观点与王世云对话：宝湾物流逻辑与REITs想象 | 博鳌20年

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编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

视点房地产网随意在深圳赤湾总部大楼周围漫步，可以看到三山三海，也可以说是体验了360层的山海景观。

在会议室，我们正在等着采访南山集团总经理、物流董事长王。面向窗外，有小南山，海湾前和现代建筑星罗棋布。

很难想象在过去，它只是深圳的一个小角落和小村庄，到处都是零散的杂货、黄土路和分散的旧社区。三十多年前，这个地区只有荒凉和寂静。

第一桩改变赤湾的交易实际上是由南山控股股东南山集团完成的。1982年，根据国家南海石油开发战略，中国南山集团经国务院批准，设立并开发赤湾港，振兴了废弃的渔村，赤湾地区也有了今天的面貌。

因此，赤湾对南山控股的意义更为深远，这也体现在其高端物流园区的开发运营平台万宝物流的名称上，由第一个物流园区所在地上海宝山和总部所在地赤湾联合而成。

赤湾码头是深圳重要的物流集装箱，曾是世界四大石油物流基地之一。南山控股开始运营高端物流园区是自然而渐进的。

2002年，当时万宝物流园区发展的主体深圳基地(2018年并入南山控股)响应客户需求，将物流仓储业务从港口拓展到内地，这是国有高端仓储物流企业第一品牌万宝物流园区的开端。在采访之初，王就提到物流是中国第一批做高端物流仓储的企业，而实际上物流是中国第一个做高端仓储的企业。

当时国内高端仓储业还没有起步，我们的物流园区很大程度上是根据客户的需求而建的。当时的许多建设标准也成为了后来物流园区行业的建设标准。

万宝物流的逻辑

物流园区，或物流地产，是这个行业的通用名称。据王介绍，这两者对于物流来说有很大的区别。如何区分，重点在于分析哪个维度。

物流园区注重物流属性，注重提供物流服务，一切从物流需求开始；物流地产更多的是一种财产属性，注重房地产开发的逻辑，注重土地的增值。根据他的分析，从不同的角度看待问题会给企业的发展带来一些不同的想法。

万宝物流诞生于物流客户的需求，所以从一开始就偏向于物流属性。这是万宝的基因，更像是基础设施，比如高速公路。体现在战略布局上，也更加注重全国物流网络的布局，通过干线运输将物流园区各点连接成一个网络。城市分布是整个网络的神经末梢，而不是专注于房地产的升值。

然而，这并不是说物流属性与房地产属性无关。在一些核心热点城市，如北京、深圳，物流需求潜力和土地增值潜力在数值上呈高度正相关，尽管导致物流需求和土地增值的诸多因素存在差异。在这种思路下，万宝物流的布局主要着眼于物流需求，主要细分为区域经济实力和活力、交通条件、产业特征、人口基础和流动性、消费能力等。

万宝物流定位于提供物流服务。理论上，在人口超过100万的城市，对高端仓储有需求。这与高速公路等基础设施的布局逻辑相同。虽然经济发达地区的高速公路密度会更大，但二、三线地区也需要高速公路。如果我们简单地讨论土地增值的潜力，很少有国有企业愿意去经济不发达地区。这是万宝物流的经营逻辑，也可能是万宝物流作为改革开放前沿的国有企业的责任和感受。

不同地区需要不同的仓库类型和服务模式，所以需求是不断变化的，但总是存在的。他还提到，万宝物流已经发展了18年，都遵循物流服务的逻辑。

据悉，万宝物流的第一个项目是在上海宝山投资的高端物流园区上海万宝。王以此为例:当时上海因为客户有需求，不是为了投资，而是为了满足客户的需求。后来，在各地物流园区节点的基础上，为响应客户需求，我们延伸到供应链的上下游，提供仓库(万宝云仓)和城市配送(万宝云沛)自动分拣等服务，并配备了我们自己的信息团队，独立开发了相应的智能园区管理系统、wms、tms系统等。，并与相关物流机器人企业合作。同时，万宝还与欧洲企业进行了冷链合作。

