5000亿资产大腾挪：香港最大“包租公”开始世纪重组

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李嘉诚不想同时得罪两家英国巨头，在反复权衡之后，他决定退出收购战。但是超人毕竟是超人。退出比进入更经典，好戏才刚刚开始。

在李嘉诚的长河区完成“世纪重组”两年多后，香港另一个房地产巨头——九仓集团及其母公司惠德丰也将进行大规模重组。

虽然多年前香港被称为“李氏之城”，但它凸显了李氏家族对香港经济的影响。不过，就香港的地产业务而言，就资产规模和租金收入水平而言，九仓部远超李嘉诚的长江地产，是真正的香港地主。

目前，惠德丰和九仓集团的总资产超过5000亿港元，一举一动都牵动着资本市场的神经。8月9日重组消息发布后，当天九仓集团股价飙升近14%，惠德丰股价也上涨10.85%，均创下新高。

但随后，两家公司的股价继续下跌，尤其是母公司惠德丰，其目前的股价仍低于重组信息发布前。

回顾李嘉诚及其部门两年多前的百年重组，他也经历了股价的大起大落。在被炒至创纪录高点后，股价大幅下跌；随着整合后价值的逐渐释放，股价从底部上升，收复失地。

在李的世纪重组中，走对了节奏的投资者获利颇丰。

九仓集团的世纪重组会重复长河区的故事吗？

香港最大的“租船人”:九仓分成六大地产

九仓集团在中期业绩公告中披露，九仓房地产投资有限公司(以下简称“九仓房地产”)的分拆上市方案已获联交所批准，市场猜测的九仓分拆已基本解决。

如果分拆上市能够顺利完成，九仓集团旗下的香港投资物业将注入九仓地产，包括6个优质投资物业的组合，即海港城、时代广场、好莱坞广场、卡弗大厦、惠德丰大厦和美利大厦。

根据公告，该组合的建筑面积约为1100万平方英尺(约122万平方米)，总价值超过2300亿港元，年营业额超过130亿港元。按租金水平计算，分拆后的九仓地产仍将稳坐香港最大“租船人”的宝座。

对于年签约销售额总计超过3000亿元的内地房地产巨头来说，130亿港元并不是一个大数字。然而，这些收入主要是租金收入，这是由干旱和洪水保证的，黄金含量绝不是可比的住宅销售额。

尤其是海港城和时代广场这两头超级摇钱树，是整个九仓系统的基石。近几十年来，九仓系统一直稳稳地站在房地产企业的第一阵营，它的根基就在这里。

说到港口城市，你不得不说是著名的船王包玉刚。惠德丰董事会主席吴宗全是包玉刚的孙子。2014年，他从当时年仅35岁的父亲吴光正手中接过了一位董事长。他是香港几家主要房地产开发商中最年轻的负责人。

40年前，船王“弃船登岸”，在与英国财团怡和及当时的地产新贵李嘉诚发生资本战争后，将九仓收归囊中，奠定了九仓集团今天的超级霸主地位。

第一次世界大战:40年前船王和超人之间的转型升级之战

在七十年代，英国资本仍然控制着香港的经济。当时，惠德丰、怡和、和记黄埔和太古被称为四大英资银行，从事航运、银行、贸易和房地产。

然而，在平静的水面下，有一股暗潮汹涌——中国商人正在崛起:当时，包玉刚已经成为世界上最大的船只，王志毅；李嘉诚旗下的长江实业也已上市，成为房地产行业的重要新贵。

六十年代和七十年代的头几年，是香港航运业的黄金时代。1967年中东战争爆发时，埃及封锁了苏伊士运河，这迫使欧亚航线延伸，极大地增加了对油轮的需求。当时主要从事航运的惠德丰与船王包玉刚联手，赚了很多钱。

