信号出现！美元加息前两天一家房企倒下 还能买房吗

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我一直担心的事情终于发生了。

6月15日凌晨，美国中央银行美联储(Federal Reserve)按照市场预期再次加息，并计划在今年年底启动降息计划，逐步降低到期证券本金的再投资规模。

但是今天，我想和你们谈的不仅仅是美联储的加息。最近，国内焦点集中在美联储加息上，但事实上，最近还有一件事值得我们关注。

6月15日，房地产行业媒体有充分根据的曝光。据报道，深交所房地产公司陈傲地产被列入“国内房地产百强企业”，拖欠3000万元，涉嫌资金链断裂，老板下落不明。

美联储的加息和单个住房企业资本链的断裂合在一起。我想知道你能想到什么，你会做出什么判断，以及你将如何指导你的财富管理。

01

在房地产市场的严格控制下，第一家房屋公司倒闭了

据媒体披露，深圳市南山区阿里巴巴云楼陈傲房地产办公室因拖欠物业费399万元以上被查封，盖章时间为今年6月13日。

据该房地产企业员工在网上透露的消息，早在2014年下半年，陈傲房地产就开始出现拖欠工资的现象，但后来卖掉了一块土地收回了部分资金，缓解了资金短缺。

然而，在2015年和2016年，它再次爆发并拖欠建设资金。2015年，昆明所有在建项目都被关闭。2016年，深圳市关彝项目建设放缓，包括部分售房，70多栋房屋被司法机关查封。

作为大型民营企业集团，陈傲房地产拥有国家一级房地产开发资质，总资产超过180亿元。经过多年的发展，我们在深圳、北京、昆明和腾讯拥有房地产项目，并在美国建造了高端住宅小区和酒店。

然而，1996年在美国起步的以房地产为龙头的大型民营企业，现在却陷入了困境，其背后的原因不明。

我们可以直觉地认为，资金链断裂是企业经营不善的原因，但还有一个细节值得我们关注。

事实上，陈傲房地产分别于2015年11月和2016年1月取得了两份预售证书，这两个时期的房产已经全部售罄。

根据每个人的常规理解，如果所有的销售都完成了，资金可以被提取，至少一部分资金，这不会导致今天的恶果。

但事实上，事情没那么简单。

在中国，即使房屋企业取得了预售证书并完成了销售，他们也要完成网上签约备案。如果网上签约无法完成，银行将不会发放按揭贷款，买家也无法获得贷款，所以房企自然无法收回资金。

从去年国庆节到现在，国家对房地产市场的监管并没有一阵风似地过去，特别是在金融去杠杆化等舆论浪潮下，想必房地产市场的监管不会放松。

网上签名是一个必须经过的行政程序，但目前网上签名的过程比以前要求更高。

陈傲房地产现在陷入困境。除了自身管理不善之外，网上签约的环节也不尽如人意。

从这个角度来看，陈傲房地产可以说是自去年国家开始对房地产市场进行宏观调控后，第一个倒闭的房地产企业，它所传递出来的信号不禁让我们深思。

02

成交量下降，资金难以回笼

自去年国庆以来，楼市调控政策一轮接一轮出台，我们很难准确地将其描述为几轮调控。

与此前的调控完全不同，去年以来的楼市调控中，限制贷款和购房的方向性非常明显。

例如，今年广州出台的监管政策要求不同户口的人买房，社保年限从三年增加到五年，这一下子让很多本可以买房的人捶胸顿足。

在广东的佛山和清远等城市，甚至有价格限制的规定...

