北京楼市调控施压 “锁量”价稳

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北京出台“还贷”调控政策已近两个月，其对房地产市场的影响已开始显现。专家表示，北京楼市正处于胶着阶段，成交量基本“锁定”。如果楼市复苏，空仍将收紧政策空间。此外，土地拍卖规则的改变不仅有利于控制土地价格，也有利于稳定房价。

房价趋于稳定

统计局发言人毛胜勇曾表示，新一轮房地产调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响可能会在4月份之后一个接一个出现。

根据同一个政策咨询研究部门的数据，从4月份的交易量来看，北京的商品房交易量为51.96万平方米，同比增长9%，同比下降36%。平均交易价格环比下降4个百分点，至35770元/平方米，同比仅增长5%。

从5月前两周的交易量来看，商品房交易量继续逐月下降。据方天霞数据研究中心统计，5月份第一周，北京商品房交易量为637套，同比下降25.9%；交易面积为75，800平方米，比上个月下降29.9%。第二周，568套商品房售出，比上个月下降10.8%；交易面积为68800平方米，比上个月下降9.3%。

方天霞副总裁司志表示，北京目前的市场价格略有松动。包括远郊别墅产品在内的高总价和高单价相对宽松，有些甚至有10%-15%的宽松度。但是，即使高端房地产价格下跌，也最多会跌到政策出台前的价格，不会出现大幅下跌。

二手房、链家数据显示，五环路以外的活跃房产数量大幅下降。与近期成交额排名前20位的住宅区相比，9个住宅区的价格有所下降，与前期相比，房地产价格上涨的比例明显下降。其中，位于五环路外且前期交易活跃的苹果派、加州水县和新龙市的价格较调控前分别大幅下跌3%、5.1%和8.2%。

司志认为，北京的房价正处于相持阶段，成交量基本上是“锁定”的。一位房屋中介的工作人员也坦率地告诉记者:“市场和政策趋于稳定。从目前的情况来看，北京的房价在未来不可避免地不会大幅上涨。”

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328，BUY)认为，市场成交量可能会继续下降。现在，政策滞后越来越短。从进一步收紧政策的角度来看，交易量会下降，价格也会随之下降。这一趋势可能会继续。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也表示，市场交易数据有所下降，表明房地产市场“还房还贷”等政策效应将积极释放。然而，如果市场成交量进入“跌而不跌”的状态，它可能会被空.反弹

信贷仍在收紧空的空间

与此同时，北京楼市政策的收紧和交易量的“锁定”也在一定程度上打击了房产中介机构，一些中介机构相继关闭了一些门店。链家相关负责人表示:“北京链家最近确实主动开展了全面的合规整改工作，旨在优化门店资源配置，加强门店管理和规范化。我们已经关闭了一些商店，包括原来经营房屋的商店，以及一些自下而上的商店和学校区的商店，它们都是开墙挖洞的。”

事实上，北京的房地产市场已经因为越来越多的调控政策而明显降温。司志认为，从市场表现来看，房价过高的势头已经被抑制。这一轮监管的主要目的是把稳定放在首位，现在它已经实现了自己的目标。

同一政策咨询研究部主任张宏伟表示，从市场流动性控制和银行按揭贷款量控制的角度来看，提高按揭贷款利率真的可以抑制需求量，为市场降温，无论是对第一套住房还是第二套住房。

严跃进表示，资本利率上调也与商业银行的资本压力有关。即使信贷利率没有脱离政策，实际上也可能会收紧。从后续的市场发展来看，资本成本的增加和住房贷款的节奏也是这两种紧缩的体现。

“租卖”还是成为新模式

房地产市场进入"限购、限贷、限售、限价"的四限时代后，开发商的日子也"不好过"。一位售楼处的销售人员说:“现在开发商们都在争夺自持面积，这就意味着这些地方新出售的房产只能出租，将来不能出售。”

“到目前为止，北京共有8个土地控股产品，这8个土地的土地收购资金总额为351.73亿元。”中原地产首席分析师张大伟表示，如果按照正常的开放速度，土地资本占到50%，总价值700亿元的投资目标将被冻结。张大伟说:“其中四家公司拥有70%的股份，销售面积不大。其他四个案例基本上100%成立。除了将来少量可能的停车位+商业比率，这些地块必须保留70年。”

土地拍卖规则的变化意味着租购并举的住房供应体系建设正在加速。严跃进认为，自有住房将有助于后续出租屋的增加，从实际情况来看，有利于控制地价和房价。此外，它还帮助房地产企业积极寻求新的房地产投资机会。

夏丹表示:“土地拍卖的规则已经改变，但从开发商的角度来看，其成本并没有下降，因此不确定是否会抑制房价或将其转让给买家。不过，目前的许多举措确实在朝着好的方向努力。”

来源：罗马观察报