然而，战争总有一天会结束。1974年，苏伊士运河重新开放，石油危机爆发，香港航运开始衰退。

船王已经嗅到了航运危机的来临。在20世纪70年代末航运业衰落之初，包玉刚开始准备向陆地转移，并逐渐退出航运业，寻求转型。

当时，房地产业无疑是最合适的目标战场，而码头是最大的猎物。

英国商人保罗·渣打于1886年在香港创建了九仓。它曾是香港九龙尖沙咀最大的货运港口。当时，主要股东是怡和及其他大型外国公司。

随着九仓的不断发展，香港当时有一句话:谁拥有九仓，谁就掌握了香港大部分的货物装卸、储运和跨海轮渡。

然而，九仓的价值不仅在于航运，还在于土地本身。20世纪70年代末，香港的房地产业非常火爆，而九仓货仓所在的地点属于香港的黄金地段。然而，怡和管理的九仓管理不善，未能充分发挥其资产的价值。

1978年，九仓的股价徘徊在13至14港元之间，总市值不到14亿港元。这种被低估的资产已经让主要的房地产开发商垂涎三尺，但它只是挑战了怡和的名声，而且暂时没有人启动它。这与万宝争端爆发前万科的情况非常相似。

第一个镜头是李嘉诚，他当时已经是房地产暴发户。李嘉诚出生于1928年，刚刚步入50岁。李嘉诚认为九仓的价值被严重低估，于是悄悄在二级市场买入九仓的股票，增持至20%。

虽然李嘉诚的邀约是秘密进行的，并且采取了足够的安全措施，但如此大的举动已经对股价产生了影响。尽管事后看来，怡和并不愚蠢，它立即发动了一场防御战。怡和开始在二级市场以高价增持九仓股份，以巩固其控制权。

怡和的反击导致股价继续飙升，这阻碍了李嘉诚进一步增持的计划。尽管怡和缺乏自有资金，但它可以从汇丰获得巨额资金支持，并让汇丰代表自己。汇丰也是由英国资本控制的。

如果李嘉诚想继续高价增持，冲击九仓的控制权，他必须同时面对怡和和汇丰，结果是不可预测的。当时，怡和开始走下坡路，但汇丰仍然牢牢控制着香港的金融和经济命脉，没有一家房地产开发商敢真正得罪香港最大的黄金所有者。

李嘉诚不想同时得罪两家英国巨头，在反复权衡之后，他决定退出收购战。但是超人毕竟是超人。退出比进入更经典，好戏才刚刚开始。

李嘉诚没有将股份售回怡和，而是找到了船王包玉刚接手。在未来，船王帮助他进入和记黄埔。和记黄埔还拥有大量高质量的土地，这是超人梦想的战略资产。

这真是一个奇妙的举动。首先，船王包玉刚拥有巨大的财富，他渴望“弃船弃地”，所以他自然愿意接受高价。其次，汇丰也是当时包玉刚的旗舰公司环球航运的第二大股东，为环球航运提供了大量贷款。他们同甘共苦，当他们抵达王顺利时，汇丰银行也能获得巨大的利润。第三，包玉刚也是汇丰的董事，这极大地改善了李嘉诚和汇丰的关系，为和记黄埔在不久的将来的收购铺平了道路。当时，和记黄埔由汇丰控股，但汇丰早就打算为和记黄埔寻找合适的买家。

拥有九仓近30%股份的船王，接手李嘉诚的股份，再加上二级市场增持股份，与女婿吴光正一起进入九仓董事会，令怡和处于水深火热之中。

几个月后，当包玉刚正在英国旅游时，怡和集团发起了一次突然袭击:香港各大报纸公开宣布，以100港元的总价，将两个新的土地公司股票和面值为75.6港元的10%周债换成一只九仓股票，比九仓当时的股价高出约42%。

