北京办公市场租金规模约900亿元 高供应压顶空置率年底或近20%

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我们的记者王立新

第二季度的反复爆发再次给北京写字楼市场带来了沉重的压力，下半年的复苏预期并没有像承诺的那样到来。在目前的北京写字楼市场，许多中小企业仍在退租。

从第二季度的市场表现来看，与第一季度惨淡的交易形势相比，全市甲级写字楼开始呈现逐步复苏的迹象。全球最大的上市房地产服务公司高力国际(Colliers International)今日宣布，剔除自用和预租赁的影响后，需求复苏的力度没有市场预期的那么大。

随着需求的逐步释放，市场整体空购买率稳定在16.6%，新增供应与上季度空购买率基本持平。第二季度，cbd的新增供应量仅为三星大厦的一个项目，因此cbd的空入住率小幅上升1.6个百分点，至17.2%。高力国际华北区董事总经理闫曲海向《证券日报》等媒体表示，北京写字楼市场下半年仍将迎来近70万平方米的新增供应，明年将有近80万平方米的新增供应进入市场。

预计下半年北京写字楼市场将呈现缓慢触底趋势，空购房率将继续上升，预计年底将接近20%。燕区告诉证券日报，在供不应求的情况下，预计2021年空写字楼的入住率将达到20.7%。

巧合的是，盛辉国际金融总裁黄天华也告诉《证券日报》,自今年年初以来，北京空写字楼的入住率越来越高，大宗交易也不再活跃。总体而言，一线城市写字楼租赁市场的压力不小。

空的购房率上升无疑会给租户收取租金带来压力。据高力国际统计，在租金方面，北京第二季度租金继续巩固在较高水平，整体市场租金水平继续比上个月小幅下降1.7%，至每月每平方米367元。与此同时，高力国际还指出，在空高企的市场环境下，租金仍将保持缓慢的下降趋势，但空的下调幅度非常有限，2021年和2022年可能成为本轮市场租金调整的真正底部。

租户仍然非常关注租金等成本因素的影响，他们的租房能力还没有真正恢复。绝大多数退租用户来自广告媒体行业，这是由影视行业遭受的重大损失造成的。闫曲海告诉《证券日报》，金融业也受到轻微影响。此外，大多数外资企业总部的财务状况不佳，在亚洲的分支机构受挫。然而，在线商品或游戏行业的租赁需求并没有下降，而是上升了。

值得注意的是北京的整体办公市场有多大？有多少办公室职员会受到影响？高力国际(Colliers International)华北研究部主任明路指出，就市场规模而言，预计到2020年底，北京的写字楼总面积将超过3300万平方米，主要由甲级、乙级写字楼和工业园区组成。北京写字楼市场是一个巨大的市场，为400多万劳动者服务，年租金约为900亿元。

不过，明路也指出，无论是写字楼市场还是成熟的工业园区市场，高供应量推高空购买率仍是整个北京写字楼市场的主旋律。目前，与四个一线城市相比，北京市场的未来供应量仍然相对较低。除了供应增加的主要原因外，空购买率较高还与经济增长下行、产业结构不断调整和疫情防控等因素有关。

对于下半年的市场表现，明路认为，为了保持审慎乐观的态度，成本因素仍将成为租户的核心考虑因素。

(编辑白宝玉)

来源：罗马观察报