解锁北京共有产权房：谁可买？咋申请？对房价影响？

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共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同等区位和质量商品房价格水平，使用权和处置权受到限制的政策性商品房。然而，对于普通购房者来说，共有产权房是一个陌生的词，它的最后一次重要亮相是在四个月前。

近日，由北京市住房和城乡建设委员会等部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)公开征求意见，提出不少于30%的住房将分配给“新北京人”。记者对什么是普通产权房、谁可以购买、如何申请、如何定价、产权比例如何分配、是否可以转让出租、对北京房价有什么影响等热点话题进行了梳理和解读，看能否购买。

数据地图:北京亚运村北辰附近一栋住宅楼的外部视图。中信网程春雨照片

什么是共有房产？

自有住房的扩展与政府的共有产权

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同等区位和质量商品房价格水平，使用权和处置权受到限制的政策性商品房。

然而，对于普通购房者来说，共有产权房是一个陌生的词，它的最后一次重要亮相是在四个月前。

今年4月，住房和城乡建设部、国土资源部下发了《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》，提出在住房供需矛盾突出的超大城市和其他热点城市，要增加公共租赁住房和共有产权住房的供应。

由此可见，共有产权住房是一种经济适用房。北京市住房和城乡建设委员会在解释中明确指出，共有产权住房是对原有自住商品房政策的进一步调整、优化、升级和规范，将进一步提高建设质量、管理水平和供应规模。

如何处理自有住房和共有产权住房的关系？根据北京市住房和城乡建设委员会的规定，本办法实施前出售的自住商品房项目的出租和出售管理仍按原规定执行。本办法实施后，未售出的自住商品房按本办法执行。

如何确定共有房产的价格？

平均售价比同一批低5%

根据《办法》意见稿，共有产权住宅项目的平均销售价格应低于同地段、同质量的普通商品房价格，应根据项目开发建设成本和适当利润，并考虑家庭承受能力等因素综合确定。平均售价应在土地供应文件中规定。

但开发建设单位根据平均售价，结合楼层、朝向、位置等因素确定每套房屋的售价，价格波动幅度为5%。

根据北京市住房和城乡建设委员会的规定，用于建设共有产权房屋的土地应当以“限价、竞争性地价”和“综合招标”等多种方式出售。按照竞争、择优、公平的原则选择施工单位，实行施工标准和工程质量承诺制度。

数据地图:一座商品房正在建设中。中国新闻社记者卢明社

哪些团体可以购买？

符合限购条件且没有家庭成员名下的住房

根据《办法》意见稿，共有产权住房的供应对象是符合北京市限购条件且没有家庭成员名下住房的家庭。其中，如果单个家庭申请购房，申请人应至少30岁。一个家庭只能购买一套共有产权的住房。

该住房将优先安排给在项目区工作的项目区户籍家庭、城市其他地区无房家庭以及符合城市限购条件并在项目区稳定工作的无房家庭。

同时，要遵循严格的限购条件，并已签订房屋购买合同和征收(拆迁)安置房屋补偿协议；有房屋转让记录；有住房家庭的夫妻离婚后分开申请，从申请之日起，离婚期限不满三年的家庭不得购买共有财产住房。

此外，共有产权住房对“新北京人”的比例将不低于30%。也就是说，各区人民政府要根据对共有产权住房的需求，合理安排共有产权住房用地，其中满足本区外来务工家庭住房需求的住房数量不低于30%。

农民工在建筑工地工作。中新社记者吴俊杰照片

产权比例如何分配？

参考项目平均价格与同地段同质量商品房价格之比

在产权一分为二后，买家最关心的是他们能得到多少份额。根据房子的价格，它是自选的还是不同的。

鉴于购房者所占的产权份额，《办法》意见稿要求参照项目平均售价与同地段同质量普通商品房价格的比例；政府产权份额原则上由项目所在地的区级机构持有，也可以由市级机构持有。

