深圳楼市调控升级 买家观望

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紧张、忙碌、观望、矛盾……这是深圳楼市调控升级前后购房者、业主和房地产经纪人的真实写照。

今年上半年，深圳楼市一直处于舆论的前沿。在这个意想不到的楼市热潮中，监管已逐步升级。昨天，深圳市住房和城乡建设局等8个部门联合下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，提出了8项主要调控措施，并从购房门槛、税收、市场监管等方面对调控措施进行了升级。《证券时报》记者发现，从去年11月放松“奢侈品税”到出台新的楼市政策，深圳楼市政策的调整周期已缩短至8个月。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，仅靠迫切需求并不是长久之计，必须从根本上解决供给问题，同时从供给方面入手，深入改善供需失衡，这是根本原因，也是一项长期战略。

无论是市场一线人员还是专家，人们普遍认为，深圳楼市将在一段时间内进入稳定和横盘阶段。“今天仍然有很多人在那里，但他们都是前一次在线签约后的积压。”刚刚从房地产登记中心回来的房地产经纪人李(音译)告诉记者，“很难说新政的房地产登记中心是否还能挤满人。”

市场上的人:有些人害怕接管

最近，有关深圳楼市调控升级的传言甚嚣尘上，引发了二手房市场的交易，部分二手房买家加快了入市步伐。根据米德兰房地产全国研究中心的数据，上周深圳共有2895套二手房备案，比上个月增长25.3%，表明备案呈持续上升趋势。

“14日，我们接到消息，新的控制措施将很快出台。领导们要求我们督促那些以前没有销售过的客户，看看他们是否能尽快在网上签约。”《证券时报》记者在深圳市福田区港下区采访时，李经理对记者说:“过去房价变化很快，这附近的房子基本上每月上涨5%左右。”新政一出台，房地产经纪人也很忙。“今天早上，我接到很多电话，问我是否还有资格买房。对于买家来说，采取观望态度是很常见的。许多买家表示，他们暂时不会购买，他们害怕在高位站岗。事实上，大多数人希望调整音调并按下它。”

除了耐心地向购房者解释之外，中介经理们还立即调整了他们在朋友圈中的“文案”:提醒购房者他们是否有资格买房，强调房子是“五个独一无二的”，等等。记者在福田八卦岭采访时，一些房地产经纪人告诉记者，一些业主愿意稍微降低报价，急于出售自己的房子。他们认为，税费也是影响房价的主要因素。许多房屋税费的突然上涨确实会影响交易。

这时，记者遇到了一位有些无奈的购房者。他刚刚卖掉了在罗湖区的房子，准备换一套更大的。结果，房子被卖掉了，但他住在一所很深的房子里还不到三年。新政出台后，他担心自己会失去买房的资格。

“今年上半年新房子抢购一空后，我本来打算继续玩新的，但现在看来已经没有机会了。”

新政出台时，互联网上出现了许多“问题”和“花招”。大部分都是关于如何确定离婚买房的结算时间和“替代操作”，但这是否真的起作用取决于官方的执行规则。深圳市房地产中介协会还发出提醒，根据此前监管政策出台后的市场表现，在政策落地期间及随后几个月，由于受监管影响，合同相关条款偏差较大，无法按期履行，或交易一方单方违约，导致相应的交易纠纷或行业投诉上升。

对于房企来说，新政会带来什么影响？一家大型国有企业的房地产市场部负责人告诉记者，新政抑制了投资需求，深圳西部市场和二手房市场迅速降温。公司项目进入市场的进度没有受到影响，但现有项目减少或受到短期影响。负责人还表示，公司准备制定另一个计划。新政并没有直接引入商业和写字楼的政策，商业公寓可能会被推出，因此公司准备在不久的将来加强营销力度。

房地产投机者被“拒绝”

深圳楼市新政从购房门槛、税收、市场监管等方面提升了调控措施。

关于购房资格，《通知》提出调整商品房限购期限。只有在本市定居满3年并能在购房日前提供本市连续缴纳个人所得税或社会保险满36个月的深层次家庭和成年单身人士(含离异人士)才能购买商品房。非深户、成年单身人士(含离婚人士)在购买之日前5年以上应继续缴纳个人所得税或社会保险凭证。夫妻离婚的，如果一方在离婚之日起3年内购买商品房，其拥有的住房数量按离婚前的家庭总数计算。近几年来，深圳可以在安定下来后买房，这在一定程度上加剧了市场的供需矛盾。新政下，进入深户后立即“炒房”的行为将被拒绝。

《通知》还提出了完善差别化住房信贷的措施。除了继续保障首次置业，《通知》提出，如果购房人在本市没有住房，但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录，他将购买普通住房。贷款首付比例不低于50%，购买非普通住房贷款首付比例不低于60%；购买人在本市拥有一套家庭名下住房的，购买非普通住房贷款的首付比例不得低于80%。

在税收调控方面，通知建议更新存量住房(即二手房)的计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格。同时，个人住房转让增值税的免税期限将从2年调整为5年。与此同时，《通知》再次调整了普通住房的标准，即市场所称的“奢侈税”:享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:住宅建筑容积率在1.0以上(含1.0)；单幢房屋建筑面积为120平方米或144平方米以下；实际交易总价低于750万元。

此外，《通知》还加强了热点房地产的销售管理。特别是，房地产开发企业应遵循优先满足无房家庭需求的原则；实施住房抵押贷款合同网上签约管理；加大二手房交易的信息披露；严厉打击房地产市场违法行为。记者发现，这些措施在近几个月得到了重视，特别是加强了对二手房市场的价格监管，一些出现异常挂牌价格的社区已经暴露出来。

今年下半年，更多城市可能会收紧监管

对于交易量居高不下、房价波动明显的火爆楼市，政策的动荡总是会扰乱各方的思路。深圳加入监管阵营后，深圳乃至中国热点城市的楼市监管将何去何从？

深圳房地产研究中心主任王峰表示，在内外因素的影响下，深圳房地产市场出现了一些投机行为。这一次，深圳也是中国第一个结合市场形势变化将增值税政策恢复到五年的城市，这也是对中国其他热点城市，尤其是房价涨幅相对较快的城市的一个示范。这些政策出台后，将对深圳楼市未来的稳定健康发展起到很好的作用。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，预计其他房价不稳定、过高的城市也将出台调控政策。

来源：罗马观察报