倒闭潮、开业热齐头并进 罗子君爱逛的购物中心怎么了

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我的前半生很成功。剧中，罗梓俊带着名牌包进出各大商场，买了成千上万的名牌鞋和奢侈品，这也让很多女性羡慕不已。

作为女性向往的购物天堂，“购物中心”近年来的流行可以说是残酷的，但与此同时，购物中心给消费者带来的不良印象是:缺乏个性、购物中心数以千计、体验差、无法进入年轻消费者的内心。

一方面，难以吸引投资、经营和管理；另一方面，在线电子商务的冲击和消费者的购买失败导致利润同比下降，空的购买率过高，破产的浪潮逐渐出现。尽管如此，购物中心仍然一个接一个地开放，建筑面积和活动指数一直在上升。这是“虚拟火”还是“真正的生意”？购物中心热背后的原因是什么？购物中心的未来在哪里？

“收盘热”和“开盘热”齐头并进

根据世邦魏理仕全球购物中心发展报告，2016年，全球新建购物中心1250万平方米，同比增长11.4%。中国面积575万平方米，居世界第一，占世界总面积的近一半。在世界上购物中心建设最活跃的十大城市中，中国城市占据了其中的八个。

据《品图商业评论》报道，早在2015年，中国就有近4000家购物中心开业，现在可能已经超过了5000家的规模。仅在武汉，一年内就有35个商业综合体计划开业，这是一个蓬勃发展的势头。

如果说中国消费者在20世纪90年代属于百货商店，那么21世纪初的十年就是电子商务平台从兴起到快速发展的阶段。为了应对电子商务的影响，许多以前的百货商店甚至超市开始转变成复杂的购物中心，以试图留住消费者。当然，中国零售业和房地产业的融合发展、政府的政绩等因素对购物中心的广泛发展起到了至关重要的推动作用。

然而，火变成了火，每个人都知道在转型过程中留住消费者的渴望。走得太远真的不是一件好事，购物中心受欢迎背后的隐患正在逐渐显现。

专业机构预测，中国购物中心的最大饱和度为6500。从目标发展和建设速度来看，年内突破这一数字的概率极高，从局部盈余到整体盈余或仅在几年内突破。

仲量联行的统计数据显示，由于供过于求，上海购物中心的空入住率明显上升，上海浦东中央商务区的空入住率上升了5.2个百分点，达到13.1%，浦西中央商务区/。沈阳的空入住率更严重。据说，从沿街的商店到购物中心，每五家商店中就有一家拥有空的平均入住率。

除了空购物率的同比增长，购物中心的倒塌也是媒体经常报道的。“今年4月，沃尔玛在合肥关闭了两家门店。在过去的4年里，沃尔玛在合肥已经关闭了8家店铺，目前合肥市场只剩下一家店铺。前两年，金鹰连接了三家店铺，完全退出了合肥市场。”

正如知名金融媒体专栏作家、购物中心高级研究专家萧劳所说:“事实上，在大多数人看到机会之前，机会就是机会。”一旦它们成为每个人眼中的机会，它们很可能会成为陷阱。当数不清的零售企业对购物中心持乐观态度，形成数千人的部队过桥的格局时，购物中心很可能成为许多企业的‘滑铁卢’。”

今天的购物中心似乎正在经历这个过程。

投资两极分化:强势知识产权受到青睐，带着疾病创业也很常见

除了上述“虚拟火”太强，空的入住率仍然很高，并有频繁的破产。如今，购物中心似乎处于两极分化的局面，无论是在一线城市、二线和三线城市，还是在同一城市的不同商业区，差距都在扩大。

“拥有强大知识产权的购物中心通常不会费心去吸引投资，每个人都认可这个品牌。例如，在万达广场，在商业地产竣工之前，许多企业都在排队等待入住，这是许多其他购物中心无法比拟的。”欢乐城房地产总经理周鹏在接受《品图商业评论》采访时表示。

(资料来源:中国购物中心发展指数)

“商业地产项目的集中供应和大量购物中心的出现增加了品牌资源的稀缺性。激烈的竞争使得品牌的开放条件提高了，一些开始不好的品牌变成了受欢迎的商品，却没有提供装修补贴。如果你不答应免费出租几年，人们就永远不会轻易开店。”知名金融媒体专栏作家、购物中心高级研究专家总是笑着总结购物中心目前面临的招商难问题。

据了解，今年将在广州开设的近10家购物中心由于地处非主流商业区，面临着巨大的招商压力。

“在投资率低于80%的情况下，带着疾病创业也很常见。这也是为什么许多购物中心项目自开业以来只能得到大力维护和支持的原因，”萧劳说。

根据商务部委托中国连锁特许经营协会发布的中国购物中心发展指数，2015年至2016年，超过50%的新购物中心项目因存在阶段性供过于求的风险而延期半年以上，其中很大一部分是由于招商引资未能满足开业要求。此外，经济发展的不平衡和收入差距导致的消费水平差异都导致了购物中心地区的不平衡和两极分化。

