“以房养老”被坑？居住权入法守护“安居梦”

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编者按:5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议投票通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)，宣告了中国“民法典时代”的正式到来。《民法典》自2021年1月1日起实施，共有7个系列1260条。其中，提到了财产继承、买卖和租赁、财产管理、土地产权、居住权等与“住房”有关的问题。

从7月10日起，人民日报房地产频道和“人民建筑观”栏目推出了一系列报道，这将有助于您了解《民法典》中的“房屋”。

在现实生活中，由于住房权益等问题，往往会出现权力与利益的博弈。为了回应公民对更好生活的要求，《民法典》首先提到了居住权。

什么是居住权？在什么情况下可以确立居住权？居住权的建立会有什么影响？

案例研究:

最近，广东的一个司法机构调解了一个案件，涉及一个村庄的两位年迈的父母，以及收养的长子和次子。由于家庭冲突，母亲独自生活，而父亲和他的第二个儿子生活在一起。由于拆迁，该村被分配了三套房子，第一套是根据长子祖父的遗嘱分配给长子的，另外两套房子属于次子。矛盾的是，母亲想要一所自己拥有的房子。经过司法局多次调解，三方矛盾得到初步解决:

二儿子留给母亲一间套房居住，长子支付装修费用，二儿子保留所有权，居住权属于母亲。

民法典:申请居住权后，你可以一直生活，不能被动离开。

《民法》第366条规定，权利人有权根据合同占有和使用他人住所的用益物权，以满足生活和生活的需要。除非当事人另有约定，租赁权和居住权的区别是免费确定的。居住权的设立应当向登记机关申请居住权登记。居住权是在登记时确立的。不得转让或继承。

在现实生活中，在什么情况下确立居住权是合适的？

北京安立律师事务所合伙人王继超在接受《人民日报》采访时介绍了几个常见情况:

企业为员工提供稳定的住房更加方便，可以为员工设立居住权；

在家庭财产分割中，当老年人的遗产被分配时，居住权的确立可以在不影响财产分割的情况下保护老年人的居住权；

由于土地的性质，一些集体土地上建造的房屋很难收回投资，因此他们可以通过建立居住权来盘活资产和收回投资；

有些家庭以孩子的名义买房，一家人住在一起。如果孩子长大后打算卖房抓人，居住权可以防止父母陷入无家可归的境地；

在“逐户养老金”模式下，老年人将他们的房子抵押给金融机构，并继续领取养老金，直到他们去世。在实际情况中，一些机构以此名义骗取老年人的房产，导致老年人不知不觉低价出售房产，最终失去房屋和住所。现在，有了居住权的陪护，老年人的权利可以得到保障。

王济超提醒说，《民法典》实施后，二手房买卖增加了必要的程序。买房时，你不应该只询问房子的所有权、司法查封、抵押等。，还要注意询问房子是否登记有居住权。“一旦房屋的居住权在住房管理局登记，即使它已经确立，房屋的价值也直接关系到业主的地位。”

根据王济超的分析，当同一家庭成员分配财产时，除了讨论未来房屋的产权问题，居住权也可能成为一个新的博弈战场，这将对财产的价值、变现方式和周期产生很大的影响。今后，在核实一个人的房地产资产时，在过滤了居住权之后，房地产估价的方式将会大不相同。

中国人民大学法学院教授王表示，这是中国法律首次规定居住权，居住权的确立具有重要的实践意义。居住权属于用益物权，租赁属于债权，用益物权高于债权。如果居住权被界定为一项权利，居住权将受到保护，侵犯居住权将受到惩罚。

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来源：罗马观察报