2020年17月中国房地产企业销售TOP100 ·观点月度指数

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年中丰收大戏已经落幕，房地产企业的销售热情依然如故。在疫情打乱了早期商业节奏的前提下，房地产企业已经开始为第三季度第一个月的房地产供应和销售做准备。

根据视点指数发布的2020年1-7月中国房地产企业销售额100强榜单，7月份中国房地产企业销售额100强为63363.9亿元，同比增长1.7%，累计销售增速今年首次转正。

7月份，全国房地产百强企业销售额为11518.7亿元，同比增长26.7%，比6月份增长12.1个百分点。

从观察名单中的前五名企业来看，前五名是碧桂园、恒大、万科、保利和融创。1-7月，前三名房地产企业累计销售额均超过3700亿元，其中碧桂园销售额4482.9亿元，继续位居榜首。

恒大和万科分别售出4108.4亿元和3775.0亿元。保利和融创分别以2730亿元人民币和2473亿元人民币排名第四和第五。

截至7月底，疫情对住房企业整体销售的影响相对较小。从房地产龙头企业的销售额来看，从1月到7月，前20名房地产企业中有13家房地产企业实现了同比正增长，有5家房地产企业同比下降不到5%。

值得注意的是，由于下半年的销售压力，房地产企业的销售热情持续到年中。7月份，前20家房地产企业中有18家房地产企业实现了同比正增长，其中华润置地的月度销售增幅最大，达到88.1%。

股权销售方面，2020年1-7月，百强房企实现股权销售总额46081.5亿元，同比下降1.7%，基本恢复正态；平均股本比率为72.7%，比去年同期下降2.1个百分点。

根据股权销售清单，1-7月，前3名、前10名、前30名、前50名和前100名的住房企业的股权销售门槛值分别为2453.8亿元、915.9亿元、406.0亿元、266.0亿元和81.4亿元。与去年同期相比，前100名的门槛值降幅最大，表明后方房企的销售维修时间较长。

就销售面积而言，1-7月全国百强住宅企业总销售面积为46311.3万平方米，与去年同期基本持平。7月份，百强房地产企业总销售面积为8289.6万平方米，平均销售价格为13900元/平方米，略低于6月份。

累计投资增长率已从负数转为正数，到位资金继续增长

据国家统计局统计，2020年1-6月，全国商品房销售额为66894.6亿元，同比下降5.4%，同比降幅比1-5月缩小5.2个百分点；1-6月，中国商品房销售面积为6.94037亿平方米，同比下降8.4%，同比降幅比1-5月缩小3.9个百分点。

6月份，全国商品房销售额为20625.1亿元，同比增长9.0%，比5月份下降5.1个百分点；全国商品房销售面积20700.7万平方米，同比增长2.1%，比5月份下降7.5个百分点。

从月度数据来看，虽然6月份商品房销售金额和面积同比增速放缓，但仍保持正增长，表明房地产行业销售市场逐步恢复正常。

在开发投资方面，2020年1-6月，中国房地产开发累计完成投资62780.2亿元，同比增长1.9%，前一年为-0.3%，开发投资累计增速首次恢复正增长。其中，住宅开发投资累计46350.4亿元，同比增长2.6%，增速比1-5月提高2.6个百分点。

6月，全国房地产开发投资16860.6亿元，同比增长8.5%，同比增速相对稳定，环比增速为31.6%。

我们认为，6月份房地产开发投资较上月大幅增长，主要是受土地收购费用和新开工面积增加的推动。

自4月份以来，由于住房企业补充库存的强烈意愿和宽松的融资环境，政府增加了高质量地块的供应，土地市场持续火爆。第二季度，每月土地购置费同比保持正增长。

据国家统计局统计，6月份征地面积为3213万平方米，同比增长12.1%，比上个月大幅增长100.6%；6月份，土地购买成本为6117.6亿元，同比增长8.1%，环比增长37.2%。

