租购同权新规后租金回报上涨 买房会不会更加困难？

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上周，广州出台了新的租售权分享规定，由此引发了一个朋友圈。《加快广州市房屋租赁市场发展工作方案》首次提出“符合条件的租户的子女应享有就近入学等公共服务的权利”。

三天后，九部委联合下发《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，选择12个试点城市加快住房租赁市场发展。计划中再次提到，"非本地租户根据有关规定享受义务教育和医疗等基本公共服务"。

楼市调控政策有新举措吗？租户、业主和投资者应该做什么？

一些自孩子出生以来就一直在与房价和入学问题作斗争的父母松了口气。除了买房，广州还可以通过租房来解决孩子上学的问题。房东也很高兴学生身份的溢价被加到房租里，而且一直上涨的房租似乎也在上调。有些人持悲观态度。一旦这一举措出台，潜在的租金回报将上升，业主将有更强的动力长期持有。买房会变得更难吗？

很多很多！

在古代，孟母搬了三次家，现在我给我的孩子们买了一栋房子。随着独生子女政策和优质教育资源的短缺，中国催生了学区住房的热潮。在2015年的电视剧《虎爸虎妈》中，赵薇花了数百万从电梯大楼搬到一个有楼梯的旧住宅区——穷人继承了风。

香港首富李嘉诚分享了他在房地产投资方面的经验:决定房地产价值的因素有很多很多。尽管国家出台了一系列政策法规，但房地产市场仍难以降温。越来越多的购房者将学区视为孩子进入名牌学校的门票，这也是一笔巨大的投资，空.对此很欣赏

图片来源:全球网络，腾讯新闻

学区最直观的温度计是学区的房价。根据中国指数研究院的数据，北京四个主要城区(东城、西城、海淀和朝阳)的学区房平均价格比非学区房高31%。

北京市学区与非学区平均价格的比较

数据来源:方天霞，中国指数研究所，云峰金融整合(2017年6月)

市场上的实际销售情况如何？如果你看看2017年7月北京皇城根小学旁边的链家房产，今年李辅国社区(21岁)板楼的平均成交价在129，000元/平方米到144，000元/平方米之间，比西城区的官方数据贵得多，几乎是非学区价格的两倍。

投资学区，房价上涨比租金上涨要好

为了更直观地观察学区的投资回报，我们可以比较一下率先实施租购权的广州。根据广州本地堡2017年4月7日公布的数据，越秀区东风小学、华师小学、文德路小学在众多小学中评价最高，其中东风小学也是老广州人眼中的“名小学”，与校区内的东风东路社区相对应。

根据安居客的数据，2016年6月，东风社区的平均价格约为37，144元/平方米，2017年6月已上涨至56，958元/平方米，涨幅约为53.3%。同期，广州的房价仅上涨了约30%。应该知道，越秀区东风社区已经是一座“老城”，房价涨幅超过天河，甚至接近政府大力发展的新金融中心珠江新城60.5%的涨幅，“学区房”的标签不可或缺。

如果参照中介数据，我们可以发现东风广场(东风小学区之一)的价格明显高于东风东(东风小学区)，然后又高于越秀区(小学网络区)和广州的平均价格。

资料来源:方天霞2017年7月

然而，租金回报呢？同样，与越秀东风广场68平米的中层公寓相比，市场价格为600万元，约9万元/平米，而同一小区普通装修的中层住房租金价格为5000元/月，不考虑中介和税费，租金回报率仅为1%。

这是什么概念？国际房价和租金回报率调查数据显示，广州市中心的租金回报率约为2.29%，而非市中心的租金回报率约为2.85%。由此可见，东风广场的租金收益率甚至低于城市平均水平。

换句话说，租金回报率就像股票的股息率。从投资传统企业的角度来看，股息率越低意味着股价越“贵”，租金收益率越低在一定程度上意味着投资学区的租金收入已经很贵。

资料来源:国家统计局(2017年7月)

归根结底，学区住房溢价源于教育资源的不均衡

从根本上说，天高学区背后的原因是教育资源的不均衡分配。虽然政府从未列出重点学校的名单，但教师、学生素质、教学资源和环境都将学校分为一、二、三类，家长认可的重点小学只占学校总数的一小部分。随着一线城市人口的不断膨胀，越来越多的学龄儿童加入了阅读的潮流。面对有限的入学率增长和激烈的竞争，高质量的学位已成为稀缺资源。

北京各区县重点小学入学可能性

图像来源:地理大数据

根据经济学中的供求理论，只要是稀缺资源，就会表现为溢价，而学区住房则是两种稀缺资源的叠加:房地产+优质度。近年来房地产本身的市场价格在上涨，而高品质程度本身的市场价格也在上涨。当这两种稀缺资源联系在一起时，像北京这样的几十万套公寓的景象是可以解释的，尽管这是无法忍受的。

