买房租房“跳单”交易？ 《民法典》：仍需支付报酬

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编者按:5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议投票通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)，宣告了中国“民法典时代”的正式到来。《民法典》自2021年1月1日起实施，共有7个系列1260条。其中，提到了财产继承、买卖和租赁、财产管理、土地产权、居住权等与“住房”有关的问题。

从现在开始，人民日报房地产频道和“人民之家”栏目将推出一系列报道，帮助您了解《民法典》中与“住房”相关的事宜。

近年来，房屋买卖和租赁中的“跳楼”问题并不少见。什么样的情况可以判断为“跳级”，跳级应该承担什么样的后果？《民法典》首次明确规定了房地产买卖和租赁的“跳跃指令”。

案例研究:

2015年3月30日，该房屋出卖人董某与买受人张某通过甲中介公司签订了《中介服务合同》，约定中介服务费为人民币6.6万元。同日，双方还签署了合同价格为人民币300万元的《北京存量房屋买卖合同》。

次日，董与张通过B中介公司再次签订《中介服务合同》，约定中介服务费为6万元，比A公司少6000元。双方在乙方中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，成交价为人民币285万元，涉及家具、家电、装修及配套设施等。15万元，合计300万元。

董和张通过两家中介公司进行房屋买卖，由于B公司的中介成本较低，所以选择了B公司。因此，甲公司提起诉讼，判决买受人张不仅须向乙公司支付6万元居间服务费，还须向甲公司支付6.6万元居间服务费

是否需要向甲方支付中介服务费？

民法典:必填

《民法典》将《合同法》中的中介合同和中介人变更为中介合同和中介人，这在本质上没有改变，但便于公众理解。同时，增加了两项新的规定:

第965条:客户在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒体服务绕过中介，仅直接订立合同的，应向中介支付报酬。

第九百六十六条本章没有规定的，参照委托合同的有关规定。

北京安立律师事务所合伙人王继超表示，如果中介行业用低廉的生活费用来吸引客户“跳单”，这不利于中介行业的良性发展，而且坏账会挤出好钱。此前，法院在处理类似案件时，通常会援引《合同法》第424条和第420条，按照合同约定进行处理。如今，《民法典合同汇编》明确规定，如果客户利用中介提供的交易机会或媒体服务绕过中介直接订立合同，应向中介支付报酬。《民法》实施后，处理“不服从命令”的案件已成为法律。

至于民法典第966条的规定，王济超认为是技术性立法，是对原立法缺陷的补充。与《合同法》相比，中介合同中没有可以参照委托合同条款的条款，因此在很大程度上是由法官、律师和当事人的法律理解或其他条款决定的。

北京市朝阳区人民法院法官胡振晓补充说，违约“跳楼令”的范围不再局限于房屋销售中介合同，而是延伸到所有类型的中介合同。对“跳单”违约的认定不再要求中介合同必须包含“禁止跳单”的相关表述，委托人实际享有中介服务，不得利用中介公司提供的信息绕过中介签订合同。

中央党校(国家行政学院)政法教研室副教授张效愚认为，《民法典》第965条实际上是对日常生活中常见的中介服务中的“跑单”和“跳单”的特殊规定，加强了对中介人员权利的保护。这项规定是为了给予中介人索赔的权利。中介人员发现“跑单”和“跳单”时，有权要求相关人员在前期支付相关配套服务的报酬。

现代市场经济高度依赖各种专业化的中介服务来保护中介服务人员的合法权益，即维护市场经济运行的基本秩序。

“从宏观上看，《民法典》的颁布提升了公民权利体系在中国国家政治治理体系中的地位，有利于保护所有人的公民权利。从中央政治局专门组织集体学习到各地颁布实施民法典，这不仅是一个重要的法律现象，也是一个重要的政治现象。从微观上看，《民法典》的一些具体规定加强了对公民权利的保护，特别是根据时代的变化设计了更好的机制。”张效愚说。

此外，一些业内专家提醒，当多个中介机构列出同一物业时，买家仍可选择最合适的中介机构。消费者应当遵循诚实信用的原则，通过正规中介机构购买和租赁房屋，保护自己的权益。不要因为小额费用而赔钱，因为他们想节省中介服务费。

来源：罗马观察报