租购同权如何反对租购同权：将增加学校等资源稀缺性

本篇文章2815字，读完约7分钟

广州市在推行租房和购房权，以及“给予符合条件的租户就近上学和其他公共服务的权利”时，其法规是以《加快广州市住房租赁市场发展工作计划》为基础的，旨在通过权益平等消除住房或户籍附带的社会利益，抑制房价。然而，从经济的角度来看，平等的租购权益意味着让更多的人去争取房地产所附带的社会利益，从而只会增加学校和医疗等资源的稀缺性。租赁和购买相同权利的目的和行为似乎完全不同，面临自我否定的困境，其他一线城市应该谨慎效仿。

这是一种通过行政法规来分配资源的方式，以整合社会保障、福利、户籍状况、住房和其他社会属性。行政手段配置资源的实质是转移支付和收入再分配。所有需要通过行政手段分配的资源本身都是稀缺资源。租房和购房不能享有同等权利，这源于教育和医疗资源的短缺。如果教育和医疗资源稀缺，按照市场模式，学校和医院将根据出价较高者获得利润的原则获得利润。然而，由于公立教育和公立医院戴着公共帽子，它们使用行政法规将这些资源分配给房主或当地居民。即便如此，也很难避免资源掠夺。

也就是说，学校和医院本应获得的潜在利益现在根据资源的行政分配转移给那些有住房的人。市场的计算能力无处不在。当业主通过买卖房屋实现这些收益时，就形成了所谓的学区房屋和医疗房屋。更不幸的是，如果大多数房主同时属于高收入或富人，这种收入再分配意味着穷人补贴富人。可以说，此时的行政法规是在杀贫济富。

因此，从纯经济理论的角度来看，无论是采用市场原则还是行政原则，富人总是有更多的机会获得稀缺的教育和医疗资源，但渠道不同，似乎所有人机会平等的“宣传”很难经得起推敲。

另一方面，学校和医院由于行政命令限制了市场收入，最终结果是限制了供应，这就产生了学校和医院的软阻力:学校不教授考试中真正使用的技能，他们需要支付额外的费用向补习班报到，在补习班学生可以拿走他们真正需要的东西；而医院则通过服药支持医生、过度治疗医生、收取红包、转用药物等方式来接近市场收入。

因此，平等权利的关键是充分供给和克服稀缺。例如，在一些三线城市，城市户口不再有吸引力。即使农民在城市买房，他们也不会再将户籍转移到城市，因为与城市户籍捆绑在一起的一切都不那么值钱，学校和医疗也不那么紧张，保持农村户籍也能保持生计底线。然而，在像北京、深圳这样的大城市，他们总是面临着人口的净流入以及教育和医疗资源的短缺。因此，即使基础公共教育和医疗供给充足，庞大的人口基数也会再次赋予少数优质教育资源和医疗资源以稀缺性。

另一方面，广州引入的租购平等权，一方面增加了出租房的建设和供应，另一方面也给了租房者就近上学的权利，这就增加了对教育、医疗等资源的需求，或者说增加了这些资源的稀缺性，而不是相反。或者简单地说，有能力租房的人总是比有能力买房的人多。那么，租赁和购买同样权利的目的就违背了制度安排本身:五个人的食物不能满足十个人的需要，更不用说增加到十五个人了。这15个人怎么能享受同样的权利呢？

根据这一原则，租赁和购买相同的权利将首先使更多的人涌向重点学区的住房，这些地区的租金将会上涨，甚至带动更多地区的租金上涨。你是索尼娅吗？恐怕不会再有了。这项政策的目的显而易见。人们希望选择租房而不是买房，以此来降低商品房的价格，尤其是学校周围的房地产价格。租房而不是买房是基于太多的假设。

其中一个假设，也是最基本的假设，是人们真的可以在学区附近租一个没有门槛的学区。由于有学区，这证明学校规模不会随着周边家庭的增加而及时扩大。如果租房和购房有相同的权利，那么谁能租到学区只能遵循先到先得或排队的原则。关键的问题是，孩子们在上学的时候不能排队，所以那些不能租到学区并且有教育需求的人仍然会选择买房子，这是他们避免排队的唯一选择。有没有数据显示，租和买同样的能力使得租一个学区房间的概率高于买一个学区房间的概率？

即使人们可以在学区内租到没有门槛的房子，第二个假设，即租和买同样的权利可以降低房价，是那些选择在这个时候租房的人有能力买房子。因为他们可以租房，所以他们选择不买房，这样就减少了对商品房的需求。实际情况是，大多数选择租房的人负担不起商品房的价格，购房者和租房者往往处于两个不同的市场。如果租赁权和购买权可以增加租金，但降低租售比，从而使高房价更加合理，为什么有能力买房的人不选择买房呢？考虑到中国人拥有房地产的心理情结，买房似乎很难取代租房。

第三个假设是，相同的租购权可以降低房价，即相同的租购权可以降低非学区对商品房的需求。这里的问题是，非学区的房价本身已经排除了学区住房的因素，而学校等资源已经处于不稀缺的位置，因此同等的租房和购房权利所带来的好处将被大大削弱。在这些地区，房价由金融波动、就业机会、交通和其他非社会福利因素决定。没有户籍制度的国家从一开始就有同样的租售权，但是房地产市场的附加值并没有下降。此外，增加租赁住房的供应本身就意味着减少商品房的供应，而商品房面临着供应减少的风险。

因此，同样的租购权与同样的租购权是对立的。这种做法并没有消除与住房相关的社会福利，而只是让更多的人进一步争夺与房地产相关的福利，这与房地产本身是出租还是出售没有多大关系。如果不改变现行的户籍制度和高考配额制度，解决社会公平问题的办法就在于租购权的对立面，即公共资源的经济价值处于最低水平，而不是保持高价值，承诺更多的人能够享受。

社会保障最重要的原则之一是保护最基本的东西，它只能保护最基本的东西。只有当公共事业在最低水平的教育和医疗资源中发挥作用时，我们才能确保这些资源不稀缺和公平，并避免人们利用其他渠道进行竞争。如果有穷人连基本的公共服务都买不起，他们需要通过累进税来补贴穷人。否则，过分追求所谓的平等权利只是试图纠正一个已经发生的错误，错误越多，只会导致寻租和反向收入再分配，导致贫者补贴富者的局面。

那么，广州新的租购政策对改革大城市的户籍制度和高考制度有没有试点意义呢？从目前推出的新租房政策来看，只是为了贯彻落实国务院和广东省发布的《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，明确提出租房和购房的权利仅限于义务教育阶段的入学儿童，只适用于当地居民和已落户的人员。与学区不那么严格的地区相比，这些规定在政策上并没有什么新意。

如果我们再往前看一点，房价起伏的原因往往来自各种行政干预，这些干预应该会拉平对经济周期的政策控制，有时会成为放大波动的驱动力。从土地开发利用的行政垄断，到户籍、教育、医疗资源的行政扭曲，最后到限制销售、限制购买、限制价格的行政干预，中国房地产市场已经成为一个庞然大物。补丁一直在打，现在还很难恢复。

因此，看似美丽又能抑制商品房市场价格的租购权，因其逻辑矛盾而成为一个预后尴尬的行政补丁。看来，分享租购权并不是整个改革的出发点。其他实行严格户籍控制的一线城市应该仔细跟随这一趋势，看看试点政策在现实世界中是如何运作的。

(作者是中国奥地利50人经济论坛的研究助理)

来源：罗马观察报