投资者很少向怡和出售股票。根据怡和的计算，现在已经是周末了，即使包玉刚回港，也很难在一两天内筹到足够的资金继续斗下去，届时生米已经煮好了。

但毕竟船王是船王，他习惯于大风大浪。他怎么会在阴沟里翻船呢？得知这个消息后，他立即赶回香港。经过紧急讨论，他在不到48小时的时间里从汇丰银行借了15亿港元现金，并公开宣布将以每股105港元的现金价格购买九仓的股票。

真正的现金收购，而且发行价高于交易价，这让所有的投资者在交易柜台前挤破了头。而怡和，谁知道他不能回到天堂，作出了一个快速的决定，并出售他的股份给船王，以换取现金。

从那以后，九仓正式从一家老牌的英资企业转变为中资企业。这也奠定了包玉刚家族在香港房地产市场的地位。

经过这场战斗，四方都赢了。当船在王顺利靠岸时，怡和以高价兑现，汇丰的股票和债务是安全的。李嘉诚不仅赚取了巨额利润，还为和记黄埔未来的胜出铺平了道路。

可以说，这场收购战奠定了两大家族未来商业帝国的基础。不用说，包玉刚家族凭借九仓成为香港的地产巨头。李嘉诚将和记黄埔纳入旗下后，形成了长江实业和和记黄埔的双重旗舰模式。直到2015年昌河部门重组，和记黄埔转型为长实地产，这一旗帜才退出历史舞台。

摇钱树码头:超级房东，百年基金会

船王和英资洋行针锋相对，最终以如此高的溢价赢得了码头，在香江引起了轰动。但现在回头看，这绝对是一笔好交易。

用作码头仓库的地块现在覆盖着高层建筑，位于香港的黄金地段。例如，著名的旅游购物中心海港城市和铜锣湾时代广场。

当初被数十亿港元收购的仓储公司，现在仅2016年海港城带来的租金收入就接近100亿港元。要知道长江地产所有的投资物业，2016年全年的租金收入只有74.3亿港元。下图显示了九仓的租金收入:

九仓的投资物业收入由二零零七年的64亿港元增加至二零一六年的151亿港元，复合年增长率为10%。其中，最大的贡献者是海港城和时代广场。

海港城和时代广场的巨额租金收入为九仓进军内地房地产市场提供了充足的资金。码头也在mainland China保留了大量的土地。截至2017年6月底，九仓持有约340万平方米土地储备用于开发物业。郭进中心是中国大陆许多城市的标志性建筑，也开始贡献租金收入。

九仓的总资产为4，385亿港元，其中主要资产为投资物业，估值约为3，240亿港元。

以小制大:家庭控制面板坚不可摧

在赢得码头之后，包玉刚家族继续在房地产市场上攻击城市。

1985年，包玉刚击败了英国股东马登家族，成功收购了惠德丰公司。惠德丰的资产规模远不及九仓，但经过一系列重组后，惠德丰已成为九仓的控股公司，形成了惠德丰以小制大的格局。

目前，九仓集团由惠德丰控制62%，而惠德丰由汇丰建立的家族信托控制48.91%。包玉刚的女婿吴光正和女儿吴宝佩蓉也持有该公司11.89%的股份。信托及吴先生及夫人持有惠德丰超过60%的股份，并处于绝对控股地位。

截至2017年8月23日，惠德丰的总市值为1，197亿港元，九仓的总市值为2，215亿港元，惠德丰在九仓的股份为1，373亿港元。形成了以小制大的格局。

也就是说，惠德丰的市值完全在九仓，其他资产的市值为负176亿港元。事实上，除了九仓的贡献外，惠德丰在2016年的剩余资产仍可产生约35亿港元的账面净利润。

对于控制大公司和小公司的母子公司，香港股市通常会给控股公司一定的折扣，这就是所谓的“控股折扣”。

九仓去年出售了九仓电信，今年将出售有线宽带股份，这表明它将主要专注于投资物业、住宅物业、酒店和港口码头运营。

除了控股码头，惠德丰还经营惠德丰房地产(新加坡)有限公司、投资物业、住宅和物流。

今年香港优质投资物业组合分拆后，母公司和子公司的业务运作仍有重叠，因此可能需要进一步梳理。

似曾相识:世纪长河系统的大重组

根据公布的计划，香港九仓集团的租赁物业将被拆分为独立上市的九仓地产，而包括郭进中心和内地住宅项目在内的资产将保留在九仓集团，这使得产业结构比以前更清晰、更易于估值。市场预期，分拆后将有利于释放资产价值，这也是信息披露后股价飙升的原因之一。

