观点直击 | 越秀房托林德良：这已比预期好了一些

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在线与线下的演出会正式开始前几分钟，越秀房托董事长林德良坐在广州郭进中心40楼，正在与香港员工测试连接设备。由于网络传输时间的延迟，工作人员让林德良慢慢说。

看起来，林德良心情很好，虽然刚刚发布的半年报中有不少红色数字。

2020年上半年，越秀房托实现营业收入8.31亿元，同比下降16.9%；房地产净收入为6.54亿元，同比下降10.4%。税前净亏损为2.12亿元，同比下降129%；总资产保持在362.76亿元，基本持平。

这是一项来之不易的成就。在新冠肺炎疫情下，基本成绩达到了预期。投资者关系部主任姜表示。

董事长林德良更有信心，称这比预期的要好。

好数据。

在这种流行病的情况下，业绩下降似乎并不罕见，管理层更愿意向外界展示一些更详细的积极数据。

从整体入住率来看，截至上半年，越秀地产整体入住率约为92.1%，比2019年同期的90.5%高出1.6个百分点。其中，广州国际金融中心等成熟物业的入住率为94.5%，武汉越秀财富中心等成长型物业的入住率为86.7%。

然而，观点房地产新媒体也注意到，成熟的房地产正在拖拖拉拉。数据显示，上半年，郭进中心、维多利亚广场、白马大厦、财富广场、越秀大厦的入住率均出现不同程度的下降，成熟物业的整体入住率为94.5%，同比下降2个百分点。其中跌幅最大的是越秀大厦，入住率同比下降6.9%-88.1%。

武汉和杭州维多利亚的两个成长型楼盘的整体入住率为86.7%，同比增长9.8%。租金也显示出类似的趋势。

对此，林德良解释说，这是由于两种房地产类型的发展基础不同，增长性房地产很容易从50%以上上升到80%以上。它接着说，一个好的基金组合必须有成熟和不断增长的资产。

然而，不可否认的是，在数据正增长的背后，也是越秀房托积极管理的结果。

例如，武汉越秀财富中心、星辉伟刚购物中心和武汉的部分停车位原本处于流行风暴的中心，长期的商业活动基本停滞，没有新的供应，面临的形势不容乐观。

鉴于疫情期间游客短缺，越秀财富中心管理团队开始在产业链上吸引投资，并通过确定龙头企业和检查其在武汉的发展需求，积极增加客户储备。其中，新签订了两个大型企业在线培训租赁合同，两个合同的入住率保证在10%左右。

业绩会上透露，上半年，财富中心新签合同面积约2.9万平方米，并与全年75%的到期客户达成续租意向。截至今年上半年，武汉项目的整体入住率上升了11%，至85.3%。

从商业业态来看，酒店业务是受疫情影响最严重的商业业态，这也是林德良最担心的。

最担心酒店业务

林德良将酒店业务与办公室业务进行了比较。写字楼市场是最容易跨越经济周期的市场，因为写字楼是由工业动能驱动的，而商场或酒店是由消费动能驱动的。它们是不同的字段和格式。

一方面，上半年广州郭进中心写字楼的入住率仍上升了1.2%；另一方面，在疫情最严重的2月份，同一物业的四季酒店入住率仅为3%。整个上半年，四季酒店的收入同比下降超过60%。

事实上，这种流行病对酒店有很大影响。林德良承认。与此同时，它提供了一系列数据:2月和3月的入住率分别只有2%和3%，但在5月和6月很快恢复到62%和67%。

截至7月底，四季酒店入住率达到75%，恢复到去年同期的80%。林德良表示，今年上半年，四季酒店适当下调房价，并通过多种渠道进行促销，以提高整体客房收入。截至今年上半年末，入住率比竞争产品高出10个百分点。

据估计，到9月份入住率将恢复到去年的90%，如果交易会或汽车展如期举行，下半年入住率将恢复到去年同期的85%左右。林德良充满了期待。

除了业务水平，稳定的收入和分配也是空前基金的核心指标。

林德良笑着说:每个人都关心分配，这才是最实际的。据悉，上半年，经理计划将越秀地产基金全部可分配收入分配给基金份额持有人，分配总额为3.18亿元，相当于每基金份额0.099元，同比分别下降24.9%和27.2%。

对此，林德良以收益率分布为分析对象。我们的回报率是多少？如果今年的专项分配是3200万元，也就是说，按照6月30日的股价可以算出目前的分配回报率，我们的回报率是6.2%，应该说是符合大家的市场预期的。

在林德良看来，还有一个重要因素影响着住房信托资金的分配。

各国央行现在做的同样的事情是量化宽松。正因为如此，我们受益于这一轮降息。以越秀房托基金的融资成本为例，该基金的最终融资成本在去年底为4.2%，但到了今年年中约为3.13%。

换句话说，以我们目前的贷款规模，今年至少可以节省约7000万元的利息成本。此外，市场预计今年下半年香港银行同业拆息将下降约150个基点。如果考虑一年内到期的两笔债务的再融资效应，未来融资成本可以继续降低。

接近尾声时，当被问及明年的前景时，他停顿了一下，说明年会比今年好，毕竟不是2020年。

来源：罗马观察报