我们希望建立一个基于万宝物流园区的物流服务生态系统。但生态基础是我国物流园区的网络布局应该更加完善。

据报道，万宝物流在选择落地城市时，基本上以物流热点和节点+城市需求为模型:理论上，万宝物流会考虑100万人口以上城市的布局，但不是每个城市都会投资，这取决于当地的产业结构和经济实力。由于高端仓储的单位成本很高，一些城市无法支持如此高的租金要求。

他还提到了另一个逻辑:在不同的经济发展时期，将根据当地的产业布局和人口分布做出新的判断，并建立城市区位模型。

一个特定的城市是否值得进入，不仅取决于物流需求，还取决于它现在是否能够解决。不同时期的物流需求也在变化，目前还不能说明，但五年或十年后可以计算是否可以过账，所以我们需要从时间的纵轴上重新衡量。20年前，高端仓储在贵阳和Xi安落地，这可能不算，但现在在贵阳，高端仓储供不应求。

就目前而言，王还透露，目前的布局重点是此前确定的丁字布局，从京津冀、长三角到；它沿着长江延伸到成都和重庆。

在他看来，这一T字在一定程度上反映了中国的经济热点和产业集聚。

数据显示，截至2019年底，万宝物流已在中国34个城市拥有和管理了60多个智能物流园区，运营仓储面积近340万平方米，规划建筑面积超过300平方米。

事实上，早在2013年，万宝物流就提出要在5年内实现500万平方米仓储面积的目标。谈到这一目标，王说:2018年土地收购目标超额完成，但今年大概要完成500万平方米的综合经营。它是今年投入使用的，土地是去年和前年征用的。

这一战略目标首先是基于万宝物流的能力而提出的。这种自有资本+自持经营模式的规模与能力和产业演进趋势有关。

王认为，现在回头看，这个策略是合适的。在过去的五年里，物流园区产业一直非常健康。万宝物流对目标及其完成感到满意。

万宝物流的基因偏向于物流属性，其初衷和使命是为物流升级提供基础设施服务。然而，从发展和经营的角度来看，它始终离不开资产投资和财产持有。万宝物流不仅是开发商，也是运营商。这种模式总是不可避免地让人想起资本和规模的瓶颈。

房地产投资信托的实践

万宝物流未来能取得多大的成就？王指出，这与物流的模式有关。

物流园区是一个控股物业。此前，万宝物流主要投资深基，深基是一家b股上市公司。它没有融资功能，也不能借这么多钱，所以边界大约是500万平方米。后来，我们通过资本运营消除了b股的瓶颈。

2018年，南山控股成功换股吸收合并深圳基地b，此次换股合并后，深圳基地终止上市，取消法人资格，南山控股将继承和承担深圳基地的全部资产及其他权利和义务。

经过一系列重组行动，万宝物流登陆a股，南山控股成为中国物流园区行业首家a股上市企业。

到目前为止，万宝物流还没有设定具体的目标，即增加多少平方米的仓储和运营面积。但是有一个伟大的想法。融资瓶颈消除后，未来的第一个方向是以开放的心态寻求合作，第二个方向是在资本市场建立新的融资模式。

王认为，如果重资产投资和开发要想迅速卷起，就必须依靠外部金融力量。

因此，万宝物流开始寻求房地产投资信托基金，以解决重资产投资的现金流问题。

在开发和运营成熟后，看看未来的现金流，并将其投资于房地产投资信托基金。万宝物流继续经营园区，提前实现未来的有形资金，然后滚动发展，只要有稳定的物流和仓储需求就可以进行。

