北京宅地三连拍创收110.3亿 易拍难卖 盈利难题待解

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新华社。中新网(603888)7月28日电(袁)7月份的土地拍卖潮迎来了破十亿的第一个交易日。昨天下午，大兴和昌平拉开了“三连拍”的序幕，经过两个小时的激烈较量，北京的土地出让一天就产生了110.3亿元。

根据招标结果，中海首创的世茂财团以47.9亿元的总价和26%的自持面积拿下了瀛海镇地块，金融街(000402)以22.9亿元的总价和6%的自持面积拿下了黄村地块，华润以39.5亿元的总价启动了北七家地块。

“限价+自持”仍然难以阻止房企抢地的热情

事实证明，好的土地永远不会被出售，即使它受到价格限制和自我维持的双重条件的限制。

自7月份以来，北京的土地一直在被释放。到目前为止，已有21个地块上市，这为房企“土地饥饿”提供了强有力的解毒剂。

据新华网记者统计，7月份，北京土地市场共售出10宗土地，总成交额为627.66亿元。全年北京累计完成土地流转1320亿元，远远超过2016年的852亿元。

昨天的地球拍卖现场再现了激烈的“捏战”。进入投标场，应海镇yz00-0803-0512和yz00-0803-0514，c07-3 r2类居住用地，a33基础教育用地，黄村镇dx00-0102-0702 f1类居住混合公共建设用地，北七家镇003和CP07-0204-0000三处住宅用地，如a61机构养老设施用地，R2类居住用地和a33基础

易拍难卖，利润问题有待解决

以高价购买土地，以限定价格出售房屋，一些地区需要自给自足。房地产企业会算账吗？问题总是贯穿整个投标过程。

第一次拍卖也是瀛海镇最好的地块。此前已有9家网上报价，金融街、中海、海洋世界贸易中心、保利第一龙湖、金茂、万科平安、国瑞金地、碧桂园、中铁建设等8家房地产企业参与了竞争。

现场，碧桂园、中铁建设、海洋第一世界贸易集团之间展开了一轮激烈的报业竞争，竞价阶梯最高升至1亿。中国铁建曾以32亿元起拍价将这块土地叫价至47.9亿元的最高价，最终在自持报纸大赛中被海洋第一世界贸易联盟胜出。

根据嘉里的计算，土地溢价为49.7%，综合底价为35，879元/平方米。根据转让规定，成品平均售价不得超过52449元/平方米，最高销售单价不得超过55071元/平方米。该算法认为开发成本只能通过两倍于行业中常用的土地价格来收回，这意味着开发商可能无法计算成本。

此外，起拍价15.3亿元的黄村镇地块引发了金融街、中海、华润、保利+首开+龙湖、平安、万科、金地、碧桂园、远洋等9家房地产企业的竞争。金融街频繁地用标语牌向每一个对手施压，并成功获胜。地价为49.7%，综合底价为40，320元/平方米。

“最后，开发商拥有2385平方米的70年历史的出租房，其中限定销售价格住房面积为37371平方米，公共建筑面积为17038平方米。整个地块的平均底价是41，000英镑。如果按照50%的价值来计算公共建设和控股，实际的底价已经达到49，000。”中原地产分析师张大伟说。

但是，根据其“限价”规定，未来平均销售价格不得超过55016元/平方米，最高销售单价不得超过57767元/平方米。成本和销售额之间的差价不到10，000英镑，这给金融街带来了利润难题。

在最后一个地块中，北七家镇的起拍价为37亿元，赢得了中海、华润、远洋万科未来城开业、金地等四家征地单位的青睐。华润仅以5轮报价，以39.5亿元的成交价格结束了这场“战争”。

根据克里的计算，该地块的地价仅为6.8%，综合底价为19，523元/㎡。根据转让规定，平均销售价格不得超过49，520元/平方米，最高销售单价不得超过51，996元/平方米。相比之下，该地块的销售压力远远小于上述两个地块。

事实上，房地产企业的投标数量总是与高价土地的概率成正比。业内人士认为，当交易价格处于较高水平时，房地产企业为突破市场而争夺成本优势的难度会加大。

看来将来如何解决利润问题还不得而知。

来源：罗马观察报