楼市进入“五限时代” 调控还有“大招”登场

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随着金融去杠杆化和经济风险防范的逐步深入，地方房地产市场的调控越来越好。据统计，自2016年第四季度以来，全国55个以上城市已经出台了160多次相关的房地产调控政策，房地产市场监管力度加大。目前，中国已经进入了限制购买、贷款、价格、销售和业务的“五限时代”。

随着楼市调控的不断升级，一些热点地区出现了房价松动的迹象。在北京(房地产)，二手房占整个房地产市场成交量的大部分，相关统计显示，4月份有16902套二手房在网上签约，同比下降35%，同比下降36%。二手房平均交易价格为59564元/平方米，比3月份下降了6.8%，顺义、房山等郊区下降了10%以上。5月上半月，北京共有4817套二手房在网上签约，比4月下半月下降了45.3%。

不仅如此，对房地产市场的监管似乎没有任何放松的迹象，而且在一些地区还在继续增加。4月底，北京楼市迎来了有针对性的加息。一些商业银行对第一套新房和二手房实行基准利率，而第二套则以基准利率为基础。增长20%；与此同时，上海(房地产)、广州(房地产)和深圳(房地产)的一些商业银行也收紧了房贷优惠力度，上海首笔房贷利率从10%上调至95%甚至基准。

与购买限制、价格限制等手段相比，抵押贷款利率显然更具威力，其对房地产市场的损害堪比调控中的“核弹”。以100万元30年等额本息贷款为例，基准利率为1.2倍。与基准利率相比，平均还款差额为611元，总利差为22万元。对于一线城市的一套500多万元的商品房来说，加息对购房者每月还款的压力无疑是非常大的。

2017年以来，维护金融安全上升到中央政治局会议的高度，“三中全会”大力整顿金融，综合市场利率大幅提高。因此，在金融去杠杆化的背景下，市场资产短缺逐渐演变为债务短缺。具体来说，2016年，市场流动性充裕，利率较低。无论是货币市场、商品市场还是房地产市场，每个人都愿意通过杠杆追逐一些低回报的资产；然而，自2017年以来，中央银行在公开市场上返还的累计资金净额明显大于投入的资金净额，而且多边基金、补充贷款基金和其他货币工具的利率已经提高。银监会甚至连续颁发了八枚金牌，重点打击金融空转向。

央行货币投放大门略有收紧，大型商业银行头寸吃紧，大型商业银行同业拆借资金减少，利率上升，表明整个市场流动性持续紧张。2016年，新发行公司债券的利率基本在4.3%左右，需求供不应求。2017年4月，新发行公司债券的平均票面利率升至5.68%，为过去两年的最高水平，但只有信用良好的公司才能发行债券。发行aa级城市投资债券的成本已升至7%左右，许多公司甚至取消了债券发行。能够更好地反映市场流动性水平的10年期国债期货收益率在5月中旬已逼近3.7%的关口。

在市场流动性持续吃紧、银行债务成本持续上升的背景下，一线城市的加息目标无疑将很快传导到二三线城市，最终市场抵押贷款利率将明显上调。据统计，今年以来，中国第一套房平均贷款利率已连续四个月上升，到4月底已升至4.5%。在中国35个城市的533家银行中，122家银行首套房的利率折扣有所提高。

收紧市场流动性不仅会增加买家的负担，还会增加开发商的资本成本。房地产开发是资本密集型产业。一方面，政府限制价格，另一方面，资本成本急剧上升，最终侵蚀利润。房地产开发商也深受其害:“不要拿土地去送死，而是要付出高昂的代价去送死”可以断言，房地产开发商在未来两年内注定会有一段艰难时期。虽然最近公布的房地产开发投资和房地产企业征地面积的增长率仍在上升，但研究显示，上述两项数据普遍落后于调控政策3-5个月，也就是说，这两项指标预计将在年中下降。预计到今年年底，开发商将受到资本成本上升的影响，他们急于撤资也将迫使他们加速销售。不仅如此，作为房地产市场的长期机制的一部分，热点城市也增加了土地供应的范围，自住住房的供应量也大幅增加，这可以转移对商品房的部分需求。

总而言之，无论从需求方面还是从供应方面来看，房地产市场的降温都是不可避免的。当然，根据十多年来商品房市场化的经验，每次楼市调控，都会因为刺激经济需求而在三年内放松，导致新一轮的暴涨，所以有人得出结论，每次调控都是一个好的开始。

然而，这次和过去有一个不可忽视的重大区别，那就是美国已经进入加息周期。过去10年与美国10年的货币扩张相吻合。中国外向型经济的特点使我们积累了近4万亿美元的外汇储备(2014年年中)，形成了以外汇为基础的主要发行模式。然而，资产价格的快速上涨和金融业的快速发展侵蚀了实体经济的投资回报，使得2015年后经常账户和资本账户双顺差的格局变为一正一负(资本账户赤字)，相应的外汇占款呈下降趋势，因此央行不得不开发psl、mlf和slf等新的货币工具来发行基础货币。一旦货币工具的发行量减少，基础货币的发行量就会减少，相应的中央银行的资产负债表也会相应地减少。在间接融资仍是中国主要融资方式的前提下，银监会对银行业监管的升级将抑制货币乘数的扩张，因此在金融去杠杆化背景下，未来广义货币的同比增长率也将下降。

随着美国加息步伐的加快，中国的货币政策不可能也不允许继续宽松。否则，资本外流的压力将大大增加，人民币汇率贬值的压力将再次上升。唯一的办法是按照美联储的加息节奏，收缩货币，提高市场利率。根据美国联邦公开市场委员会(Federal Open Market Committee)此前的声明，美联储预计在2017年和2018年加息6次以上，2019年加息2次以上，预计美联储的利率可能达到3.5%左右。因此，据保守估计，中国未来的按揭利率将达到6%以上，也就是说，楼市的目标利率上调才刚刚开始，即使未来的监管放松，还款压力的大幅上升仍是抑制房价的一个重要因素。最近，由于强烈的投机色彩，北京周边热点地区的房地产市场迅速降温。

因此，当楼市调控的“大动作”逐渐上演时，最好还是小心买房！

来源：罗马观察报