房企拿地金额已近5000亿 楼市调控难阻抢粮热情

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为什么5000亿土地征用条例难以阻止房地产企业“抢食”

在新一轮楼市调控的背景下，房企征地的热情依然不减。截至今年，25家征地最多的房企共征地4942.56亿元，同比增长94%。从征地结构来看，品牌房地产企业占一线城市的20%，二线城市的50%。业内人士表示，2016年，热点城市房地产市场的成交量和价格均有所上升，房地产企业实现了良好的去转型效果，资金充裕。尽管2017年房地产市场调控政策继续加大，但仍不能削弱房地产企业的征地积极性。一方面，今年房企积极补仓的原因是自有存量不足，需要补充土地储备以维持规模；另一方面，中型企业试图通过扩张土地在角落里赶超。

对土地收购的热情丝毫未减

在这一轮楼市调控中，包括限购、限贷、限价和限售等。已经成为稳定房地产市场的措施之一。同样，土地市场是房地产市场链的重要组成部分，相关政策也在不断升级，包括限制地价、增加持有面积、限制地块上房屋的价格。然而，尽管有如此严格的监管和控制政策，开发商仍有很大的动力去获取土地。

4月27日，福州(房地产)出售了金安区5块普通商品住宅用地，荣鑫和世茂以18.3亿元分享了桂湖的4块土地。在第三张标语牌中，和林区最终出售的土地达到了20.28亿元的最高价格。进入施工竞赛后，第三次挂牌，最大分配面积为38，250平方米。最后，土地被宣布终止拍卖。

同样的情况也出现在其他热点城市。4月25日，北京许多自住地块(房地产)表现出市场表现，底价接近限价；同一天，钟君地产以10.3亿元的价格，332轮报价，76.3%的溢价进入青岛。

此外，根据今年房地产企业征地数据，17家企业征地金额超过100亿元，其中10家企业征地金额超过200亿元。据中原地产研究中心统计，截至今年，25家征地最多的企业达到4942.56亿元，比2016年同期25家征地最多的房地产企业2549亿元高出94%。其中，碧桂园征地金额达到527.22亿元，居房企征地金额首位；保利地产(600，048，BUY)和中国海外房地产紧随其后，分别为454.8亿元和413.38亿元。

据了解，在近日举行的2017中国(上海)城市土地展览会上，来自南京(房地产)、合肥(房地产)、无锡(房地产)和扬州(房地产)等近30个国内热点城市的数千块拟上市地块参加了展览。据主办方提供的数据显示，土地展吸引了350多家品牌房地产企业注册，中国200强房地产开发商几乎全部被派出。

对此，易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，上述展会主要集中在2017年准备入市的地块上，很多房企前来观看，这意味着今年房企更愿意补仓，尤其是对于热点二线城市的地块。

住宅企业的规模竞争

“虽然房地产市场已进入下半年，利润率下降已成为残酷的现实，但大型房企的轨道不会封闭，竞争将继续，行业集中度将继续提高。”一位业内观察人士表示，在大规模竞争中，土地储备的规模和结构对房企的影响越来越大。

上述人士进一步表示，对于房企来说，土地是发展的前提，充足的土地储备是企业扩张的保证，“多占土地，多占土地”已成为房企大规模竞争的关键。

从龙头房企的征地情况来看，截至2016年底，拥有2.29亿平方米土地储备的恒大，仍在积极补充南昌(房地产)、杭州(房地产)等热点二三线城市的项目；碧桂园新增土地储备面积同比增长129%。今年1-3月，累计新增土地储备面积2035万平方米，同比略有下降，但投资额达到670亿元，同比大幅增长64.5%。

为了保持规模，不仅是领先的房地产企业，十大房地产企业也在积极覆盖自己的阵地。以中海为例，虽然中海通过并购获得了大量的土地项目资源，但在过去两年中，中海新增的土地相对较少，因此中海补充其土地储备的需求仍然相对较大。据了解，2017年，中海计划花费1000亿元增加约1600万平方米的土地。据不完全统计，1-4月新增土地储备368亿元，同比增长710%。

此外，还有中等规模的住房企业，这一“阶层”中的大多数住房企业都想“走得更远”。今天，在白银时代，依靠土地储备在弯道上超车并非不可能。其中，阳光城(000671，买)和徐汇等用地扩张较为活跃；包括新城、金茂等企业在内，今年第一季度新增土地总价超过同期销售总额的一半以上，金茂收购的土地总价是其销售额的两倍以上。同样，中国金茂也在积极弥补2016年的不足，2016年新增土地总建筑面积可达426.5万平方米，是公司去年签约销售面积的4倍。

房地产企业投资部的一些人士表示，去年全国房地产市场回暖，尤其是一、二线热点城市进入快车道，房地产企业去工业化效果明显，现金流充裕。因此，今年对补充土地储备的需求很大。

多元化土地收购

值得注意的是，房企不仅要获得更多的土地，还要获得更好的土地，这决定了今年房企在征地策略上相对谨慎。面对激烈的招投标市场，房企的征地方式更加多样化。收购、兼并收购、合作开发和联合征地已成为房企获取土地和项目的方式之一。以万科为例。今年第一季度增加的项目中，超过60%是通过合作获得的。

据一些业内人士分析，土地供应“存量为王”的时代，也迫使大型房企通过合资或并购中小房企间接“拿地”来补充存量。去年，以中海、万达、万科和恒大为首的四大房企占了前20家房企并购总额的50%以上。

此外，在2017年，较高的土地价格和潜在的市场风险已导致住房企业检查土地收购的方法“相互竞争”。为了分担风险和降低成本，联合征地已经成为住宅企业新的征地策略。相关统计显示，2017年第一季度，由保利+龙湖+先锋+第一发展组成的北京土地市场成为土地收购的大赢家，土地总规模达22.09万平方米。保利+北京投资+龙湖+首开+海洋，以18.09万平方米排名第二。

“在土地资源日益稀缺的背景下，特别是在北京等一线城市，联合征地可以增加土地储备，降低资本风险。这也是企业进入一线城市、实现合作共赢的有利途径。”严跃进表示，在楼市调控收紧、融资渠道收窄的影响下，房企联合征地逐渐增多，尤其是在一、二线热点城市，联合征地已成为许多房企的重要选择。

此外，在现阶段，产业整合正在加剧，拥有优质的土地资源已成为企业做大做强的关键因素。品牌住宅企业凭借规模优势，不断补充土地资源，拓展布局。中小住宅企业应加快转型步伐，聚焦区域市场，抓住特色细分寻求发展。

来源：罗马观察报