值得注意的是，共有产权住房项目的平均售价和份额比例将在共有产权住房项目的土地上市前和房屋出售前由控股机构委托的房地产评估机构进行评估，并由北京市住房和城乡建设委员会、市发改委、市财政局和市规划土地委员会确定。评估和确定结果向公众开放。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这种住房的显著特点是产权转让不是一次性的，而是逐步转移的。“根据产权比例，购房者的早期出价相对较低，这有助于降低购房成本。随着后续购买能力的提高，相应的产权可以继续向政府回购。这样的操作有很好的制度创新。”

如何申请？

房屋委员会官方网站申请跨部门联网审核

为了使应用服务更加高效和方便，政府采取了在线应用的策略。也就是说，符合条件的家庭可以登录区住房和城乡建设委员会(房管局)的官方网站申请项目购房，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、住房等情况。，并准备相关证明材料。

随后，多个部门进行了网络审计。北京市住房和城乡建设委员会会同公安、地税、社保、民政、房产登记等部门，在认购期结束后20个工作日内，通过共有产权住房资格审查制度，对申请家庭的购房资格进行审查，区住房和城乡建设委员会(房管局)对申请家庭在本区的就业情况进行审查。

通过考试的家庭可以获得申请代码，并进入彩票配售、顺序选房和购房确认环节。

但是，虚假购买和非法使用将受到严厉处罚，禁止在10年内再次申请本市各类经济适用住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法行为或严重失信行为的，将限制其购买共有产权住房。

我能租它吗？

允许！租金和代理分配

根据《办法》征求意见稿，购房合同条款规定，购房合同应当明确共有产权份额、房屋使用和维护、租赁和销售收入分配等内容。

换句话说，拥有共有产权的房屋可以出售或出租。"共有产权住房具有经济适用房和商品房的双重属性."易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这种住房与其他经济适用房的最大区别在于允许租房。经济适用住房如经济适用住房和公共租赁住房不允许转租，但共有产权住房可以转租。从这个角度来看，它还具有一定的商品房属性。

既然产权是共享的，租金收入应该如何分配？《办法》意见稿对此进行了解释。如果已经购买了一套共有产权的房屋用于出租，购买者和代理机构将根据该房屋的产权份额获得相应部分的租金收入。

还要求购房人在市房管局建立的网络服务平台上发布租房信息，优先向有经济适用房记录的家庭或符合购买共有产权住房条件的家庭出租。

数据地图:销售人员向客户介绍房地产。中信。记者金硕照片

它能卖吗？

5年后，转让对象仍需满足购买条件

与自住房类似，北京对共有房产的转让时间有严格的限制，但它们仍然可以按市场价格出售。

根据《办法》意见稿，购买共有产权房屋满5年后，购房人可以按照市场价格转让所购房屋的产权份额。在同等价格条件下，代理机构可以优先购买并继续将其作为共有房产使用；代理机构放弃优先购买权的，购买人的转让对象应为符合共有产权住房购买条件的其他家庭。

这有利于房屋共有财产的回收，并在更大程度上起到保障作用。"这将更有效地保护居民的财产权."中原地产首席分析师张大伟认为，共有房产项目平均销售价格的弹性有限模型将促使买家期待改变。在5年内系统内流通，5年后可选择购买政府产权，体现了监管向市场的回归。

这对北京的房价会有什么影响？

有利于抑制投资投机需求，稳定北京房价

北京市房地产协会秘书长陈至认为，在北京推出共有产权住房将在完善住房保障体系、完善住房制度、建立房地产调控长效机制、支持中端购房、抑制投机、促进公平等方面发挥重要作用。

对房地产市场的影响？北京市住房和城乡建设委员会表示，共有产权住房政策有利于抑制投机性住房投资需求，进一步稳定房地产价格，有效促进北京市房价平稳运行，使住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展。

根据张大伟的分析，2017年上半年，北京的自有住房对房价的影响降低了约7%。随着公租房政策的不断推进，北京楼市的观望情绪将继续增强，特别是在大量公租房供应之后，北京房价的稳定是可以预期的。(结束)

来源：罗马观察报