低房租和高利率意味着什么？

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上海租金正在下降。从多方面来看，下降幅度不小，尤其是高端住宅建筑。这使得已经低得可怜的租金收益率随着分子的减少而继续下降。它有多低？值得庆幸的是，一套租金1000万元的房子一年可以拿到15万元。上海房价(包括其他一线城市)在两个方面类似于国债。它们既是人们的储蓄工具，也有一定的避险投资功能。1.5%的租金收益率和3.5%的10年期政府债券利率加在一起，过去可能没有人反对，但现在似乎有一个大问题。

总之，对于债券投资者来说，有很多好交易；对于房地产投资者来说，你一定很尴尬；对股票投资者来说，现金是王道。

过去，我们用租金的高增长来解释租金收入低或房价高，但现在租金不涨反跌，这似乎动摇了房价高的基础。当然，租金不涨反跌可能是一个短期现象，而且未来仍可能保持高速增长。然而，如果我们看看上海历史上租金的变化，我们会发现，自1991年以来，只有在2009年，由于金融危机，租金下降了一次。因此，今年的租金下降，即使不是长期趋势的拐点，也可能反映出一些可怕的短期根本性变化。

一般来说，租金随收入或实际收入和通货膨胀水平而上涨。一方面，中国是一个高增长的发展中国家，而上海是一个人人流动的地方，所以租金的稳定增长在人们的心目中已经成为理所当然的事情。另一方面，由于收入的限制，租金的增长相对温和，不像房价，除非出现恶性通货膨胀，否则房价每年都会翻一番。自20世纪90年代中期央行改革以来，对央行的金融透支停止，中国人民银行成为真正的央行，没有出现恶性通胀。

因此，租金下降，如果持续下去，就意味着实际收入增长停滞，同时也意味着低通胀甚至通缩。也许我们正处于长期趋势的拐点，高速增长变成低速增长；也许我们正处于周期性下降阶段。无论如何，3.5%的利率太高了。

也就是说，将1.5%的租金收益率和3.5%的国债利率放在一起，错误可能不是前者(即成为公众批评目标的房价)，而是后者。上海的房价是由供应方支撑的(2040年规划建设用地零增长)，即使受到各种抑制，房价也很可能不会下跌，或者跌幅有限。因此，随着超低的租金收益率，上海的房东可能会继续默默忍受，降低他们对租金和房价上涨的预期。然而，3.5%的国债利率与CDB和普通企业过高的融资成本相对应，这对高杠杆、低增长率的中国经济来说是难以承受的。利率必须下降，这将最终使1.5%的租金收益率变得合理。

有人会说，美国的10年期利率也在2.4%左右，目前仍处于加息周期。为了保护汇率，空.不会降低中国的利率首先，提高利率并不等于提高长期利率。事实上，在美联储最近加息之后，10年期美国国债的利率并没有上升，而是下降了。第二，中国是一个大国，利率政策主要取决于国内经济形势。第三，人民币对一篮子货币大幅贬值，没有进一步贬值的基础(我真诚地同意“无贬值基础”)。2017年第一季度的宏观数据表面上有许多亮点，但在我看来，真正的亮点是对外贸易。时间站在人民币多头的一边，贬值预期的变化可能只需要一条大的正线。

对于股票投资者来说，本轮利率下降并不一定意味着好日子。利率下调与经济放缓相对应，这对上市公司不利。此外，这种利率下降趋势不是一种积极的刺激，而可能是一种消极的下降趋势，其形势比人们的形势更为严峻。在下跌的过程中，由于其他政策考虑的约束(如需要控制房价)，货币可能会保持紧缩。换句话说，名义利率的下降趋势可能总是慢一拍，导致其相应的实际利率保持在均衡实际利率之上。在这种环境下，现金为王。

最后，为什么购买利率债券(没有信用风险的债券，如美国国债和CDB债券)是一笔好交易？此外，由于金融杠杆减少，机构出于流动性原因被动出售利率债券。根据我多年的投资经验，与基本面无关的被动销售总是能带来好的交易。或许购买利率债券仍是一项左手交易，但时间对多头有利。

作者是经济学博士(赖斯，2007年)，现为上海交通大学安泰经济与管理学院副教授

来源：罗马观察报