北上广深等城调控商办项目：明确不得擅自改为居住房

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北京、广州、上海、深圳等热点城市相继出台了针对商业市场的楼市调控措施。虽然控制力度不同，但都明确指出商业项目不应与住宅物业挂钩，一些城市还在建筑和设计方面探索控制方法，试图从产品开发方面降低商业项目转向住宅用途的可能性。

北京之后，上海和深圳跟进并规范了商业市场

3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了一份规范商业市场的文件，称“商业和办公项目(以下简称商业项目)应严格按照计划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得改变为住宅用途”，这完全改变了商业市场的规则。

北京的上述政策不仅阻断了个人购买未建、在建商业项目的渠道，也为个人购买二手房设定了严格的门槛。

四天后，广州提出要加强商业地产项目的管理。“房地产开发企业的销售者应当是法人；法人购买的商业财产不得用于居住，再次转让时应转让给法人。”。

4月21日，成都多部门联合下发《关于进一步加强商业和办公建设项目管理的通知》，要求商业和办公建设项目严格按照规划用地性质和规划许可进行开发、建设、销售和使用，严禁擅自转为住宅使用。

同一天，上海要求土地出让合同应明确规定，办公用地不得与公寓式办公项目配套建设，商业用地不得未经同意与公寓式酒店配套建设。

深圳也在5月12日发布了一份文件，限制商业办公室的转换。在未来的五年里，将严格限制将商业办公室和R&D住宅改造成公寓、盗窃面积和重建。“新政出台后，这样的设施将服务于更多的办公需求，也就是说，它们不太可能服务于生活需求。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这对于深圳后续商业项目来说，是一个有益的空效应。

目前，北京、上海、广州、深圳、成都等城市已经实施了商业项目控制政策，从城市类型来看，基本上集中在一线城市和一些热点二线城市。

回归商业属性，多城市文件控制产品设计

在政策内容、发布时间和后续支持措施方面，北京对商业项目的控制最为严格。

" 3月26日之后一个多月，北京商业市场的实际交易量大幅下降."中原地产首席分析师张大伟直截了当地表示，这是历史上最严格的商业限购政策，此前明显打击了过热的商业市场。

根据多种商业控制的政策，一项基本原则是不得擅自改变为住宅用途。对于违反规划将商业地产项目改为住宅用途的房地产开发企业，均采取“一经查实，严肃处理”的坚定态度。

另一方面，不同地区的调控力度也存在差异。除了北京，其他城市没有明确限制个人购买商业贷款。深圳、成都等地侧重于供应方的产品设计控制。

对于新上报的开发企业建设和经营性项目的最小划分单位，北京严格规定不低于500平方米，广州相对宽松的限制不低于300平方米，深圳只要求部分比例；在转让方面，北京和广州规定所购商品房可以转让给法人和个人，但广州规定了转让的“附加条件”，即个人在取得房产证2年后可以再次转让。

为什么它是有限的？打击投机，限制人口流入

“商业项目的活动主要是由于住房购买的限制和住房的高档化，所以住宅用地上有大量的公共建筑。”谈到商业市场的受欢迎程度，张大伟认为这与人口增长不无关系。

张大伟说，在像北京和上海这样的一线城市，对永久居民的住房有巨大的需求。一些以商业、酒店、写字楼名义设立的项目，通过分割产权，改变商业项目的使用属性，以“类似房屋”为卖点，用电、用水来吸引买家。

然而，由于土地利用的不同性质，商业项目和商品房之间存在明显的差异。首先，产权是40年或50年，没有住宅支持(学区住房等)。)，居住密度大，户型小；最重要的是，房价要比同一地区的商品房低50-60%。

"低房价和无购房限制是选择商业项目的主要原因."许多购买过商业项目的受访者告诉Zhongxin.com。

我们为什么要监管商业市场？“首先是规划问题。这是一项住宅配套业务，但它具有住宅属性，这与规划相悖，相关配套设施无法跟进；另一个是人口问题。例如，北京和深圳的商业项目人口众多；此外，由于商业用地的低地价，开发商以商业用地购买土地，但以住宅价格出售，变相赚取额外利润。”张大伟说。

中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华在接受媒体采访时指出，商业监管将确保住宅物业归住宅物业所有，商业物业归商业物业所有，减少商业物业的客户群，降低开发商和投资者处理产品的积极性，进而降低商业土地出让的溢价水平。“打击商业市场投机也将在一定程度上限制人口无序涌入大城市”。

还没有结束！更多城市或酝酿规范商业市场

“仍有一些城市在酝酿或开始启动新一轮政策，阻止‘商业变革与生活’和‘变革与生活’的实施。”张大伟此前预测，由于住宅限购，商业项目的投资需求可能面临巨大风险。

严跃进预测，深圳和上海将跟进商业管制，他告诉记者，在未来，一些热点城市将积极跟进商业项目的限购。虽然调控力度不及北京，但有一点是肯定的，“即商业项目不再与住宅物业挂钩。”

严跃进认为，从政策力度来看，以北京为代表的直接限制销售或禁止销售的措施最为严厉，控制效果最为明显；然而，后续的主流模式可能是调节供应方并积极控制产品设计。

“北京和广州的后续行动并不排除针对存量房产制定新政策的可能性，例如，对一些已出售和转让房屋的买家进行合理指导。”一些内部人士向记者分析了此事。

来源：罗马观察报