深圳城市更新加速 回迁房指标买卖火热

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除了调控和提升房地产市场，城市更新也是近期深圳房地产市场的一个关键词。为了打破一户不同意就“停”旧改造的局面，深圳计划调整旧城改造政策，《深圳经济特区旧城改造条例(征求意见稿)》正在公开征求意见。最近，深圳许多大规模的城市更新或棚改项目也取得了进展，但在这背后，一些关于更新的“混乱”也值得关注。

10年零7个月

2009年12月，深圳颁布了《深圳市城市更新办法》，开启了深圳城市更新的时代。因此，新发布的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》引起了市场的广泛关注。

其中，《征求意见稿》第32条提到了“个人征收模式”:当签订的拆迁安置协议的法定产权比例不低于95%且符合房屋征收的相关规定时，市、区政府可以对部分未依法签订的房屋实施个人征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

说到钉子户和拔河，我们不得不提到罗湖区的木头龙城更新项目，该项目早在2010年就被纳入深圳市旧城改造单元的第一批规划项目。直到2019年8月，仍有少数家庭没有签署合同，整个项目处于停滞状态。2019年8月，罗湖区城市更新与土地整理局发布了《深圳市罗湖区翠竹街木头龙区零星房屋收集提示》，木头龙区零星房屋收集被确定为2019年罗湖区零星急需项目。今年3月，深圳罗湖区在2020年第一季度启动了12个重大项目，其中包括木头龙社区的城市更新单元项目。记者在现场看到，木头龙改造工程已经开工，改造的消息来自靠近木头龙工程的教育新村旧社区。此外，社区只用了7个月就完成了所有的合同，创下了深圳旧住宅区城市更新项目的新纪录。邻近的木头龙教育新村，经历了近10年漫长的更新之路，只用了7个月的时间，就洋溢着城市更新的“喜与忧”。

一个新教育村的业主告诉记者，社区的更新首先要选举一两个居民代表，成立一个“业主协调小组”，收集和反映社区居民的意见和建议，并定期组织居民代表和市场主体代表进行协商。这一做法也符合《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》中公众参与的要求。

最近，深圳许多大规模的城市更新和棚子改造项目正在加速进行。罗湖区川步街棚改项目正式启动签约后，15天签约户数、套数、面积达到“三个99.7%”。在湖北地区，由华润置地(香港股票01109)牵头的超大型城市更新项目湖北总体规划区拆迁工作已经开始。

买卖拆迁房屋指数要谨慎

许多项目正在加速，但一些关于“更新”的混乱也值得关注。

最近，深圳几个社区的业主自己挂上了“我想换棚”等标语。在南山桃园公寓的外墙上，有许多红色的标语:我想换个棚子。据记者调查，桃园公寓是一栋高层建筑，不在附近工棚改造工程的范围内，所以是挂横幅的现场。罗湖区东乐花园也发生了类似的情况。一些业主告诉记者，多层建筑开始对他们是否愿意更新进行彻底调查，但一些高层建筑的业主向有关部门提出了拆除要求。

此时，买卖城市中农村拆迁户指数的消息满天飞。记者发现，“明码标价，‘没有社会保障，没有限购，买就是赚’的拆迁户，在一些网站论坛、微信公众账号甚至在闲鱼平台上公开出售。谈到拆迁户，主要是指城市中的“农房”，但一些开发商已经入驻，讨论城市更新。一些原村民可能急需资金，并拿出一定的搬迁面积出售。城市中的房屋升级后，他们可以获得产权证。

一些房地产经纪人向记者兜售一个看似诱人的拆迁指标:福田石霞村的拆迁房屋是由第一手村民转让的，面积为50至120平方米，价格为每平方米5.5万元，但需要70万元的更名费和3分的佣金，目前没有租金补贴。记者发现，石霞村位于福田中心区，周围的房价几乎超过每平方米10万元，所以这个价格看起来也很有吸引力，有很多人咨询。

然而，当记者前往现场调查时，一位村民向业主出示了一份“声明”，指出在石霞村旧房改造二期工程中，有中介和代理人散布有关拆迁房屋的虚假消息，提醒业主拆迁房屋涉嫌违法，相关交易不受法律保护。

记者发现，在深圳楼市调控升级后，“房票”成了购房者眼中的稀缺产品。这时，类似拆迁房屋的指标开始吸引越来越多的投资者的目光，因为他们没有占用定额，这也应该引起重视。在福田港下、龙华观澜等区，该市许多村庄都报道了类似的拆迁房出售消息。

上周五，深圳市规划和自然资源局和深圳市住房建设局发布了《关于停止审批商品房的通知》，停止了新建商品房项目的规划审批和土地出让方案的审批。据报道，这是深圳监管机构两年内第三次对商品房采取“大动作”。深圳市场的大部分商业公寓来自城市更新项目。有分析师表示，未来深圳旧城改造项目中商业用地的比例可能会下降，而住宅用地的比例可能会上升，这可能会增加开发商参与旧城改造的积极性。

来源：罗马观察报