建业地产半年调速 从“追规模”转向“追质量”

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观点房地产网8月26日上午6点，建业地产公布了2020年上半年业绩数据。

数据显示，建业地产实现营业收入130.19亿元，同比增长43.6%；毛利润30.89亿元，同比增长24.86%；净利润7.86亿元，同比增长2.34%；归属于母公司的净利润7.27亿元，同比增长10.5%；基本每股收益为人民币26.43元，同比增长9.8%。

从上述数据来看，一些核心数据记录了不同程度的增长。可以说，建业地产上半年交出了一份令人满意的成绩单。前一段时间，胡葆森说，今年上半年的成绩来之不易，当他接受新媒体的房地产。

看看上半年，我们实际上看看从三月到六月底的四个月。大多数城市很晚才回来工作。例如，河南的销售部直到三月底才进入开业状态。真正正常的工作只花了三个多月，而完成任务只花了不到四个月，超过了去年六个月的任务。这真是来之不易。

然而，对胡葆森来说，增长背后的质量和盈利能力可能是他真正看重的因素。因为，在过去的六个月里，他一直在强调空房间的产品溢价、成本控制能力等。在运营和管理方面，参加了3月份的绩效会议和在国外参加的活动。

收入和销售额翻倍增长

从各项业务来看，建业地产的总收入主要来自四项业务:物业销售、租赁、酒店运营和项目管理服务，收入分别为123.65亿元、5700万元、9200万元和4.62亿元，其中物业销售是最大的收入来源，占94.98%，同比增长2.41个百分点。

从同比来看，上述四项业务分别增长47.3%、下降26.8%、下降38%和增长14.3%。其中，房地产销售的增长主要来源于本期结转面积和平均销售价格的增长。销售面积增长29.5%，达到178.27万平方米，平均销售价格增长11.2%，达到每平方米6389元。

从这两个数据的增长趋势可以推断，截至今年6月底，建业地产已经逐步摆脱了以往在疫情期间停产停产造成的销售收入停滞。然而，与租金和酒店营业收入相比，已经出现了明显的下降。这意味着，在租金和酒店经营收入两项业务中，建业地产尚未破冰，疫情已逐步得到控制。

观点地产新媒体获悉，今年上半年，建业地产的租金和酒店营业收入由正增长转为负增长，与2019年同期相比分别增长了31.67%和12.88%。建业地产在年中报告中表示，主要是受疫情影响，公司的商场和商业建筑降低了受疫情影响租户的租金，全省旅游城市的旅游业弱于2019年同期。

Str研究报告显示，今年2月，新冠肺炎爆发的肺炎对酒店市场造成重创，几个主要市场的酒店入住率降至个位数。中国的酒店入住率只有14%。随着疫情逐渐得到控制，6月份入住率上升至40-50%。同时，全国客房日均价格同比下降27%，至401.39元，客房平均收入仅为56.08元，同比下降82.4%。

然而，项目管理服务可以记录14.3%的增长，这是因为轻资产项目合同涉及的总建筑面积大幅增加。2020年上半年，建业地产完成轻资产项目签约209个，预计总建筑面积约2930万平方米，较2019年同期的1991万平方米增长47.16%。

从总收入来看，同比增长可达40%以上，这也与建业地产在此期间采取的刺激各项目销售的策略密切相关。

上半年，建业地产签约销售额429.51亿元，同比增长8.5%，签约销售面积587.7万平方米，同比下降1.2%；其中，重资产合同销售额300.16亿元，同比增长8.5%左右；轻资产合同销售额129.35亿元，同比增长8.4%。

1月至6月，每月平均销售价格分别为9700元/m2、5300元/m2、6500元/m2、7300元/m2、7500元/m2和7400元/m2。可以看出，在疫情最严重的二三月份，建业地产降价出售。

降价的好处是它可以快速提取资金，在处理未来的不确定性时更加灵活。截至今年6月底，建业地产的现金及现金等价物由2019年底的227.08亿元增加至约255.55亿元，一年内到期债务为194亿元，短期现金负债率约为1.32。

此外，截至2020年6月底，建业地产的房产销售额约为762.73亿元，相应的毛利约为151.89亿元；此外，未结转的合资公司和关联公司的房产销售额约为166.37亿元，相应的毛利约为34.19亿元。上述金额预计将在未来2至3年内结转至收入和毛利。

运输合并期

回顾五年前，建业地产年销售额仅为157.44亿元，而2020年6月的销售额达到135.77亿元。建业地产花了四年多的时间，才从每年100多亿元人民币销售到每月100多亿元人民币。

当时，建业地产于2015年6月6日召开了关于建业新蓝海战略转型的新闻发布会，通过轻重资产相结合、轻资产参与的主要模式，实现了企业在三至五年内从房地产开发商向新型生活服务提供商的整体转型。

去年，建业地产成功实现了2000亿元的目标。其中，总资产从2016年年中的422.26亿元增加到2019年年中的1209.28亿元，2020年上半年增加到1641.66亿元；相应的合同累计销售额也从94.15亿元增加到395.91亿元，2020年上半年增加到429.51亿元。

面对这一成就，胡葆森感到欣慰，同时，他也感到焦虑。他在三月份的表现将是坦率的:但一切都有两面性，三年内增加了800亿英镑。有什么问题吗？事实上，也有问题。事实上，我们的业绩背后还存在一些问题，这表明我们在经营和管理方面还有很大的改进。

数据显示，建业地产负债总额从2016年年中的349.24亿元增加到2019年年中的1100.88亿元和2020年年中的1510.77亿元，相应的资产负债率也从82.71%增加到2020年年中的91.04%和92.03%。

但是，通过仔细比较，我们会发现2020年中期，建业地产的负债总额、资产负债率和净资产负债率与往年相比略有收窄。

部分投资者在接受视点房地产新媒体采访时表示，在今天的投资会议上，胡葆森也再次提到，建业地产对于公司在实现突破1000亿元的过程中所付出的成本，包括负债率的上升和整体毛利率的下降，仍然有清晰的认识。他希望到明年这些方面会有明显的改善。

今年1月，建业提出在两到三年内转入战略巩固期。今后，对年增长率没有过分的要求，可以保持在10-20%。上述投资者补充称，债务削减、成本控制和库存清算将成为未来工作的重点。

对于2020年的工作，胡葆森还提出了总体目标:提高产品溢价能力，在产品和服务持续改进的基础上打造可持续发展的产品和企业，实现质量增长。

反映在土地储备的扩大，建业地产也有意避免争夺高价土地，甚至减少出现在招标，拍卖和悬挂土地市场的频率。根据视点地产新媒体的比较，在2019年中期报告中，建业地产在公开土地市场的扩张次数是16次，但在2020年中期下降到5次。

然而，整体存储区域已经缩小。2020年中期，建业地产通过招标、拍卖和股权合作方式收购土地约121.1万平方米，新增储备建筑面积约365.5万平方米，分别下降27.27%和19.14%。

另一位投资者向视点地产新媒体透露，今年上半年建业地产平均征地价格约为1200元，其中80%以上来自收购、兼并和收购，公开市场土地招标约占9%。同时，建业地产还透露，近日已经与洛阳、许昌、周口等市政府就文化旅游领域进行了沟通，未来可能会有项目落地。

截至2020年6月底，建业地产拥有土地储备建筑面积约5265万平方米，其中权益建筑面积约4031万平方米，相应权益约占76.56%，同比下降1.42个百分点。

从《建业地产日报》披露的数据可以看出，建业地产开始调整自己的步伐，呈现出从快速运行到平稳运行的趋势。

来源：罗马观察报