限购、信贷齐升级 深圳楼市急刹车

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房地产市场运行迅速，深圳正在放缓。7月15日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从延长限购期限、明确夫妻离婚标准、完善差别化住房信贷等八个方面全面提升了限购、信贷等购房要求。目前，随着我国疫情的逐步遏制，各地房地产市场已经加速升温。在“房无投机”的总基调下，杭州、宁波等地也进入了政策冷却期。展望下半年，业内人士认为总体收紧不太可能，政策方面总体上是温和的。然而，作为一个政策信号，深圳的限购政策为处于房地产市场上升期的其他城市提供了一个参考。

提高社会保障缴费年限

深圳楼市的限制早就出台了。国家统计局的数据显示，今年5月，深圳的新房和二手房价格分别上涨了0.6%和1.6%，居全国第二位，涨幅达到了今年的新高。房价上涨的原因是市场需求的快速增长。6月10日晚，深圳金融街法华荣宇华富(000402)曾出现过100人通宵排队的现象，导致因人多而解围。

这一《通知》改变了以前的规定，即定居后可以购房，并对购房者的社会保障缴费年限提出了要求。其中，深层次家庭和成年单身人士(包括离婚人士)必须在本市定居至少三年，并能在购房日前提供在本市连续缴纳个人所得税或社会保险36个月以上的证明，方可购买商品房。

诸葛房产搜索数据研究中心高级分析师王小妮表示，调整商品房限购的规定更加严格，这一政策将抑制部分投资者通过结算方式购买商品房，从而缓解短期供求矛盾。

值得注意的是，《通知》准确击中了特定群体的房地产投资需求。根据这一规定，如果夫妻双方离婚，并且任何一方在离婚之日起三年内购买了商品房，则他们拥有的住房单元数应按离婚前的家庭总数计算。

王小妮指出，《通知》针对婚姻状况提出了相应的限购策略，以继续遏制居民通过“假离婚”进行房地产投机的动机。政策收紧是市场过热的必然结果，房地产调控的关键词仍然是“无房无房”、“按市决策”、“房地产市场稳定发展”。

此外，《通知》还对影响居民购房意愿的信贷和税收进行了调整，细化和界定了普通住房的标准。例如，《通知》根据购房者是否在当地拥有房地产和贷款，提出了不同首付比例的差异化信贷政策；将个人住房转让增值税的免税期限从两年调整为五年。普通住宅是指建筑面积在120平方米以下的独栋住宅或建筑面积在144平方米以下的独栋住宅，实际总成交价格低于750万元。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这项政策具有强烈的信号意义。深圳的这种做法至少说明了今年的政策趋势。虽然受疫情压力影响，楼市面临巨大压力，但房价的快速上涨也违背了稳定房价的指导思想。其他房价上涨过快的城市将陆续出台这样的政策。

一线房地产市场复苏

深圳房地产市场的快速复苏不是一个孤立的案例。根据统计局发布的价格信息，北京、上海和广州等一线城市的价格表现同样引人注目。

根据最新统计，今年5月，一线城市的新房和二手房价格逐月大幅反弹。二手房价格作为房地产市场的风向标，直观地反映了上述一线城市房地产市场的政策波动。北京二手房价格经历了一波“过山车”波动。5月份，北京二手房价格环比上涨1.8%。对此，业内人士认为，本轮房价上涨源于学区住房政策调整的短期刺激。

中原地产首席分析师张大伟指出，北京是一个特例。尽管5月份出现了罕见的升温，但由于疫情的变化，6月份市场经历了快速降温。“总体而言，目前北京房地产市场已再次回到4月份的水平，预计7月份将逐步回到正轨。毕竟，大多数房地产公司不得不急于发布半年度报告。”

与北京略有不同的是，上海和广州市场整体波动不强，整体市场稳定并呈上升趋势。根据中国研究院的数据，今年上半年，上海商品房平均交易价格同比上涨7%。二手房价格在第二季度逐渐恢复正常，并达到自2016年10月以来的新高，5月份成交28000套。虽然受疫情波动影响，6月份市场降温，但交易量仍达到27000套；与此同时，随着房企陆续复工，广州楼市的销售步伐明显加快，成交量也连续四年增加。

转到“部分拧紧”

由于预期的房价上涨，一些城市的房地产市场被拉得太快。成千上万的人动摇了许多新房子，数千万套豪宅被抢购一空。“下半年，在‘不炒不留’的原则下，楼市过热的城市仍将跟进并收紧调控。”王小妮说道。除了深圳在这项政策中提到的，最近宁波，杭州和东莞相继出台了房地产紧缩措施。

例如，7月6日，宁波出台了稳定房地产市场的十项政策，包括扩大限购范围、稳定土地价格和打击囤积居奇；7月2日，杭州市下发了《关于进一步明确公证和摇号公开销售商品房有关要求的通知》，明确了高层次人才家庭购买的新建商品房五年内不得上市交易。

张大伟指出，尽管今年上半年出台了许多“救市”政策，但减少首付的政策基本上已经停止，放松限购的政策也将取消。据统计，全国有超过12个城市有政策日游。

来源：罗马观察报