然而，股价在飙升后的迅速下跌可能与许多基金需要避开重组中的公司有关。作为大型蓝筹股，九仓和惠德丰是许多大规模基金配置的必要选择，而许多海外基金对正在进行重组的公司的头寸有所限制。市场认为，这可能是股价短期下跌的一个重要原因。

除此之外，昌河部门重组后股价暴涨暴跌的示范效应也可能是许多基金选择回避的原因之一。

2015年初，长江实业和和记黄埔同时宣布重组，其业务将重组为两个全新的上市公司，长江实业地产和长江和记黄埔实业，主要从事房地产和非房地产业务，两家公司不再有股权隶属关系，而是平行的兄弟关系。

重组后的常棣和昌河在开曼群岛注册。这导致公众怀疑李嘉诚会“剥离香港”。重组后，昌河和昌石地产的股价大幅下跌。

下图显示了常棣和长河重组后的股价走势:

重组后的一年内，昌河的股价下跌了约30%，昌石地产一度损失了约50%的市值。

然而，在随后的回购中，两家公司的股价在一年多之后已经恢复到重组时的价格:昌河上涨了约30%，昌石地产上涨了约80%。

常实地产于2016年购回3568万股股份，价值约17.66亿港元；从2017年初至6月底，约有1.26亿股股票被回购，回购成本约为69.8亿港元。年初以来，长实地产的股价上涨了45%以上。

市场不再谈论撤资，常实地产和昌河地产(表现良好)逐渐释放价值，也让市场吃了一剂安慰剂，至少在股价方面是这样。

百年基金会重组香港财富巨头并移交工作

近年来，香港的富裕家庭逐渐向第二代甚至第三代转移，这种转移变化的过程通常伴随着资产重组。

当市场解释重组时，它经常关注其价值释放。然而，对于像昌河和九仓这样以后代为基础的公司来说，由于家族处于绝对控股地位，股价的涨跌没有太大区别。无论如何，他们持有的股份不会考虑清仓，但可能会更符合他们的意愿。毕竟，他们可以在这个时候回购，以进一步增强他们的控制权。

从表面上看，李嘉诚重组昌河部门将房地产业务与非房地产业务分离，但实际上减少了内地和香港的资产，增加了欧盟和英联邦国家的资产，并在全球范围内进行资产配置，核心是在未来获得安全稳定的现金流。

不过，码头署现时公布的计划，似乎将香港的出租物业与内地的物业及其他物业分开。实质上，重组后单独上市的九仓地产更像是一只房地产信托基金——只是在香港持有高质量的租赁物业。此次整合后，九仓集团在香港的租赁物业和在内地的资产实际上将在两家上市公司，风险已被大大隔离。

如果我们说九仓分拆的最终目的是理顺业务关系，以获取价值释放，那么为何不在此时将内地的投资物业注入九仓，以供置业？显而易见，一次性拆分投资性资产和非投资性资产应该是理清业务结构最直接的方式。

由此，我们可以认为，九仓的重组显然是业务的整合，但实质上更有可能将不同风险的资产隔离开来。在香港黄金地段的投资物业可以带来稳定和丰富的现金流，风险因素非常小。有什么更好的资产能让后代们放松下来？

现在已经退二线了，71岁了，在集团的业务还没有搞清楚，头还年轻的时候，他会不会像李那样，在正式退休之前，继续把九仓部的所有资产都适当地挪走呢？

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来源：罗马观察报