金辉控股频融资：杠杆率下降 财务透明度升级

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近日，惠今控股(集团)有限公司(以下简称“惠今控股”)宣布，2020年合格投资者公司债券(一期)发行规模不超过10亿元人民币，票面利率为6.95%。除了在中国发行债券，惠今控股还计划发行美元优先无担保票据。另据了解，联合国际的评级已升至“bb”，联合国际表示，考虑到预期的ipo，惠今控股的透明度和公司治理能力将得到提高。

客观地说，目前港股中地产股的繁荣程度相对较低。在这样的背景下，对惠今控股来说，对其在港上市持乐观态度是一个很大的考验，但也引起了很多关注。

该行业的总体债务压力很大，杠杆率很难下降

惠今控股的债务水平被控制在行业平均水平之上。截至2019年底，惠今控股的净负债率高达170%。同规模未上市房地产企业的净负债率一般在180%至360%之间，扣除预收账款后的资产负债率分别为57.10%、51.99%和48.44%，呈逐年下降趋势。今天，由于行业内沉重的债务压力，惠今控股多年来一直保持在低水平。

从征地角度看，惠今控股自2017年以来加快了征地步伐，出现了“激进”、“疯狂征地”、“高成交量”等诸多声音。从惠今控股过去6个月的土地布局来看，主要分布在长三角、大湾区等热点地区，其中核心二线城市和大都市地区占98%以上，优质的土地储备为其长期发展奠定了坚实的基础。

福建省住宅企业一直以高周转率、高储备、高杠杆的模式崛起。公司“过度加速”导致的预收账款周转率持续下降、盈利能力不稳定、财务杠杆高、短期偿债能力压力大等问题逐渐显现。就短期债务而言，惠今控股2014年至2018年的调整速动比率分别为0.69、0.44、0.96、0.94和0.92。近三年来，各项指标均有所提高，接近行业标准值“1”。

尽管外界指出该公司短期偿债能力表现不佳，但从投资角度来看，现金和现金等价物只能产生很少的收入。为提高现金使用效率，企业一般只留有足够的现金供公司短期周转，2018年反映惠今控股长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收款)/债务总额”较2017年为0.94。

据报道，在首次公开募股后，上市公司打算使用净筹集的资金来偿还债务和融资现有项目的一般公司目的。因此，预计上市公司将利用ipo募集的资金补充现金，以维持甚至提高财务杠杆。我认为该公司没有任何土地补充压力，因此它很可能保持其债务增长与合同销售的增长同步

非上市企业财产透明度低

此前，S&P的评级报告也指出，由于惠今控股不是上市公司，公司不会被要求及时披露重大交易，其财务透明度低于同行。然而，这种情况可能会改变。今年3月下旬，惠今控股(集团)有限公司披露了其在HKEx的招股说明书。鉴于住房行业a股上市渠道无望，惠今控股a股之路也走到了尽头。

尽管由于疫情的影响，资本市场上房企的冷现象普遍存在，但该组织仍对惠今控股的发展持乐观态度。其中，惠誉对惠今控股的评级继续保持稳定，S&P评级为“B”，前景为“积极”；惠誉给出了“B”级评级，并期待“稳定”。此外，它最近被联合国国际评级提升为“bb”，并期待“稳定”。在国内债券市场，联合信用评级有限公司自2018年以来连续三年给予惠今控股公司“AA+”的长期信用评级。

数据显示，惠今控股在2019年10月中旬和11月底分别发行了2只公司债券，金额分别为8.5亿元和11.3亿元，期限分别为3年和4年，票面利率为7.5%。然而，6月份新发行的公司债券利率已大幅下调。同样，与2019年10月和2020年1月两次发债相比，海外美元债券的融资成本也大幅降低。根据Cree研究院的统计，2019年Cree研究院监控的80家房地产企业的平均融资成本达到7.47%，但根据惠今控股新发行的公司债券，融资成本一直低于这个水平。

联合国际表示，考虑到预期ipo后，公司的透明度和公司治理能力将有所提高，在长期未上市的状态下，发展速度仍将高于行业平均水平。对于财务状况良好的惠今控股来说，上市后的业绩值得期待。

来源：罗马观察报