在这种模式的运行过程中，发展、经营和金融必须联系起来。王强调。

近日，南山控股透露将与万宝沪闵江、广州物流园区一起尝试资产证券化，总规模不低于18.5亿元。作为这两个项目的管理者，万宝物流将收取管理费，以形成资本闭环和业务滚动发展的可持续发展模式。

此外，万宝物流作为原股权持有人，也将认购该资产支持证券的部分份额，并从中获得相应的收益。

虽然reits在美国、新加坡、日本等国外资本市场已经开始流行，但在中国公开发行REITs还不成熟，相关法律法规还需要补充和完善。

万宝物流仍愿意作为第一批企业参与reits。如果这条路将来是健康的，它可以被认为是万宝物流的一种发展模式。

然而，近年来，物流园区产业的发展变得比以前更加困难，越来越多的人进入了市场。除了传统的物流园区开发商之外，还有房地产开发商、电子商务、快递、保险基金、基金等各行业的企业纷纷投资市场。

那么，万宝物流的优势是什么？王说，也许的第一个优势是行业起步早，积累了人才和经验，另一个优势是上市公司和国有企业。

以下是视点房地产新媒体对深圳市新南山控股(集团)有限公司总经理王先生的专访:

观点房地产新媒体:受疫情影响后，各行各业都在慢慢恢复。在后流行病时代，房地产在特定情况下发生了变化。物流园区产业有什么样的变化？

王:关于高端物流和仓储，公司成立于2002年。外界称之为物流地产和高端物流园区。但在万宝，它更被称为物流园区，这与万宝物流的基因有关。

据说ProLogis是第一个这样做的人。事实上，它在中国的第一个高端仓库比万宝物流要晚。普洛丝第一次进入中国时也参观了我们的上海万宝公园。万宝物流是第一个这样做的，但不幸的是，万宝物流发展不够快，仍然有事情要做。

这种流行病对物流园区产业有利也有弊。例如，春节后我们新公园场地的复工受到很大影响。例如，我们园区的中小企业抵御压力、经济周期和流行病的能力有限，他们还询问能否提供租金支持。但总的来说，物流园区的需求是稳定的。

众所周知，大多数制造业都受到了疫情的极大影响，但另一方面，随着疫情的到来，电子商务的发展，尤其是生鲜店(冷链)的发展已经加快，人们也进一步认识到了高端物流和仓储的重要性。

近年来，物流园区的开发商们发现了一个普遍现象，那就是越来越难得到土地，尤其是在经济发达的地方。

原因是城市好的土地稀缺，而被工业用地价格拍下后带给政府的单位面积税收相对较少，所以很多地方政府不是很受欢迎。

然而，地方政府也知道物流仓储对于区域经济发展和保障民生是非常重要和不可或缺的，但它缺乏土地。现在，由于这一流行病的影响，这一重要性得到进一步强调。我们认为，地方政府更加意识到物流园区作为城市基础设施的重要作用，在应对流行病等紧急情况以及稳定和促进地方经济发展方面的重要作用。在一定程度上，以物流园区为纽带的物流基础设施，为其他产业和投资的发展奠定了基础。

因此，疫情对我国整个物流园区的影响不大，一些地方政府会对万宝物流给予更多的支持。

观点房地产新媒体:万宝物流是保守还是激进？

王:2013年，物流提出五年内实现运营仓储面积500万平方米。确切地说，土地收购在2018年超额完成，但可能是今年完成500万平方米的综合建设，也是今年投入运营。

当年提出的战略目标首先是基于万宝物流的能力，同时也与行业的发展趋势有关。现在回头看，这个策略是合适的。如果提到1000万平方米的目标，那能实现吗？是的，但是如果我们走得太快，以100%自我维持的模式发展，资金就跟不上了。

