下半年楼市 或是刚需出手的好时机

本篇文章3164字，读完约8分钟

房价的上涨放缓了

国家统计局今天发布的2017年6月70个大中城市销售价格统计数据显示，在15个一线和热点二线城市中，9个城市新建商品房价格环比下降或持平！

根据环比数据，房价下跌的城市是:北京、上海、无锡、福州和成都。南京、杭州、厦门、郑州、武汉和深圳的房价小幅上涨。

总的来说，在“以城为主、分类指导”的总体调控思路下，房地产市场已经从之前的整体上升趋势逐步向一线和热点城市发展，而之前适度上升的三、四线城市由于政策宽松，保持了上升趋势。

具体来说，房地产市场的变化主要表现在以下几个方面:

首先，房价的运行趋势发生了变化，从以前的单边快速上涨向整体上涨的趋同趋势发展。根据国家统计局发布的《2017年5月70个大中城市住房销售价格变化》数据，70个大中城市一、二线城市住房价格同比增幅继续下降。5月份，70个城市新建商品房和二手房价格同比增幅较上月有所下降，分别为29个和18个城市。

其中，一、二线城市同比增速明显下降。据估计，一线城市新建商品房和二手房同比增速已连续8个月下降，5月份同比分别下降2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品房和二手房价格同比分别连续6个月和4个月下降，5月份同比分别下降0.8和0.5个百分点。

其次，市场交易活跃程度减弱。以上海为例，今年上半年，全市二手房销售总量为9.19万套，同比下降52.16%，而今年上半年申城二手房市场下跌了一半。总体而言，根据国家统计局发布的数据，2017年1-5月，全国商品房销售面积为5.482亿平方米，同比增长14.3%，增速较2017年1-4月回落1.4个百分点；销售额为43，632亿元，同比增长18.6%，从2017年1月到4月下降了1.5个百分点。随着政策调控范围的不断扩大，商品房销售增长率和销售面积不断缩小。

当然，不同类型的城市有不同的表现。从同一次政策咨询的数据来看，北京、深圳四个一线城市的交易量受到政策调控的抑制，且萎缩明显。2017年1月至6月，四个一线城市的总成交量为1317.5万平方米，同比下降38%；2017年上半年，二线城市的营业额也大幅下降。今年上半年，南京、杭州、合肥、厦门等15个二线城市共销售商品房7481万平方米，同比下降27%；三、四线城市市场回升，交易量继续上升。今年上半年，包括惠州和九江在内的17个样本三、四线城市共销售商品房2827.2万平方米，同比增长12%。

第三，投资和发展出现拐点。通过跟踪监测全国房地产投资和发展数据，中国指数研究院发现，商品房投资增速和新开工建设增速均有所收窄。数据显示，2017年1-5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，增速比2017年1-4月下降0.5个百分点。中国新开工住房面积为6.5179亿平方米，同比增长9.5%，增速从1月至4月收窄1.6个百分点。全国住房建设面积达到67.1亿平方米，同比增长3.1%，增速与1-4月持平。中国已建成住房面积为3.3911亿平方米，同比增长5.9%，增速从1月至4月收窄4.7个百分点。

原因来自很多方面

导致楼市“拐点”的原因很多，包括楼市调控和外部经济环境的变化。

调控政策的密集出台是导致房地产市场“拐点”的主要因素之一。自2016年年中以来，全国范围内大规模的市场监管政策得到大力推行，全国30多个城市出台了50多项房地产市场监管措施。此外，房地产市场监管的每一个环节都受到限制，从开发环节到开发商的“限价”，到购房者的“限价签”、“限购”、“限贷”。

2017年，监管力度不断加大。在坚持住宅产权的背景下，地方调控政策明显分化，热点城市政策不断收紧，限购令和各种监管措施频繁增加，“限售令”模式启动，范围不断扩大，房地产金融监管同时加强，投资投机需求受到抑制。与此同时，中央政府颁布了《房屋租赁市场管理条例》，加快了房屋租售并举制度的建设，深化了土地和人口改革，加快了长效机制的建立，为房地产稳定健康发展营造了良好环境。

