共有产权房会导致刚需型价格下降、高端上涨的现象？

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目前，我们还不能做出这样的判断。从短期来看，共有房产对购房者的决策影响很小，因为那些有资格和负担得起的人仍然会考虑私有房产。共有产权房是针对一些没有资格和负担不起的人。然而，如果后来的支持政策得以实施，一些人可能只需要被引入共享市场。

共有产权房是近年来业内热议的一个高频词。

近日，北京市住房和城乡建设委员会(房地产)发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)。顾名思义，共有产权房是由买受人和政府共同拥有的产权，是对原有自住商品房政策的进一步调整和优化。一些业内人士告诉《国家商报》记者，因此，对住房需求的影响可能是显而易见的。

扩大住房保障的覆盖面

事实上，共有产权房并不是一个新名词。早在2007年，江苏省淮安(房地产)就率先试点了共享产权住房，2010年，上海(房地产)推出了共享产权住房试点项目，实施了住房和经济“双困”标准。2014年，住房和城乡建设部等六部委选择北京、上海、深圳(房地产)、成都、淮安和黄石(房地产)作为共有产权住房试点城市。2016年，上海出台了《共有产权住房管理办法》。

全国房地产商会会长顾云昌表示，其实，共有产权房是保障性住房的推广，是政策不断完善的过程，属于保障性住房的范畴。

"与传统的经济适用房相比，共有产权房具有明显的制度优势."新房数据研究所所长杨扬对《商业日报》记者表示，首先，政府的出资是明确的，这严格限制了“投机”需求，同时稀释了经济适用房支出，有助于改善地方政府的现金流。让地方基金扭转局面；此外，其实质是为有合理住房需求的居民提供杠杆，并提供一种事实上的住房金融支持。

杨扬补充说，从目前的情况来看，这是非常适合北京推广共有产权的房子。在北京现行的住房保障制度下，低收入居民的住房问题一般可以通过公租房和经济适用房来解决，而高收入居民可以负担得起商品房的价格。然而，一些居民既买不起商品房，也不能申请公共租赁住房。在一线城市的居民中，这个“中间层”恰恰是最大的群体；这些居民不仅需要居住权，还需要拥有自己住房的权利。因此，在不久的将来，一线城市很有可能会陆续出台共享产权政策。

关于共有房产的定价问题，中信证券(600030，诊断单元)指出，目前共有房产的试点城市还很少，覆盖面也太窄，将来共有房产完全有可能更贴近中产阶级居民的需求。同时，如果定价权完全交给政府，系统运行的效率可能不足，但如果定价权完全交给开发企业，就会形成定价的合理性和对共有产权房的选择。

急需的商品房可能会受到影响

链家研究所所长杨现领提供了这样一组数据。目前，北京的主要政策性住房是经济适用房(662，000套)、有限住房(129，000套)和自住商品房(100，000套)。预计2017年至2021年将供应250，000套自住商品房，按共有产权住房方式实施。到2021年，预计北京的总存量将达到900万套，其中共有产权住房占2.8%。

据中原地产研究中心统计，自住房供应以来，北京已售出80套(含)或全部自住住宅用地，自住住宅总面积达到703万平方米，可建保障房约8万套，价格明显低于北京商品房。

房屋企业对共有产权房屋的影响有不同的看法。

远洋运输集团董事长兼总裁李明表示，该政策的出发点是解决住房需求刚性的问题，产权从设计上是明确的。就像现代企业制度的建立一样，它把握了产权明晰的本质，便于未来长效机制的对接。

北京雅居乐集团区域营销总监何斌表示，共有产权住房的概念需要大量后续政策支持才有意义，比如房地产登记程序和周边教育资源的分配政策。

那么，在房地产市场上，共有房产会不会导致只需商品房价格下降，高端商品房价格上升的两极分化现象？

何斌告诉《国家商报》，目前不可能做出这样的判断。从短期来看，共有房产对购房者的决策影响不大，因为那些有资格且负担得起的人仍会考虑私有房产。共有房产是针对一些没有资格和负担不起的人。然而，如果后来的支持政策得以实施，一些人可能只需要被引入共享市场。

保利投资研究所称，共有产权覆盖的人群的购买力更接近二手房市场。如果共享产权的供给能够有效地落地，它将会吸纳大量的购房需求。预计分割后的存量住房市场的购买力将发挥更大的作用，而新的商品房市场将把目标人群转向改善人口的高端趋势。

何斌进一步表示，总体而言，与共有产权房相关的措施只是房地产市场整体调控中的一个环节，但综合来看，影响深远，因此企业近期正在进行战略调整，试图从单一的房地产开发转变为城市运营商。

来源：罗马观察报