潘石屹告别：套现超340亿 SOHO中国前景？

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自2014年以来，soho中国每年至少售出一个上海项目。2012年以来的转型成功了吗？潘石屹的新增长点已经两年多没有盈利了，它能支撑soho中国的未来吗？

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在微博上，潘石屹频频向1838万粉丝展示他舒适、无争议的哈佛学习生活，外界一度忘记他是市值超过200亿美元的soho中国的董事长。直到他在市场上一个接一个地出售房地产资产，甚至说“只有外滩soho和望京soho永远卖不出去”，外界才惊讶地发现，这位精明的房地产商人在短短四年时间里，通过出售北京和上海的五处半写字楼，就可以套现逾340亿元。

李嘉诚出售房产，王健林借钱给孙宏斌购买房产。虽然每项业务都有自己的逻辑，但“趋利避害”仍然是普遍的背景。当这些房地产巨头纷纷抛售沉重资产时，53岁的潘石屹会向房地产开发商告别吗？

7月7日，仍穿着西装打着领带的潘石屹，站在即将出售的北京光华路soho2的一间会议室里，用了15分钟以上的时间，讲述了他对这个巨变时代的看法。他以facebook和淘宝为例，证明“大公司都顺应全球化的大趋势”，并表示soho中国也应该顺应历史发展。

“前soho中国是一家大型资产公司，也是一家传统的房地产公司。未来的soho中国将变得更轻，成为一个开放和共享的平台。”潘石屹的“平台”是指soho 3q项目与空共享办公空间，这也是公司未来两三年新的经济增长点。

然而，现场的媒体仍然关注于出售资产本身，为什么出售建筑物，谁是买家，如何兑现资金，以及3q如何盈利...经过询问，潘石屹如前所述:“做生意的规则永远是在商品价格低的时候购买。当它是高的时候运送。”

至于是否要告别房地产开发商的身份，他狡黠地说:“只要这两个项目(外滩soho和望京soho)存在，我还是一个开发商。”

相继出售资产

“上海和深圳的房价涨得很快，所以我们临时决定，如果能挣钱，就去挣钱。”因为市场给了我们这么好的机会。”上海世纪广场以32.97亿元的价格建成后，潘石屹决定将上海天山广场、虹口soho和凌空soho列为非核心物业，并将其列入出售名单。

在调控下，半年后，市场突然发生了变化。在2017年3月的财务报告会上，潘石屹改变了卖房的想法。原来他卖了虹口个体户，已经和一个很有名的公司谈好了协议的条件，但最后他说:“算了，不卖了，对方很生气”，理由是:“在资产短缺的情况下，我在中国有房子比在中国有人民币好。”

然而，第二天soho中国的官方声明却给出了完全不同的说法:“交易的取消是因为买方认为它无法在商定的期限内完成对其外国投资的审批。”

在商业中，总会有一种声音无法区分真假，但安全才是关键。

▲soho中国近几年的资产销售。

转眼间，6月26日，潘石屹以35.73亿元成功售出虹口个体户。不到十天之后，它宣布了开始全面出售北京光华路soho2和上海ling/きだよ. soho 0的计划市场预测，这两个房地产项目的总销售额将高达105亿至110亿元。根据2016年财务报告，此次出售的光华路soho2、凌空soho的租金收入分别为2.12亿元和1.43亿元，占公司租金收入的22.5%，租金率分别为97.4%和93.6%。

2016年上海的写字楼可以说是中国最活跃的投资市场，潘石屹在这个高点套现是可以理解的。然而，北京光华路soho2项目的出售令人怀疑，这是相当出人意料的。该项目不在核心物业范围内，这是其北京资产在改造后首次整体出售。

现在是市场高点吗？对此，潘石屹没有给出答案，而是说:衡量的标准只有一个，那就是租金回报率。特别好的项目在美国的出租率可以达到5%，而在中国只有美国的一半。而且，中国的利率比美国高得多，租金越低，房价越高。

soho中国总裁闫妍没有隐瞒。"目前的资产价格仍然相当高，所以我们将处置一些资产."

从数据来看，潘石屹仍有大量库存。根据2016年的财务报告，出售光华路soho2和凌空soho后，soho中国仍有21个写字楼项目，其物业的建筑面积已降至140多万平方米。与此同时，上海天山广场个体户今年开始在市场上预售，北京李泽个体户和上海古北个体户也将于2018年底竣工。

然而，自从2013年在北京赢得李泽项目后，潘石屹再也没有购买过任何新项目。

五年转型的效果如何？

“媒体的怀疑无关紧要。说你喜欢的。”面对汹涌澎湃的公众舆论，潘石屹似乎并不担心，但他也坦率地表示，五年前soho中国决定转型时，它是“最焦虑的”。

2012年8月，潘石屹宣布，soho中国将告别以往宽松的销售模式，从“开发-销售”模式转向“开发-自持”模式。据估计，现有150万平方米房产的租金收入在五年内将超过40亿元。“我们要把‘一单一单’变成‘会下蛋的鸡’。”当时，这一转变没有得到市场的认可，公司股价连续三天暴跌。

今天，潘石屹感慨地说:“当时，大家对这种转变都不乐观。现在回头看，这一切都是因为2012年的这一决定。”

潘石屹的信心来自2016财年略有改善的业绩。——soho中国营业额15.77亿元，同比增长58%，其中租金收入15.11亿元，同比增长44%，物业净利润约9.1亿元，同比增长69%，平均入住率96%，负债率32%。

在此之前，soho中国自转型以来连续四年业绩持续下滑。收入从2012年的153亿元大幅下降到2015年的9.95亿元，净利润从106亿元下降到5.38亿元。然而，自2014年以来，其租金收入及其在营业额中的比重逐年增加，从4.24亿元(7%)增至15.11亿元(95.8%)。

▲soho中国转型后的表现。

来源：罗马观察报