200轮举牌50亿成交 华侨城重返上海滩里的多年蹉跎

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观点:房地产网络也在沙滩上，失败也在沙滩上。似乎没有哪个城市比上海更让华侨城爱恨交加。

7月21日，上海浦东新区唐镇一处宅基地挂牌出让，吸引了建发、徐汇、金茂、华侨城、浦东金桥等房地产企业参与竞标。经过200多轮竞标，华侨城以50.01亿元的总价、4.42万元/平方米的底价和19.07%的溢价赢得了这块土地。

据视点房地产新媒体报道，该地块位于李成路以东，德春路以北，出让面积56500平方米，容积率211.3万平方米，土地价格42亿元，容积率约37100元/平方米，下限为908套住宅。

上海塘镇占用50亿土地

根据转让文件，土地要求保障房建筑面积为住宅总建筑面积的5%；根据转让期限，自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁。经计算，扣除15%自持面积后，该地块可销售部分的建筑价格达到52000元/平方米。

事实上，如果我们只看总成交价，这次黄金拍卖的规模似乎无法与耗资数百亿元的土地拍卖相比。然而，值得注意的是，华侨城赢得的这块土地实际上创下了浦东塘镇板块楼面单价的新纪录，也将上海外环以外的土地价格推上了一个新的台阶。

据了解，目前该地块周围的工程价格在6.8万元至7.8万元/平方米之间。上海中原地产分析师卢文喜表示，华侨城未来收购的土地平均价格应该在7万元/平方米左右，这样可以在没有太大压力的情况下获得相对稳定的利润。

华侨城现在在上海没有太多的土地储备，这意味着它将淡出市场，所以它必须及时弥补它的位置。然而，自我维持的15%租赁问题实际上很难处理，因为租赁和运营需要很长时间，这可能会压缩部分投资资金和时间，并且需要一定的时间和成本来返还资本。卢文喜进一步分析道。

据年报显示，2019年华侨城累计总用地面积2463.5万平方米，总建筑面积4605.09万平方米，剩余可开发建筑面积2533.02万平方米。其中，上海累计总用地面积43.37万平方米，总建筑面积80.2万平方米，剩余可开发建筑面积24.08万平方米，均不到1%。

值得一提的是，华侨城中标的唐镇镇北部d-04-06地块并未首次上市销售。早在2016年7月，该阴谋被公开上市，但最终被取消。现在土地又上市了，起拍价上涨了17亿元。

此前，唐镇住宅用地(不含城中村改造项目地块)的上一次拍卖是在5年前，大明市以50.76亿元的价格赢得了两块地块，其中d-03-05a地块的底价为27，900元/平方米，另一块d-04-07地块的底价为29，600元/平方米，溢价超过60%。

苏河湾十年故事

说起华侨城和上海的故事，我注定要买上海苏州湾地块，它被称为老上海最后的黄金宝地。

2010年2月，上海苏河湾区推出苏河湾北岸东座第一地块，因其优越的地理位置而备受瞩目，一经出现就被各房地产企业数以百计的招标所抢占。最终，华侨城以每平方米52800元的底价买下了它，成为当时的单价之王。

这场看似成功的胜利并没有结束。半年后，华侨城在苏河湾的41号和42号地块大获全胜。据有关报道，仅这两块地的土地成本就高达88亿元，华侨城无疑成为当时苏河湾最大的地主。

然而，风景并不持久，华侨城赢得的苏河湾项目在未来陷入了各种波折。首先，由于各级审批和规划缺乏进展，该地块的建设被推迟了近两年，进入市场的时间被一再推迟和改变。

直到他们中的一个，苏河湾第一小区被揭露，这已经抢了工作，引起媒体猜测。巨大的利息成本使得华侨城不得不尽快推进项目，以确保更多的额外资本投资减少。

尽管华侨城官员当时否认了上述违法建筑的最终问题，但由于天价地王带来的高成本和高风险，华侨城始终面临着亏损的风险。

很快，风险似乎变成了现实。？2012年9月，华侨城苏河湾项目终于进入市场。据当时媒体报道，

华侨城41栋22层的房屋有144套在售，平均售价为56000元/平方米，其中只有50%进行了改造。然而，市场价格已经打折，但结果并不令人满意。

一些资深业内人士向《房地产新媒体》透露，当年华侨城没有赢得项目的优势，也不同于其高端规划定位。因此，华侨城的苏河湾项目经过长时间的建设，即使有利润，也损失了一部分成本。

也许是不情愿，仅仅四年后，苏赫万和华侨城又联系上了。

2016年1月20日，华润华侨城集团以69.32亿元人民币收购苏河湾中央公园。该地块位于苏河湾区，销售面积24900平方米，起拍价69.28亿元，起拍价约38000元/平方米。这是一块商业和住宅用地。

同年7月26日，华侨城与华润置地联合成立了两个项目公司开发该地块，其中上海何华负责天目社区c070102单元33-02栋商住楼项目；上海华岩负责开发苏河湾项目44-01、46-01和46-02地块。

当时，据报道，苏河湾中央公园将成为一个32万平方米的巨型城市综合体，以及一个以国际商务为主要焦点、以文化、休闲和居住功能为考虑因素的中心活力区。预计将有一座200米高的标志性办公楼，至少163栋房屋和各种企业统一运营。

由于想象和现实的分离，华侨城还没有等到它的实现，它已经开始撤退。2019年10月22日，北京产权交易所披露，华侨城拟以约47亿元的底价转让上海何华房地产开发有限公司50%的股权和上海华严房地产开发有限公司50%的股权。这两家公司是苏河湾中央公园的项目公司。

40多天后，赌王之女信德集团宣布接手，成为华侨城苏河湾公开上市和股权转让的唯一竞标者，并从华侨城正式获得苏河湾中央公园地块

最终，苏河湾十年的风风雨雨在华侨城结束了

然而，华侨城能否在再次返回上海后保持其最初的意图仍有待观察。

来源：罗马观察报