如果我们一步一步走，我们可以达到300万平方米的目标。然而，在过去的五年里，物流房地产行业仍然非常健康，所以如果我们不能抓住它，机会就会失去。

未来能有多大，与万宝物流的模式有关。我国物流园区的发展与物流需求和物流服务密切相关，但专注于资产开发和控股经营会沉淀大量资金。

万宝物流原本是一家没有融资功能的b股上市公司。当时，没有办法。后来，一些资本运作被用来消除b股的瓶颈。

总的来说，万宝物流在过去十年的发展是基于当时当地的实际情况，制定了合适的发展目标，并取得了稳步的进展。它远非保守或激进，而且有一些实际条件。

观点房地产新媒体:公司在上海明江和广州万宝物流园区进行了资产证券化。你认为这个措施怎么样？物流园区产业的意义是什么？房地产投资信托会带来什么变化？

王:物流是b股时代的资本问题。这个行业简单明了，所有这些都需要土地来建造房屋，但回报可能需要10年或20年后。

在市场上走得快的企业都擅长金融应用。现在，在做了房地产投资信托之后，我们应该首先发展和经营，清楚地看到未来的现金流，并把它放在房地产投资信托中。

之后，万宝物流继续运营，提前实现了未来的有形资金，只要有稳定的物流和仓储需求，就可以继续发展。

在这种模式的发展过程中，发展、经营和金融必须联系起来。Reits可以在财务层面发挥很好的作用，但不是唯一的作用，因为万宝物流作为一家上市公司，在解决b股问题后具有融资功能。当然，reits可以更好地帮助重资产投资的长期和短期资本合作，满足基金提供者对未来稳定回报的需求。

例如，当房地产投资信托基金在试点基础上被投入两个物流园区时，这两个园区的资产在未来将会升值，投资者同样可以享受这种升值。此外，reits规定，超过90%的年度利润必须分配给投资者，这非常有吸引力，包括养老基金、机构投资者和个人，因为它是稳定的，可以看到预期的回报。

然而，目前国内房地产投资信托市场还不够成熟。未来，中国的房地产投资信托基金能像美国和新加坡的一样吗？我们仍然期待着它。公司愿意尝试作为第一批。如果这条路将来是健康的，它可以被认为是万宝物流的一种发展模式。

观点房地产新媒体:你如何看待当前的市场竞争环境？公司的核心竞争力是什么？

王:2002年物流开发高端仓库的时候，市场了解得比较多。那时候确实是一片蓝色的海洋，它背后的市场很大，但是要得到土地并不容易。

现在物流和仓储行业是一个全新的面貌。除了传统的物流园区开发运营商，还有不断的新进入者，如作为金融机构的光大，作为房地产代理的万科，来自保险业的平安，以及电子商务等新秀。

这也表明这个领域的未来潜力并不坏，进入者来自各行各业。相对地价不是那么疯狂和理性，这是目前的情况。

另一个当前的情况是，好的位置和好的地块几乎被占用。

在过去的三年里，困难越来越大。万宝物流的第一个优势是行业最早，所以积累了人才和经验。

此外，近两年来，政府仍然给予大力支持，愿意与万宝物流合作，因为它比较有经验，历史悠久，同时也是国有企业的上市公司，这是一个优势。

另一个优势是万宝物流园区的运营管理在行业内做得很好，我们的物流生态建设也取得了一些初步的成绩，比如我们的物流服务如万宝云仓、万宝云沛，可以与园区的客户粘性相互促进，我们的信息团队也在赋予园区的智能化管理。与此同时，万宝物流与广州、杭州等城市的本土重资产持有者合作，并有一些成功的管理出口案例。

总的来说，健康的竞争可以促进产业的健康发展，而产业的健康发展可以加速我国物流的升级。虽然中国在电子商务等领域的发展已经处于世界领先水平，但高端物流仓储的人均面积和整体质量远低于发达国家。在提高物流质量和效率方面，我们还有很长的路要走。然而，我们非常有信心。万宝物流以开放的心态，与当地政府、客户和朋友合作，使物流业健康、优质地发展。

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来源：罗马观察报