严格的规定总是用“历史上最严格的”来蒙蔽我们。直到最近，随着金融市场资金的短缺和银行资本成本的明显上升，银行开始提高抵押贷款的价格。

如果你现在想借钱买房子，很难回到以前的抵押贷款利率，那只是央行设定的基准贷款利率的15%。

目前，很多银行的按揭利率是基准利率的1.1倍和1.2倍，所以公积金贷款需要几个月才能获得贷款。

我们不知道抵押贷款是否会在未来突然停止，但从目前的情况来看，收紧抵押贷款和提高利率的趋势非常明显。

在不断加大的调控政策下，全国范围内的商品房交易量，无论是二手房还是二手房，都在明显下降。

让我们看看下面的图表，我们一眼就能看到。

因为这几轮调控不仅仅是从买方或卖方的角度出发，而是双管齐下，所以目前的房地产市场基本上处于“冻结”状态。

因此，我们可以看到，在一些城市，目前的房地产市场已经出现了有价无市的现象，我认为这种现象还会继续蔓延。

很明显，如果这样下去，对地产企业和一些炒楼者来说，肯定是晴天霹雳。

房地产是资本密集型产业，投资周期相对较长。从投入到产出，利润回报低至两三年，高至四五年甚至更长。

这意味着，自去年国庆以来的这几轮楼市调控对房地产企业来说是一个极其严峻的挑战，因为贷款和购房的限制，他们自己的资本撤出受到了阻碍。

对于投机房产的投机者来说，事实是一样的。在炒了这么多房子之后，他们现在面临着很难及时收回资金的局面。

然而，这一切才刚刚开始，因为一场更大的风暴已经被点燃。

03

美国已经进入加息周期，收缩的表是阴云密布

毫无疑问，美联储主席耶伦阿姨在6月15日凌晨2点宣布加息25个基点。此次加息是美联储在本轮货币政策调整中第四次加息，也是今年以来的第二次加息。

当美联储在2014年结束量化宽松政策时，世界最大的经济体美国开始了加息和撤资的进程。

随着我们进入2017年，市场预计美联储将更强烈地加息，甚至认为今年将有四次加息，现在它已经两次加息。

事实上，就个人而言，美联储这次比市场预期的要强硬得多，因为它已经明确表示要缩减规模。

提高利率只会增加资本(流动性)的使用成本，但缩小规模会直接吸走流动性。如果年底提高利率和缩小规模，这种致命性是可以想象的。

目前，美国劳动力市场就业充分，基本符合美联储的预期，通货膨胀正在上升。这也是耶伦最近在6月份的利率会议上宣布加息的一个重要原因，但他的语气有点鹰派。

许多金融专业人士不理解提高利率或缩小规模的影响。我可以简单地推广它。

我们能用常识理解它。资本是追逐利润的，大量热钱或热钱流向有价差的地方。

过去，美国一直处于零利率状态，因为利率太低。现在，在逐步提高利率之后，你认为钱会流回美国吗？

那为什么美元如此重要？理论上，人民币的发行机制与美元密切相关，即根据汇率发行多少美元。

尽管事实上，从2008年到现在，中国已经出现了洪水，但仍然盯着美元发行人民币，事实上，它并没有完全脱离美元的“锚”。

也就是说，美元是硬通货。我们拥有的硬通货越多，人民币就越有信誉。更多的国家愿意使用人民币作为国际贸易的结算货币。

否则，除非你的拳头像美国一样大，否则即使是欧洲央行也不得不储备大量美元作为外汇储备。从这个角度来看，美元的确是美国用来交换其强大军事实力和科技实力的霸权货币。

现在让我们回到过去，看看对美元加息的反应。

通常，如果美联储开始频繁加息，其他国家也会效仿，但许多人发现，我们为什么不敢加息来对抗？

事实上，中国已经开始加息，只是针对房地产市场，也就是现在大家都看到的不断上升的抵押贷款利率。

由于抵押贷款占银行贷款的近一半，因此抵押贷款的目标利率上调符合国家调控房地产市场的主要政策，而通过增加资本成本来减少信贷的做法也在一定程度上降低了杠杆作用。

然而，央行并没有立即调整基准贷款利率，而是跟随美国的节奏提高利率。因为基准利率不仅仅是抵押贷款，它针对的是所有信贷领域。

如果你简单地想一想，你就会知道如果提高基准利率，很多企业无疑会背上更重的负担，如果处理不好，很容易导致系统性金融风险。

我可以给你一个简单的数据。目前，国内存量债务超过160万亿元。如果美国加息25个基点，即0.25%，每年将增加利息成本4000亿元。

对于许多企业来说，他们怎么负担得起呢？此外，美国一直在加息。如果你想今年两次加息，你将跟随美国的节奏。这不是一个死亡愿望吗？

