姜超：房价上涨已接近尾声 地产红利还能吃多久

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7月23日，海通证券(600837)首席经济学家蒋超在《经济为什么稳定，何时真正见底？文章称，第二季度经济表现超出预期，主要是由于房地产产业链的表现超出预期。由于主要一、二线城市的房地产销售整体下滑，今年房地产销售的改善源于三、四线城市房地产销售的持续高速增长。

他还指出，由于缺乏经济因素的支持，本轮三、四线城市房价的大幅上涨实际上是一个比一、二线城市更大的泡沫。目前，三线、四线房价普遍上涨，类似于牛市结束时的鸡犬升势，实际上意味着房价上涨的高潮已经过去，即将结束。

蒋超总结说，本轮经济超预期与过去没有本质区别，仍然来自房地产的大力支持。唯一的问题是，中国房地产的红利能持续多久？只有当我们不依赖房地产时，经济才会真正见底！

下面是“为什么经济会稳定，什么时候会真正见底？”摘要，作者蒋超，海通证券首席经济学家:

经济在短期内保持稳定。第二季度，国内生产总值增长率稳定在6.9%，6月份工业增长率跃升至7.6%，较6月份的单个月投资、消费和出口数据有所改善，而6月份的发电量增长率也略有上升，从5%升至5.2%。从各种指标来看，6月份的经济较4月和5月份有明显改善，而第二季度的经济稳定性远远好于我们此前的悲观预期。

对外贸易的贡献没有增加。短期经济超出预期的一个重要原因是出口的改善。自今年年初以来，欧洲经济一直超出预期，而美国经济保持稳定。6月，中国对美国和欧洲的出口全面反弹。但是，外贸部门的贡献应该综合考虑进出口。今年上半年，中国的出口增长率为8.5%，但进口增长率高达18.9%，这意味着中国经济对世界的贡献远远高于全球经济对中国的贡献。因此，统计局的结论是，今年上半年净出口对经济的贡献没有增加。

房地产仍然是支柱。因此，上半年中国经济的强劲表现主要归功于国内需求，消费和投资增速保持稳定。在消费方面，上半年食品、服装等非耐用品的增长速度逐月下降，家具、装饰、家电等耐用品的增长速度逐月上升，而后者主要与房地产消费有关。从投资角度看，今年以来制造业投资增速一直较低，基础设施投资增速缓慢下降，房地产投资和建设增速保持在10%左右的高水平，房地产销售增速保持在两位数以上。总体而言，房地产产业链的表现仍超出预期。

三级和四级房地产超出预期。今年上半年，一、二线城市的房地产销售整体下滑，但三、四线城市的房地产销售异常强劲。从70个城市的新房价格趋势来看，一线城市已经停止上涨，而二线城市已经下降，而三线城市的增长率仍然很高。今年6月，70个城市中所有三线城市的房价同比增长率都转为正值。因此，今年的房地产销售超出预期，主要是由于房地产在三、四线城市的辉煌表现。深入三、四线城市的碧桂园今年上半年成为房地产销售冠军，引领国内地产股今年表现良好。

房地产泡沫的高潮已经过去。从全球城市化的发展经验来看，人口将继续集中在大中城市。因此，过去一、二线城市的物价上涨是由人口流入、经济产业、医疗和教育资源等支撑的。然而，本轮三、四线城市房价的大幅上涨实际上违背了城市化的历史规律。其实质是房地产去库存化政策，通过棚户区货币化，大量房屋被拆除，房产证在当地发放，人为地在短期内创造了大量需求。这种行为确实导致了三、四线城市房价的短期上涨。然而，由于缺乏经济支持，从长远来看，这实际上是一个比一、二线城市房价更大的泡沫。与股市5000点的过程相比，目前三、四线房价普遍上涨，类似于牛市结束时的鸡犬升势，实际上意味着房价上涨的高潮已经过去，即将结束。

货币政策回归稳定。6月份，经济在短期内有所好转，股市、债市和大宗商品价格均有所上涨。不可忽视的一个原因是，央行在短期内放松了货币政策，使金融机构能够顺利通过年中评估。然而，央行货币政策的短期放松将银行间存款单的净发行量推至新高，银行对非银行机构的投资大幅反弹，金融和杠杆也卷土重来。按照金融工作会议精神，我们应该继续去杠杆化，加强稳健的货币政策。过去两周，货币利率中心再次上升，反映出央行的货币政策在短期放松后已恢复稳定，其货币并未完全对冲金融贡献等因素的影响。

房地产红利能持续多久？综上所述，本轮经济超预期与过去没有本质区别，它仍然来自房地产的大力支持。唯一的问题是，中国房地产的红利能持续多久？我们已经计算了13年。根据中国14亿左右的人口和每年1.3%的新城市化率，每年进入城市的人口是1800万，假设一个家庭有三口人，对应着对600万套住房的需求；在城市中，每年达到25岁的人数约为1400万，假设两个人成对，这相当于700万套住房的需求，因此1300万套住房应该是中国房地产需求的高峰。然而，在过去的16年里，中国商品房的销售面积已经接近16亿平方米，相当于1600万套，按照今年上半年16%的销售增长率，相当于全年1800万套。问题是，为什么我们每年要建这么多房子？经过这一轮三、四线地产股的去库存化，我们是否应该全面落实“住而不炒”的理念，继续落实一、二线城市限购限售政策，全面发展房屋租赁市场？因此，我们对目前依赖房地产销售的稳定经济趋势表示怀疑。只有当我们不依赖房地产时，经济才会真正见底！

来源：罗马观察报