深挖炒房团的赚钱逻辑 债务是糖也是砒霜

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当所有人都认为房地产市场的黄金时期已经过时时，2016年的牛市却措手不及。因此，房地产从媒体上如雨后春笋般涌现出来，而以知识支付方式进行房地产投机的费用也越来越受欢迎。房地产投机者甚至在全国寻找价值。一些净红/大V的人已经开始集体购买和房地产培训。，付费咨询业务...

房地产投机真的很难吗？它背后隐藏着什么样的财务逻辑？

争议房地产投机者

房地产投机者是对社会有害还是对社会有益，这是一个底部决定头部的问题。

不买房/想改善住房/不赚钱做生意的人强烈反对房地产投机，并将房地产投机者比作贪婪的蝗虫:他们抬高房价，提高城市生活/商业成本，挤压工业空的生存空间，降低城市的活力和竞争力，让无数有梦想的年轻人在房子下迷失。

房地产投机者和那些尝到房价上涨甜头的人肯定不会这么想:房价上涨是人口现象(城市化进程中农村人口向大城市流动)和货币现象(尤其是2008年后，央行印了太多钱)的叠加结果。他们的购买力对房地产价格没有影响，这相当于把一盆水倒进大海，但他们明智地判断了趋势，并比别人先享受到了好处。他们甚至认为房地产投机有助于降低房价——房地产是一个资本密集型行业，他们提供资金帮助房地产开发商加快住房建设，这最终将导致供应增加。

双方的争论是合理的，其结论取决于他的立场。

对房地产泡沫的担忧由来已久，从那以后已经有十多年了。观看空的人会谈论日本房价暴跌后失去的20年，以及香港在1997年中期楼价被下调时，很多人的负资产所带来的痛苦，以警示市民。当观看空的专家们一个接一个成为笑话时，越来越少的人相信房价会下跌，这也是房地产投机持续的原因。

与大众的预期相反，中央政府开始打击房地产投机--房子是为了生活，不是为了投机。然而，房地产调控的理念是限制购买而不是扩大供给，其效果自然大大降低，十多年来房地产调控的失败已经证明了这一点。房地产涉及上下游近100个实体产业，因此房地产是否可以简单地归入虚拟经济的范畴还存在争议。

金朝阳过去的事件

房地产投机者并不新鲜。

早在2003年左右，很多温州炒房团就出现在杭州/上海/北京的一些销售部门，他们在媒体上闹了一阵子。然而，在2010年席卷全国的民间借贷崩溃后(温州是受灾最严重的地区)，温州房地产投机者陷入了废墟，很少有人再提起它。

事实上，正是金朝阳这个号称让10万中国人实现金融自由、关注金融和商业教育培训的财富俱乐部，影响力大、组织性强，堪称全国房地产投机者。

其操作技巧与活跃于各种房地产论坛并被誉为“神”的房地产投机者完全一样:想尽一切办法获得尽可能多的银行贷款，然后用这些钱购买房地产，并以现金出售或再抵押获得更多的贷款，在房地产升值后购买更多的房地产。

具体操作方法如下:学生之间相互转账(金朝阳的金融和商务培训是一种筛选机制，通过更高价格和更高层次的培训筛选出经济实力更强的学生)，然后申请大额信用卡套现(学生之间也相互借款)，买房——按揭——贷款——然后买房。

2015年初，金朝阳仍处于崩溃状态。它发行给学生的类不动产投资信托基金无法赎回，短期债务无法支付利息，这涉及900亿元的资金。这些基金中有许多投资于上海/重庆/广州的房地产，其中大部分是办公楼——不像住宅楼，它们的交易税很高，涨幅有限，未能赶上2014年房地产市场的调整。

听金朝阳金融和商业课并增加杠杆购买房子的学生也遭受了严重损失。房价下跌导致资产缩水，现金流动困难使每月支付变得不可持续，他们在银行/小额贷款公司/亲戚朋友的压力下痛苦不堪。有些人甚至跳下大楼，失去了联系。