可以理解，吸引投资和经营困难，导致购物中心发展不平衡。然而，购物中心之间同质化竞争严重的困境使得许多消费者无法激发购物欲望，直接导致购物中心利润下降。

正如中国电子商务委员会主任兼秘书长苏军所说:“消费者需要接触和体验许多商品。网恋终将相遇。”购物中心为消费者提供了这样一种线下消费体验，但无论他们走到哪里都是一样的，但实在是无可奈何。“第一层是奢侈品、化妆品或快速时尚品牌，第二层和第三层是男装或女装，第四层是儿童商业或运动品牌，第五层和第六层是餐厅，地下一层是快餐等类别。当我有时间甚至不需要走进去的时候，我就知道里面是什么，”一位消费者向《品图商业评论》抱怨道。

基德广场有限公司总经理吴铁民在同质化竞争的困境中有着自己独特的经历。在他的领导下，基德广场花了十年时间才实现了中国第二大单店销售额。在吴铁民看来，“适应消费升级和商场规划定位的市场变化，精细化管理和业务创新是德姬目前成功的关键。”与其他购物中心的总体布局不同，“2016年，基德广场将几十个顶级化妆品品牌、一些知名的快速时尚和轻型奢侈品牌搬到了地下室。

数据显示，这种调整非常有效。吴铁民说:“目前，商场内香奈儿、迪奥等化妆品专柜的月销售额已达250万元。”这比调整前的销售额高得多。未来购物中心的投资规划没有固定的标准模式。只有抓住市场需求，抓住消费者和品牌的有效互动或供给，我们才能真正引领市场。"

飞越彩虹有限公司总经理张旭华(002419)也对此表示同意。在他看来，“购物体验应该是一个完整的过程，消费者看到的产品、感受到的服务、接触到的环境以及留下的记忆都是体验的一部分。”

回归商业本质重构“人、财、场”

许多业内人士对购物中心发展中的混乱局面表示担忧。万达网络科技集团总裁屈德俊表示:“如果消费者想重新进入购物中心，就必须回归商业本质，重建人民货场。”

“人是数字操作。我们应该在会员制建设和数字营销方面尽最大努力。许多购物中心在这方面做得很差。通常情况下，一个单一的模式可以做得很好，比如电影院和餐厅，比如奢侈品店，但购物中心本身的巨大功能却做得不好。”瞿德俊说。

Shaheensadeghi(洛杉矶一位传奇的商业房地产交易商，口号是“反购物中心”)也认为“人”是传统商业中用于数据分析的统计因素。但是商业应该研究人们自己，直接从特定的人开始。做生意不再能高度概括每个人的爱好，而是从分析特定的客户开始，从碎片中找到一个位置，然后建立一个圈子。

具体到货是供应链+。购物中心是一个重资产项目，运营管理非常困难。如何降低成本，管理供应链和库存是最重要的。“在中国购物中心发展指数中，我们可以看到中国购物中心的成本被控制在繁荣和衰退的线下，所以可以说控制成本的能力需要提高。

第三，“体验消费”和“精神消费”是目前购物中心最重要的东西。新城控股(601155)集团有限公司副总裁欧阳杰表示:“目前，中国的人口正在增加，但零售销售的增长率却在下降。这意味着以物质消费为核心的传统零售市场蛋糕未来越来越不可能做大。

在未来，精神消费是新的最爱。事实上，许多精神消费已经是新宠。欧阳杰说:“精神消费是一个更大的市场，可能远远超过物质消费，但该行业并没有真正按照客户细分挖掘客户的精神需求。”

欢乐城地产总经理周鹏也表示:“购物中心的核心竞争力是一个中心和两个基本点。核心是地理中心，两个基本点是体验和平台化。”在周鹏看来，“过去，百货公司消耗金钱，而购物中心消耗时间。”如何延长顾客的平均停留时间是购物中心应该做的事情，而创造良好的体验是实现这一目标的唯一砝码。”

为此，许多购物中心开始增加商业形式，如改善消费体验，如增加儿童公园的比例，如电影院、专业书店、酒吧等。，以增加人们的社交频率和增强购物体验。

在“新零售”的背景下，购物中心可能会迎来一个调整期

从商业供给的角度来看，中国购物中心的数量一直处于井喷状态。不仅行业内同质化竞争日益加剧，电子商务带来的冲击也日益加大。在这种背景下，许多购物中心都处于被迫创新的境地。目前，购物中心的盈利模式仍然是基于“租金+销售”。如何创新盈利模式并将其融入消费者的生活场景，是购物中心必须解决的问题。

在新零售的背景下，线上和线下的结合似乎已经成为常态。长期坚持线下购物的商场正面临新一轮零售浪潮，如何更好地与线上结合成为影响其未来的关键点。“享受了移动互联网带来的良好体验的人们，必然会对线下业务有更高的看法，并要求线下业务进一步融入他们的生活，从而产生更紧密的联系，而移动互联网是必不可少的。一个不可缺少的部分。”芮义德分析张坤说。

在如此大的环境下，购物中心可能不会真正追求速度和数量。如何赢得用户的心，体验消费购物的乐趣，是购物中心应该考虑的。随着场景革命的到来，购物中心将成为生活的万花筒，成为更多生活场景的入口、出口和中转站。

来源：罗马观察报