正如我上面所说的，提高利率只是为了增加资金的使用成本，但是如果美国在年底直接缩减开支怎么办？

我不指望美国在开始缩小其规模时会有多少对等的货币，但这是一个信号，表明世界上许多新兴市场无疑将被削减到最低水平，因为这些新兴市场国家伴随着大量的美元债务。

如果牌桌减少，这意味着市场上流动的美元会减少。这种杀伤力比直接增加美元的使用成本更大。想起来很可怕。

权衡利弊，中国现在只提高新抵押贷款的利率，而不是调整贷款的基准利率，这是可以理解的。我预测下一步抵押贷款利率将继续上升。如果你现在买不起房子，将来就更难了。

然而，即使新抵押贷款的使用成本增加，它迟早会转移到现有债务上。毕竟，房地产行业充满了来自各种其他来源的资金。

这个国家将持续多久以及将出台什么政策还有待观察。当然，我们希望这个国家能够克服这个障碍。毕竟，生活在这片土地上，没有人希望自己的国家被割掉羊毛。

04

美国羊毛切割路径图猜想

还有一个细节，我认为值得注意。

不要看最近的美元加息，国内股市似乎没有太大的波动，也不要认为最近国际市场的债券收益率和市场利率出现了反向波动。由于美元利率上升，债券市场面临压力是正常的。相反，我认为这种现象更加可怕。

你能考虑一下吗？当美国加息并吹响号角让美元“回家”时，通常来说，美元应该升值得更快，但事实并非如此，美元升值的迹象并不明显。

然而，这只是美联储的保留意见。美元不会大幅加息，只会一步一步地加息。这是口吃的节奏。

我认为美元的升值是阶段性的，第一个阶段不会很明显，即在这个阶段，美元指数甚至可能下降，美国债券的收益率甚至可能下降。

因为美元回归美国意味着美元在美国市场的流动性相对宽松，宽松的美元自然是“不值钱”的。

相反，在现阶段，我们看到新兴市场国家的政府债券和企业债券收益率上升。

由于有如此多的美元回归，这为美联储继续加息创造了一个非常大的空，导致利差进一步扩大，美元进一步回归。

在现阶段，随着利差扩大，我认为市场需要规避风险，资本将在新兴市场国家出售资产，转而在其他发达市场寻找资产。

随着利率上升和收缩的正常化，利率差将会扩大，资本将会在其他新兴市场国家出售越来越多的资产，导致这些新兴市场国家的资产价格大幅下跌。

在这个阶段，在风险厌恶和利率差异的刺激下，美元将真正强势回归。

据估计，当利差扩大到美联储认为的适当水平时，一些泡沫严重的新兴市场国家已经濒临死亡。

在这一点上，美联储将再次开始放松货币政策，让美元“出海”去羊毛，并逢低买入新兴市场国家的资产，这些国家的资产在美元回归美国后价格暴跌。

从耶伦最近的声明来看，资产负债表计划将相对较快地实施，或许我们明年就能看到这一悲剧场景。

05

我们应该用我们的钱做什么？

经过分析，你现在知道为什么国家需要冻结房地产市场了吗？因为我们的房地产市场是一个非常厚的羊毛，俗称泡沫太大。

对一个国家来说这并不容易。管理这么大的摊子不容易。与其被美国切断羊毛，不如现在冷冻。如果没有交易或市场处于低频交易，资产价格就不会有大的波动。

股市关于减少大股东持股和套现的规定也是同样的逻辑。

考虑到大局和评价国家福祉，这也是一个无奈之举，但这也是国家的天才。

在经济趋势上，作为普通人，我们只想避免本可以避免的深渊，以免血汗钱流失。我想给你一些建议。把他们带走。

1.不要问我美元值不值得买。当你可以选择的时候，不要选择。现在，选择是击中枪口。

2.收紧国内资金的趋势不会改变。房地产企业的倒闭不会是一个案例，房地产投机者的破产也不会是一个案例。当房地产投机者仍在进行的时候，你应该小心。

3.房地产被冻结，央行收紧水龙头。中小银行在未来破产并非不可能。如果你把钱存入银行，你应该存多少？首先，看看之前出台的新规定，银行破产最多只能支付你50万元人民币。

4.你应该记住，当你手里拿着钱的时候，你不是唯一一个认为钱贬值的人。事实上，每个人都会遇到资产配置困难的问题。然而，当市场上几乎没有机会时，保持一定的流动性并不是一件坏事。

5.市场资金紧张，金融收益率也会上升，这也是一个机会。关键是找到一个好的投资，不是所有的都是危机。

6.我从不推荐小白炒金。如果出于规避风险的需要，你可以购买实物黄金并长期持有。别买那些黄金饰品。

来源：罗马观察报