重塑望京小街 万科探索城市更新新路径

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8月8日，由旧街区改造而成的国际商业步行街望京街正式向公众开放。望京街作为北京首个有政府引导的社会资本参与的国际商业区项目，在不到5个月的时间内完成了从“脏乱”到“新地标”的转型升级。其中，多方共建模式发挥了重要作用，为其他街区的改造升级乃至城市更新提供了新的实践范例。

随着人们生活水平的提高和土地供应的稀缺，城市发展逐渐进入存量时代，大量的住宅企业开始进入城市更新领域。万科公开表示，城市更新在未来有很大的潜力，将为传统的开发业务带来新的增长曲线。从广州的永清广场，到上海的上声新办公楼，再到沈阳的红梅文庄花园，经过万科的实践和探索，历史古城、破败的公园和废弃的工厂开始焕发出新的生机。然而，旧建筑的改造不能完全满足城市发展的需要。在望京街的升级改造中，万科首次将城市更新的边界扩展到街巷等城市的“毛细血管”，将“商务办公”与“步行街”缝合在一起，对整个街区进行全方位的全面升级。

探索商业区改造的共管模式

据了解，望京街位于北京大山桥与望京街交叉口西侧，在望京核心腹地，距望京南地铁站600米。它汇集了曾经繁华的华堂购物中心和望京商业中心(现在的万科时代中心？望京)和方恒购物中心。随着城市定位和周边格局的更新和变化，整个空小街变得陈旧，商业水平与当前的实际需求不相适应，道路破损、停车混乱、交通拥堵、环境脏乱等问题日益突出。

然而，除了万科和方恒，还有近1000名零散的商人在小街上持有产权。在街道的一端，有一个拥有1400多名业主的社区。如何将街区发展、城市更新和街区治理的痛点结合起来，进行有针对性的升级改造，促进不同需求的多主体共同治理和共同建设，已经成为社会资本进入小街区进行更新时需要面对的首要问题。

今年年初，在朝阳区政府的指导下，万科作为社会资本参与了望京街的改造升级。在实践中，万科多次走访周边居民和项目商户，陷入“停车难、垃圾多、能耗高”的三大痛点。同时，对大望京区阿里、美团、奔驰等30余家周边龙头企业进行了“敲门”，梳理出“优质商务、文化体验、户外运动、艺术交流”四大核心要求。结合研究成果、国际人才社区的功能定位和步行街环境改善规划，朝阳区政府、望京街和万科共同形成了包含多种功能场景的步行街改造规划。

为有效推进商业街整体改造，望京街道办事处以万科和方衡为重点，建立了以党建协调委员会为核心、小街自治委员会为支撑、商户自治联盟和流动党支部为补充的治理结构。望京街的业主(企业)、管理者(职能部门)和使用者(商家、居民和消费者)可以有机结合。经过10多次区级小街道治理调度会议和数百次街道“举报”，交通秩序、垃圾分类、建筑管理、餐饮、商户规范化管理等一系列重点难点问题得到有效推进和解决。

“结合政府的街区更新工作，在望京街改造过程中，我们响应号召，主动参与。通过将望京街的改造与更新与邻近商业办公区的升级与复兴相结合，形成了当前宜居、宜居的城市格局。业务和行业级功能得到更新。”万科集团合伙人刘晓表示，他将充分发挥市场参与者的专业优势，把望京街打造成一个“国际化+文化+科技”的时尚动感新街区。

肮脏的街道变成了北京的新地标

改造后的望京街现在有了一个新的美丽的外观。原有的柏油路、停放的车辆、广告牌等设施已经消失，取而代之的是一条干净整洁的欧式步行街。当然，它不仅仅是一条集办公、购物、休闲、生活为一体的新型商业街，还承载着智慧与科技、国际交流、文化与艺术的属性功能，吸引着望京市民在这里高效地聚集和交汇。

在智能技术方面，万科和望京街对街区设施进行了智能化升级，开发建设了“智能核心”管理平台，将智能停车、绿色节能、小街商务区、社区会议、小街安全等五大运营场景连接起来，可以对小街商户的交通流量、垃圾桶、温度、湿度、能耗、消费指数等实时数据进行分析，形成智能生态闭环。

在国际交流方面，望京街周边有一大批大型企业和跨国公司，包括6家财富500强企业和1113家涉外企业。为了改善国际商务文化氛围，这里将搭建一个国际文化交流展览舞台，并在市一级建立一个有影响力的国际人才社区。这条街还借鉴了欧洲步行街的模式，设置了具有德国特色的场景，包括集市亭、特色餐厅、艺术遮阳篷、垃圾房、音乐和亲子活动等丰富的元素。

在文化艺术方面，万科积极协调社会资源，引进具有文化+阅读特色的城市书店和以北京设计周、中央美术学院为核心的北京设计中心，打造望京文化新地标。据悉，2020年青年设计百云毕业季展8月1日在望京街望京广场正式开幕。本次展览汇集了北京15所大学近300名设计毕业生的优秀作品，包括中央美术学院、清华大学美术学院和中央戏剧学院。

对于周围的居民来说，街道的变化带来的感觉更直接。开幕当天，住在望京街附近的曹阿姨告诉记者:“望京街不仅像一个现代化的国际艺术中心，还能满足我们的餐饮和阅读需求。周末我可以来展览会和邻居一起吃饭。作为一个老望京人，我可以在家门口享受这种体验！”

“鸟笼”在该地区释放出新的动能

望京街的改造不仅仅是表面环境和功能的改善，更重要的是，依托望京万科时代中心的“鸟笼换”，当地的商业和工业业态得以升级和复兴。

万科希望街道两边的商业模式能够相互补充，以差异化的方式引入新品牌和网红ip模式。此外，在办公租赁的选择上，望京万科时代中心紧跟朝阳区“科技增权”的步伐，将自身定位为集团型企业的总部，重点引进200 -5000人规模的tmt龙头企业。尽管进入后流行时代，商业街的整体改造和升级已经吸引了许多明星企业入驻，如保留、星吧、higo、京控城市发展等企业总部。未来入驻企业的年平均纳税额可超过1亿元。

城市更新是一个检验多方关系协调、综合设计转化和持续服务运作能力的领域。建设“百年老街”需要持续经营、长期维护和与时俱进。作为城乡建设和生活的服务提供商，万科表示希望在城市更新的跑道上，通过望京街模式，形成可复制、可扩展的经验，为空.建设新城提供借鉴

来源：罗马观察报