今天的房地产投机者比金朝阳聪明得多。他们只在一小圈熟人中拥有一个群体，并且只在一线和二线城市买房。通过配置不同规模/距市区不同距离/不同建设年限/分散和非集中购买年限的物业，可以达到维持稳定现金流的目的。

是的，房地产投机和做生意是一样的，关键是不要破坏现金流。

房地产投机的金融逻辑

通过总结成败，房地产投机的关键是三点。你也可以比较你是否会成为一个合格的房地产投机者:

1.找到价格上涨的房产(最低涨幅不低于债务成本)；

2.借入尽可能多的低成本资金(即增加杠杆)，最低成本是银行资金；

3.保持现金流稳定而不中断。

相比之下，你会发现所有的房地产投资课程无非是哪个城市/部门在买房方面增长最大，如何筹集投资资金(一方面是向亲戚朋友借钱，更多的是了解银行的贷款条件/规则/程序)，偶尔还会谈到如何在房产持有期间维持现金流。

以上三点直接关系到投资收益和能否安全生存。金朝阳在资产选择(主要是办公楼)和后续现金流管理(无法从受训人员处获得后续资金)方面亏损，而其大部分受训人员在无法获得再融资(杠杆债务过高，使得在房价下跌期间难以获得融资)方面亏损，导致现金流中断。

房地产投机还涉及现代货币体系和信用认证原则。现在是纯粹信用主权货币的时代，理论上，货币可以随意增加。在繁荣时期，有必要增加货币以应对商品/服务交易的增加，在萧条时期，也有必要增加货币以刺激经济扩大需求。是的，货币贬值和货币越来越多是不可避免的，房地产很有可能成为吸收过剩货币的媒介。

在现有的信用信息系统下，个人信用凭证是资产，资产主要是指房地产。随着现代银行和金融体系的发展，一、二线城市的优质房地产等同于现金(按揭贷款容易)，便于实现房地产和现金的无缝转换。

由于房地产投机者的财富飙升，许多房地产投机者为自己的自信感到自豪。事实上，原则就在上面。这并不是说他们很好，而是伟大的时代给了他们好机会(人口红利/货币红利/经济红利，等等)。)，当然还有运气/学习/思考/行动/自制力的帮助。

债务是糖和砷

如果你了解房地产投机的金融和货币原理，你可以将其概括。任何其他投资几乎都是一样的:债务加杠杆，寻找高回报项目，回报率高于债务支出，然后维持现金流。经过多年的经营，财富很难不随着时间的推移而增长。

过去，批发零售业、制造业和房地产业...并非如此。我们一生追求财富的过程就是如何解决/匹配资本、项目和现金流之间的关系。

如果我们仔细分析，就会发现关键是债务。债务就像一块坚硬的石头，利润可以简单地理解为一个泡沫，它可以无限膨胀或收缩，而石头却不能。盈亏部分是泡沫和石头的区别。债务越大，投资越大，理论收益越多(泡沫越大)。当收益没有达到预期或者收益很少甚至是负数时，持续的债务将压倒借款人。

债务是一把双刃剑——它不仅能帮助你成倍增加财富(倍数是杠杆率，20%的首付是杠杆率，40%的首付是1:2.5的杠杆率)，还能加速财富的毁灭。债务违约是一个国家/经济体的经济危机(现在主要表现为金融危机)，也是个人的企业/个人经济破产。

房地产投机者破产的主要原因是杠杆率太高，债务太重。一旦房地产受到管制，如果房价不涨不跌，利息负担就会增加。如果随后的融资不顺利，现金流就会中断，也就是说，以前的所有成就都将付诸东流，经济就会破产。从这一点来看，企业管理/个人业务是一样的，控制债务，准备现金流，让自己活得足够长，有机会翻身，直到下一个泡沫到来。

债务运作良好时是蜂蜜，运作不佳时是砒霜。

附言:去年11月以后，中央政府统一部署，严格控制房价，打击房地产投机。然而，之前在各种一线和二线城市游荡的房地产投资者暂时在较高水平上接手。他们能否安全度过房地产市场的这个小周期，取决于他们的现金流规划能力，看谁能熬过最后一个。

来源：罗马观察报