另一方面，住房企业在第二和第三季度加快了销售步伐，新的建筑面积也相应增加。月度同比降幅逐渐收窄，并于5月份开始恢复正常。6月，全国新增住房面积2.80036亿平方米，同比增长8.9%，比5月份增长6.3个百分点；环比增长28.7%，比5月份高出17.4个百分点。

根据国家统计局的数据，1-6月，房地产开发企业资本金达到83344.4亿元，同比下降1.9%，降幅比1-5月缩小4.2个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、个人住房抵押贷款、存款及预付款项、利用外资和其他到位资金累计分别为13，792.2亿元、26，943.2亿元、13，201.9亿元、26，474.0亿元、46.1亿元和2887.1亿元，同比分别增长3.5%、0.8%和3.1%

由于上半年销售总额下降，1-6月份房企的定金和预付款从去年同期的28464.8亿元下降到26474.0亿元。

总的来说，由于疫情的爆发，3月份房企月度资金下降到低点，疫情好转后月度资金持续上升，房企加快推进，严格把握现金流。6月，住房企业到位资金达到20690.1亿元，同比增长13.2%，环比增长32.2%。

6月份，国内贷款、自筹资金、个人住房抵押贷款、存款和提前还款分别为3088.9亿元、6837.5亿元、3048.1亿元和6995.4亿元，均高于去年同期。

由于该市政策的有效性，资金的流动性仍然充足

随着疫情的影响逐渐减弱，许多城市集中卖地，土地周转率持续上升。风能数据显示，从1月到7月，杭州、上海、北京、广州和南京的土地周转量超过1000亿元，一、二线城市的平均地价率达到12%。

在RRR下调利率等政策的影响下，房地产企业的征地热情逐渐高涨，高地价土地交易在许多地方再次出现，数百亿块土地出现在许多城市，土地市场热度持续升温。

面对这样一个炙手可热的城市，七月份召开的中央政治局会议做出了新的调整和调整。在肯定长期房地产机制实施以来取得显著成效的同时，调控的总基调显然仍然是坚持住房而不是投机，坚持不把房地产作为刺激经济的短期手段。

因此，自7月份以来，杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳等房价上涨的城市相继出台了收紧房地产调控的政策。

从南京的情况来看，继5月底万人彩票之后，7月份南京的土地市场依然火爆。根据风能数据，南京7月份的月营业额为477.86亿元。从7月份具体的招投标、拍卖和挂牌市场情况来看，仅在半个月时间里，南京的三次地方拍卖就共筹集了450多亿元，占南京上半年转让费用的60%以上。

7月23日，南京市也下发了《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，并对该通知做出了九项政策解读。

第一项措施是加强对土地市场的调控，明确提出要根据土地市场情况，增加住宅用地供应，合理有序安排上市，优先满足燃眉之急，稳定市场预期。

同时，为防止土地市场过度竞争，建议继续严格执行限价和竞争性地价政策，特别是在热点地区，改善土地市场准入条件，筛选申请人资格，控制参与土地招标的企业数量。

这显然是为了缓解上半年以来城市和房地产市场的升温，并通过调控收紧城市和城市，从而缓解房地产市场的问题。

随着监管政策的收紧，土地市场可能会平静很多。

此外，在住房企业融资方面，随着国内疫情的好转和流动性的增加，住房企业的国内融资成本进一步降低。预计下半年资金流动性将保持充裕，房企资本水平将进一步提高。

然而，房企仍需面对大量即将到期的债券，而债务偿还压力将在下半年创下新高。

可见，7月份房企频繁发债，显示出对流动性的渴求。风数据显示，7月份，内地房地产企业发行海外债券27只，比上个月增加6只，规模为78.125亿美元，这是1月份以来发行规模和数量的第二个小高峰。从发行债券的目的来看，主要是借新债还旧债。

就分类而言，一方面，海外债务逐月上升；另一方面，自7月份以来，国内债务仍然很高。7月，共发行房地产信用债券78只，发行规模683.71亿元，创下5月以来新高。

随着债务发行的增加和国内外债务偿还高峰的到来，不同规模的住房企业在运营中会出现两极分化，未来行业整合趋势明显，集中度将进一步提高。

来源：罗马观察报