有财产税。毕竟，没有房产税，就意味着目前拥有一套房子的成本为零，这就使得拥有多套房子的人没有动力去发挥房子的使用价值，甚至一些大款在整个社区买下数百套房子，然后等待价格上涨而不是出租出去。钱太多，主要是因为货币存量太丰富。就货币存量与国内生产总值的比率而言，很明显，中国的货币已经过度深化。在货币过度深化形成之后，除非出现类似危机的强劲“清算”，否则在中短期内几乎不可能做出重大改变。

在前几轮楼市调控政策中，上述决定房价单边上涨的四大基石都未被触及。“限量购买”和“限量贷款”不能改变需求，但限制了需求的实现形式，因此市场上存在各种对策也就不足为奇了。增加土地供应并没有改变土地价格在一级土地市场垄断下容易上涨和难以下跌的局面。自去年下半年以来，房地产投资放缓、基础设施投资增加的投资形势引发的讨论仍在继续。然而，现实情况是，房地产市场的局部泡沫是通过减少杠杆和去库存挤出来的，而这并没有导致整体房价的快速下跌。相反，它越来越担心资本来源对基础设施投资的压力。

因此，房地产市场长效机制的重点是着力改变房地产市场的需求。

当前房地产市场政策的重点首先体现在租售权上。今年7月，广州市出台了《加快广州市房屋租赁市场发展的工作方案》，提出符合条件的承租人的子女应享有就近入学和其他公共服务的权利，这是首个享有同等租售权的城市。随后，住房和城乡建设部与国家发展和改革委员会、公安部等八个部门联合发出通知，要求在人口净流入的大中城市加快住房租赁市场。根据市场的说法，“拥有同等的租售权”将会缓解购房压力，并对房地产市场的需求产生持久的影响。

经过仔细分析，中国房地产市场的矛盾主要集中在两个方面:一是投机比例过高；其次，高房价极大地挤压了其他行业。从人口、经济、货币和宏观风险防控的角度来看，很明显，今天的楼市已经迎来了一个长期的转折点，未来成交量再次上升的可能性并不高。

央行上周发布的《中国区域金融运行报告(2017)》建立了房地产长效机制，提出了近期、中期和长期城市建设用地和土地供应规划的定义，并将城市登记人口与公益性和建设用地指标挂钩。稳定预期，探索建立和完善土地等价制度，通过交易实现全国土地占有和补偿的综合平衡，提高全国土地集约利用水平；完善中小城市发展基础，加强住房金融宏观审慎管理，积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。显然，房地产市场的长效机制也是一个系统工程，“租、卖并重”只能改变房地产市场的单一供给。为了有效，长期机制需要在许多方面齐头并进。目前，房地产市场长期机制的第二项改革应该是“改变极低的拥有成本”，即开征物业税。全国人大和全国人大多次提出物业税的发展方向，财税制度也已先行调查研究。一些城市试行了不完全财产税。相同的租售权改变了单一的住房供应体系，其效果是房地产市场需求的分化；房产税增加了房屋所有权的成本，挤出了投机泡沫，同时提高了整个社会的资源利用效率。

(原标题:房地产市场的长期机制远不止“出租和出售相同的权利”)

来源：罗马观察报