到目前为止，全国已经集中发布了多轮大规模的市场调控政策，全国各级城市已经发布了数百项房地产调控政策。目前，房地产市场的调控已经进入了限制购买、贷款、价格、销售、经营和签约的"六限时代"。

调控范围已从一线城市和热点城市逐步扩大到一线城市周围的三、四线城市。从北方一线城市广州、深圳，到东部三大经济圈的三、四线城市嘉善、涞水等小县城，都按照“一城一策”的原则出台了相应的调控政策，以遏制楼市投机，挤压楼市投机需求的生存空间，顺利化解楼市泡沫。

其次，租金价格的下降也预示着房地产租金收益率的下降，这对抑制房价的上涨有一定的作用。以上海为例，根据上海住房租赁指数办公室发布的最新租金指数数据，6月份上海的租金继续下降，环比下降0.15%。自去年第四季度以来，租金已经下降，而且还没有改善。从未来发展趋势来看，租售并举的住宅开发体系已经进入全面实施阶段。例如，上海计划在“十三五”期间推出100万套出租屋，北京计划在未来建造50万套出租屋。大量出租屋的推出将使租金变化趋于稳定，并将继续起到抑制房价上涨的作用。

从全球市场，中国国内经济和房地产调控，房地产市场将面临一个非常困难的环境。同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟认为，美国已经进入加息的渠道，缩表也是必然趋势。虽然中国的市场基准利率没有提高，但政策利率(mlf和slf)一直在不断提高，这意味着利率在一定程度上有了大幅提高。随后，当地银行提高了抵押贷款利率，从金融机构传导到市场，对房地产市场的影响尤为明显。

张宏伟进一步指出，由于中美两国货币增长趋势相似，如果美国的货币流动性继续收紧，中国未来的货币流动性从长远来看也会收紧。房地产作为抵御表外收缩的政策工具，表现良好，吸收了大量国内资金，但与此同时，也推高了房地产市场的风险，使得热点城市收紧成为必然。

然而，外资外流的形势仍然严峻，房地产仍然要发挥工具作用，反对萎缩的表。因此，房地产市场并未过热的三、四线城市被引导打开资金渠道。

下半年还是更好的机会

对于那些只需要买房子的人来说，他们是应该遵循“买得多，买得少”的做法，静观其变，还是应该做好选择性价比高、升值潜力大的房产的工作？

与以往的调控相比，本轮调控在广度(有政策的城市数量)、力度(主要是限购和限贷的力度)、维度(限购政策的类型)和力度(执行力度)上都有了全面提升。在这种情况下，专家认为，包括一线和二线热点城市在内，未来市场成交量减少和价格下降的可能性极高。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，进入下半年后，在不放松调控的前提下，一线城市和热点城市的低流失率情况不会有太大改善，由于低流失率，价格走势也会回落，但幅度不大，预计在5%以内。

如果这一判断是正确的，那么下半年对于那些需要它的买家来说将是一个更好的机会。

此外，大城市周围的卫星城市，由于它们的地理关系，将接管大城市的人口过剩，所以它们的发展潜力不小。随着大城市的发展，周边三、四线城市的功能将得到发展。因此，大城市周边人口增长明显的二三线城市，由于地理关系和人口竞争力的提高，未来房价将有明显的上涨趋势。不管是需要还是投资，你都应该早点开始。

当然，我们也应该关注未来政策的变化。在限购、限贷、限售、限价等政策的共同作用下，房价暂时稳定下来。然而，在热点城市库存减少、开发商投资热情低(未来供应量将相应减少)、国内投资渠道狭窄、海外投资有限、人民币贬值压力大的背景下，一旦政策放松，房地产市场仍可能呈现快速上涨趋势。

伟民房地产规划智库总经理蔡为民指出，这一轮基于行政命令和货币去杠杆化的调控措施，可能只会在某个阶段对消费者的心理预期产生影响，但并没有真正扭转市场的长期看涨预期。因此，一旦政策放松，房价很可能会反弹以示报复。

来源：罗马观察报