降温到降价 一线城市房价离真降还有多远

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自2016年下半年以来，“收紧、降温、稳定……”已成为楼市调控主旋律下的关键词。高房价戛然而止，中国大多数二线城市已从数月的上涨变为降温，而以北京为首的一线城市增速持续下滑，慢慢进入“需求抑制、交易下降”的市场惯性。最近，国家统计局在1月份公布了70个大中城市的房价指数。从数据来看，一线和热点二线城市的房地产市场迅速降温，房价走势明显放缓。然而，从市场降温到房价下跌仍有一个漫长的传导过程。在经历了连续四个月的下滑增长之后，一线城市的房价何时会松动已经成为社会关注的焦点。

大数据和现实之间的差距

从国家统计局1月份发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据来看，1月份一线城市新建商品房价格继续持平；二线城市新建商品房价格小幅上涨0.1%，比上个月低0.1个百分点。同比而言，一线城市新建商品房价格同比增幅连续四个月下降，本月同比下降2.6个百分点。

大数据传达了一种明显的“降温”氛围。然而，大多数购房者并不认为房价真的“搁浅”。

长期以来一直计划买房的张一直对去年出台的调控政策抱有很大期望，并一再推迟购房计划，只是为了等待房价“回落”。春节过后，张先生看中了北京西五环的一个项目。"位置和环境都很令人满意，但他对价格仍犹豫不决。"他告诉记者，“我已经等了一段时间了，这个项目从一开始就已经开始了。”5.3万元/平方米，上升到6.2万元/平方米。”

为什么买家的市场感觉与宏观大数据之间存在差距，而“降温”并没有完全传递给普通人的直觉感知(603883，购买)？

业内人士认为，无论是调控政策还是货币政策传导到房地产市场，都将滞后于交易量或房价的反映。特别是，北京的房地产市场涉及面广、地域广，个别热点地区的项目提价并不罕见。

二手外壳或先松动

反复调控下的市场规律表明，房地产市场降温最直接的变化是交易量的下降，而交易量的下降又转化为房价的变化。

据业内观察，一般来说，市场成交量已经连续三个多月下降，这很可能显示出房价的“下降”趋势。“价格下降的逻辑很清楚，主要是因为交易量不高，所以这一次往往是‘数量减少而价格下降’。对于这样的市场，这实际上是供求关系的自然方向和结果。”易居研究中心的研究主任严跃进告诉记者。

具体到北京市场，不同于新房价格的滞后反应，二手房的“下滑”趋势更加明显。据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，2017年1月，北京二手住宅网数量为12860套，同比下降28.9%，同比下降47.1%。自2016年9月以来，交易量已连续四个月下降。

同时，二月的前两天是春节假期，没有交易。2月6日，网上签约开始恢复正常，但第一周网上签约数量没有超过800个，第二周网上签约数量下降到600多个。“总体而言，由于楼市调控政策收紧，特别是信贷紧缩等因素，北京二手房市场延续了春节前的低迷状态，成交量持续下降，整体热度不高。”上述研究所的分析师表示。

二手房的数据反映了记者走访商店的结果。几家中介店的经纪人承认，节后二手房价格并没有迅速“弥补”上涨，长假的淡季模式似乎被延长了。目前，空二手房的议价已经松动。

同样在上海，根据中原地产的统计，今年1月，上海二手房的成交量下降到1万套以下，只有9401套，是五年来的最低月值。已经到了成交量影响房价的临界点。在深圳，投资者已经开始以低价出售房屋。

深圳是风向标

国家统计局2017年1月发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，自15个一线城市和热点二线城市根据本地情况和城市政策实施房地产调控政策以来，市场发生了显著变化，房价持续下跌。其中，1月份11个城市新建商品房价格下降，降幅0.1-0.5个百分点；这三个城市与上月持平；广州环比上涨0.6%，但增速已连续四个月下降。

作为去年中国房地产市场的风向标，深圳的房价仍处于高位，尽管有“止涨止跌”的趋势。

根据上海易居房地产研究所发布的“2016年中国房地产市场50大城市”排名，前三位的城市是深圳、上海和北京。去年三个城市的新房平均成交价分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳的价格远远超过上海和北京。

今年1月，与深圳地铁合作的万科·振万慧获得预售许可证，共有217套获准出售。其中，创纪录的25万元/平方米的一套商品房引起了市场的广泛关注，其他房屋的价格都超过了10万元/平方米。但是，在买家观望情绪浓厚的情况下，交易情况并没有出现火爆，甚至有点冷清。开业当天，取消率仅为18.5%，解决率为53.3%。同样位于深圳市罗湖区金文路太子路的中海天钻石，此前公布的价格约为13万元/平方米，而最终市场价格仅为8万元/平方米，周边中海天钻石的价格已达到10万元/平方米。

“近年来，深圳市场已成为全国房地产市场的风向标。去年的一轮上涨开始从深圳波及全国，而去年底的调控也从深圳开始。因此，深圳是今年楼市走势的重要参考。”据业内人士称。

与此同时，严跃进还认为，未来可能会出现两种类型的城市下跌:第一种类型类似于武汉、郑州、合肥等城市，这些城市过去上涨过快，因此稍作调整是正常的。第二类类似于锦州、丹东等城市，因为需求明显不足。

来源：罗马观察报