香港的经验与新的国内租赁法规

租赁和购买对相同的权利有很大的影响吗？香港早在多年前已实施小学分区。名牌小学主要集中在港岛的中西区和湾仔、九龙的九龙城和九龙塘，以及土瓜湾和油麻地。小学入学统筹分为“学位自主分配”和“统一分配”两个阶段。

资料来源:香港小学教育局网站

上面的情况简单地概括了一下，即注册的准备工作提前一年就开始了。以申请官方小学为例。第一个阶段是“学位的自我分配”，居住是要考虑的因素之一。然而，也有必要考虑兄弟、父母和祖父母是否在那所小学学习过，他们是否有信仰，等等。(关于采访的细节，请参考香港，香港的最后一个故事)。

如果自行分配学位阶段的学生被学校拒绝，则应按照“统一分配”的原则进行分配。家长可以填写一些喜欢的学校，然后根据他们的居住地随机分配。如果他们被分配到一所不太有名的小学，家长们当然会很难过。此时，还有一个申辩的机会。如果原本由一些著名学校安排的学生决定不上学(例如出国)，那么一群家长可以向他们的孩子“求情”，居住地也是一个关键考虑因素。

既然居所如此重要，香港的学区房屋比非学区房屋贵多少？

新华网(603888)曾报道“香港学区也供不应求，每套售价超过14万港元。”仔细分析，14万港元在香港真的很贵吗？以中西区的一栋学区建筑为例，每平方英尺(约0.11平方米)的售价约为16，000-18，000港元，约为155，000-174，000元/平方米。中西区的总平方英尺价格为15，000-20，000港元，约为145，200-194，000元/平方米。从这个角度来看，虽然香港也有楼市高烧不退的情况，但学区房屋的地价却不那么明显。

本文分析了香港学区地价偏低的原因。其中一个因素可能是除了居住地之外的其他因素也在入学中起着重要的作用，比如孩子的面试水平和父母的背景。同样的道理，广州新规定的同等租赁权和购买权不能被所有人使用。它主要保护没有住房的当地居民和政府认可的高素质人才的利益，受益者受到一定程度的限制。其中一个重要的目的是吸引更多的优秀人才来广州定居，增强城市的竞争力。

因此，虽然分享租购权对学区有利，但香港的经验告诉我们，不会有夸大的地价。

那么我可以采取什么样的姿态来买房和收租呢？

租金收益率是衡量房地产投资收益的主要指标。目前，广州的水平为2.5%，高于北京和上海，居一线城市之首。香港实行租购权已有多年，目前的比例略高，为2.8%。但是放眼世界，广州和香港都处于劣势。东京和纽约的租金回报率可达4.5%左右，而洛杉矶甚至高于5%。因此，近年来越来越多的中国投资者投资海外房地产，中国企业并购海外房地产的案例近年来也呈爆炸式增长，这种情况要到2017年才会减少。

全球城市房地产租金回报率

数据来源:全球房地产指南，云峰金融整合(2017年7月)

此外，各种收购和重组房地产的项目也相继出现。雷军2014年投资人民币1亿元在优+国际青年公寓。商业模式是获得整个房产，并把它变成一个专门为年轻人出租的项目。目前，它覆盖了中国8个城市的21个社区。根据网络信息，该负责人表示，该项目进展顺利，但没有透露具体回报。

对于投资者来说，除了直接投资房地产之外，房地产投资信托(房地产信托和投资基金)也是一个不错的选择。

房地产信托基金通常作为基金公司运作，收购房地产项目(主要用于租赁)，并在结算后将大部分租金收入分配给投资者。

以亚洲市值最大的房地产投资信托基金为例。作为一个购物中心房地产投资信托基金，其物业组合包括约1100万平方英尺的购物中心和约80，000个停车位等。零售范围主要提供附近居民的日常需求。根据信托契约，展会负责人必须确保在每个财政年度将超过90%的可分配收入支付给基金单位持有人。

由于营业额主要是租金收入，而利润也包括房价的升值，香港房地产的估值近年来有了很大的增长，所以利润的升值是相当可观的。在过去的三年里，回报率已经达到73.43%，平均年收入可以达到24%。

作为一种非常常见的投资工具，香港市场上有超过7只基金在香港证券交易所上市。在过去的三年里，总体回报率达到了55.19%，年均回报率约为11%。根据全球富时纳雷特指数，自2017年以来，投资于综合股票型房地产投资信托指数的回报率为10.45%。

2014年6月30日至2017年6月30日香港市场房地产投资信托的总回报

来源：罗马观察报