房地产将走向何方？ 结构性调整思路浮水

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18日，国家统计局发布了今年6月份的房价数据。全国房价总体稳定，一、二线城市房价同比涨幅持续下降，一线城市房价环比下降，反映了当前楼市调控政策的力度。

据不完全统计，自去年“9·30”以来，全国已有60多个市县出台了各种房地产调控政策。到今年年中，房地产市场持续的“增持”监管从今年春天开始持续。

新一轮监管给房地产市场带来了什么变化？稳定房地产市场的长效机制如何实现？《新华视点》记者近日进行了多次调查，探索房地产市场的走势和趋势。

房价问题:房价真的下跌了吗

今年以来，以北京“3·17”政策为起点，新一轮范围更广、力度更严的监管席卷全国，从北京、杭州、厦门等一线城市，到南京、杭州、厦门等炙手可热的二线城市，再到北京、上海周边地区。

根据国家统计局的数据，上半年房地产价格调控效果进一步显现，房地产市场分化趋势依然明显。

一线城市的房价稳步下跌。截至今年6月，一线城市新建商品房和二手房价格同比平均涨幅已连续9个月下降。6月份，一线城市新建商品房和二手房价格分别平均下降0.1%和0.2%。其中，北京二手房价格环比下降1.1%，深圳新建商品房价格同比下降2.7%。

截至6月份，二线城市新增商品房价格同比平均涨幅连续7个月下降，二手房价格同比平均涨幅连续5个月下降，过热态势得到一定抑制。6月份，尽管杭州等一些热点城市的房价环比小幅上涨，但整体投机需求受到抑制。

与此同时，非自有资金无法获得土地、现有房屋销售、自持面积要求、价格限制和竞争性土地价格限制等措施限制了房地产企业的投标目标，与过去相比，房地产企业获得土地的动力减弱。据记者调查，虽然大多数房企对一、二线城市的土地市场仍持乐观态度，但房地产开发投资增速呈现出缓慢而稳定的趋势。

然而，记者日前采访了一些三、四线城市，发现一些地方房价正在升温。国家统计局的数据也反映出一些三、四线城市的土地价格和房价已经上涨。

中山大学岭南学院房地产研究中心主任廖俊平指出，近年来，越来越多的大城市居民回到了原来的流出地，相当一部分人回到了三、四线城市。据统计，一些三、四线城市的返乡农民工占当地商品房交易量的50%以上，一些县城甚至超过70%，这自然推动了房价的上涨。

房价的变化总是会影响买家的神经。去年6月，由于无力负担40万元的停车位和60%的首付，需求旺盛的白领冯晓错过了位于杭州西湖区之江板块的一套新房子。

浙江省住房和城乡建设厅房地产市场监督处处长林欢表示，一些房地产开发商通过高价限制停车位和通过二手市场转让新房的方式提高了价格，政策“压低”的差价落在了冯晓等买家身上。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇表示，要规范房地产市场，就要用短期的速效来“堵”住房地产市场，用中长期的措施来“疏”住房地产市场，做到远近兼顾，疏堵结合。

监管问题:长期机制有多远

从限购、限贷、限价到限售、限购，上半年，一线城市和热点二三线城市集中推出以“限购”为核心的收紧需求侧调控措施，试图全面控制投机性房地产投机。

记者注意到，在实施以“封锁”为特征的需求侧管理的同时，一些供应侧监管的“反手博弈”也开始进入布局。

7月4日，上海对浦东新区和嘉定区的两块已售地块实行“只租不卖”的模式。三天后，上海住房发展第十三个五年计划宣布，上海计划在第十三个五年计划期间提供5500公顷住宅用地，可提供约170万套住房，比第十二个五年计划期间高出约60%。

事实上，在上海宣布未来五年的供应计划之前，北京方面也开始了供应方结构改革的想法。未来五年，计划供应6000公顷住宅用地，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，保证150万套住房建设需求，其中租赁住房50万套。

以北京、上海等一线城市为代表的房地产市场的“供给变化”表明，房地产市场调控的重点正从“补缺”、“堵塞漏洞”向“增加供给”、“调整结构”转变，调控手段正从封闭走向稀疏，从抑制投机走向稳定预期。

火热的房地产市场往往伴随着“地王”的出现，这不仅是土地短缺和拍卖机制造成的，也与过度透支金融密切相关。

“各地要建立土地收购资金审查制度，确保房地产开发企业用自有资金收购土地。”不久前，住房和城乡建设部和国土资源部联手加强了对土地收购资金的控制，切断了货币与房地产之间不合理的“明渠道和暗渠道”。

此外，5月底，住房和城乡建设部发布了中国住房租赁和销售条例初稿，“购租并举”改革全面推进。大力发展住房租赁市场，标志着热点城市的住房供应将从“重卖轻租”的跛脚供应体系向“租卖并举”的新供应体系转变。

种种迹象表明，从土地供应、金融到立法顶层设计，房地产结构调整的调控思路逐渐浮出水面，基本制度和长效机制的“四梁八柱”正在形成。

刘宏宇表示，需求侧管理的“第一步”只能治标。只有尽快打好“第二招”，着力改善土地和新房的供应管理，提高市场供应的灵活性，才能稳定普通百姓(603883，诊断股)对楼市的预期。

市场的问题:如何把“没有投机的房子和生活”到位

从去年底的中央经济工作会议，到年初的中央财经领导小组会议，再到刚刚结束的全国金融工作会议，稳定楼市、防范风险一直是高层关注的焦点，也是当前经济社会生活的重中之重。

业内专家认为，本轮地方政府的房地产调控真的是“搬起石头砸自己的脚”，很多调控措施都比预期的要有力，比如针对“以商换房”等一些市场弊病的“搬刀子”。

如何落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位？

中国指数研究院常务副院长黄宇表示，关键是要加快形成稳定房地产市场发展的长效机制和住房制度。她表示，中国仍处于快速城市化阶段，房地产市场总体改善方向没有改变，仍是促进中国经济发展的稳定器。

长效机制的建立是一个长期的动态过程。“各种与长效机制相关的政策，必须从地方利益出发，着眼于稳定市场、防范风险的大局。”刘宏宇说道。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，要建立长效机制，必须加快房地产税制改革，抑制投机；促进公共服务均等化，防止权利、财富、产业和人口单向集中。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，政府各部门应共同努力，推进房地产长效机制建设。完善供求、竞争、价格等市场调节机制，强化监管、调节、保护等政府调节机制；此外，应结合住房、土地、金融、税收等配套改革，通过纵向和横向整合，构建长效机制网络，既涵盖“住”的底线，又束缚“炒”的野马。

来源：罗马观察报