深圳7·15新政满月：楼市成交大幅降温 价格却未见松动…转折或在四季度？

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自7月15日深圳出台新的房地产市场监管政策以来，已经过去了一个多月。一方面，新政提高了进入门槛，另一方面，它重新启动了“奢侈品税”，这使得此前狂热的房地产市场一夜之间“过冬”。这被认为是深圳历史上最严格的楼市调控政策。这会给深圳楼市带来多大影响？深圳楼市调控的真实面目是什么？日前，记者走访市场了解到，从交易量和成交金额来看，之前一直处于“高烧”状态的深圳楼市确实大幅降温，但从价格来看，并没有明显下降。相反，卖方不愿出售变得更加激烈，新的住房市场的竞争变得越来越激烈。业内人士指出，今年第四季度将迎来新政后的第一个转折点。

二手房市场:业主越来越不愿意出售低于750万的交易

新政实施后的这个月，许多购房者感到，被释放的房屋比以前少了。“我每天都在刷主要房地产中介平台的应用程序。我每天关注的几个楼盘就是那些楼盘，一个月内没有新的上市。”吴女士在新政之前没有买过房子，但她仍在密切关注过去一个月的房地产市场发展，并继续寻找合适的房子。

吴女士说的是真的。以之前传言的南山前海“神盘”诺德假日花园为例，记者在壳牌的应用程序上看到，整栋楼只有20套房出售。“现在的发行量确实比新政之前要少。即使加进去，价格也会被挂起来卖掉。”前海区房产中介小李(音译)告诉记者，业主们的心态也有待观察，那些不需要换房或急需用钱的人没有诚意出售。此外，小李告诉记者，一些业主仍然期待着深圳经济特区成立40周年的“大礼包”，届时房价可以再次上涨。

“一方面，所有者害怕他们买不到它，另一方面，他们害怕市场会崩溃。因此，每当有新的上市，价格都相对较高。”小李告诉记者，以他所代理的一栋房子为例，新政后，共投入1280万元。过了一段时间，没有人回应，店主干脆停止出售。租金高于市场价格。

从价格上看，除了急需用钱的业主外，大多数业主讨价还价的空房价格并不大。“对于诚心诚意出售的业主来说，空房的价格会比以前高，但不会高很多。例如，在新政之前，有500，000-100，000 空房间，现在是100，000-200，000，因为业主谁出售真诚自己不会挂价格很高。小李说，二手房市场没有所谓的指导价。即使一个人挂了天价，只要有一笔交易，这个价格就会确定，同一小区同一公寓的房子也会按照这个交易价格报价。这是在新政之前，一些房地产业主采取了联合提价的方法。

价格没有松动，但营业额却下降了。根据深圳市房地产中介行业协会的数据，在新政出台后的第二周，深圳二手房成交量一度下降了80%。“现在是8月中旬，我们公司的交易业绩只有1000多万，上个月就突破了7000万。”深圳一家房地产中介平台的经纪人罗纳尔迪尼奥告诉记者。

事实上，在交易量下降的同时，也出现了两极分化。由于新政对总价超过750万的房屋征收奢侈税，这部分商品房的税费大幅增加，但总价低于750万且超过144平方米的商品房不受影响。因此，这两类商品房仍然正常交易。“我们两个分公司在这方面的交易相当多，主要是750平方米以下的登机牌。我自己也有交易，总价是四五百万。”小李告诉记者，仍然有不少买家只是需要第一套房，而这些买家已经成为新政后的主要买家。

一手住房市场:竞争更加激烈，开发商加快了推进步伐

在新的住房市场，短缺的程度正在增加。对于新房子来说，新政的最大影响是购房者在这个家庭里还不到三年，所以很多人一夜之间就失去了他们的房票。在深圳工作多年后，张峰去年开始计划在深圳买房，所以他去年把户籍搬到了深圳。然而，随着7月15日新政的实施，张峰失去了购房资格。据不完全统计，新政影响了至少30%打算买房的人。

此前，一个朋友圈子里流传着一个关于深圳新房客户储物能力的描述。新政后，华润城四期、龙光九月台、华强城等热点地区的目标客户均下降了40%以上。还有传言称，新政后，三分之二的真诚注册客户失去了配额。

二手房价格居高不下，由于政府的价格限制，一些新房子的价格已经成为买家的“热点”。从表面上看，新政使许多人失去了买房的资格，从而使新屋市场的竞争不那么激烈。但事实上，新居彩票模式的变化和购房者结构的变化给新居市场带来了更多的竞争对手。“当时，我收到一个通知，说我没有资格动摇这个数字。我还是不相信。我说我想要62分或更多。原来大家的分数都这么高。”原计划参加华强城花园(一期)积分彩票的钟欣(化名)说，他收到信息后非常失落。

记者从一些中介机构了解到，一些被高房价和高税收所阻挡的买家开始转向新的住房市场，有很多在深圳居住了十几年的买家，甚至有很多深圳本地人，如果被积分所动摇，他们的竞争力是很强的。

2017年1月19日，深圳出台了限价令。从那以后，深圳房地产市场的二手房和新房价格一直在倒挂。“买后赚”的概念在深圳楼市掀起了一股新的热潮。这股热浪也为开发商参观和出售新房设定了许多门槛。前几天，记者来到南山区西丽的新房子，想踩在盘子上，却被保安拦住了。他还被告知要为房子预约，未经预约不得进入。随后，记者打电话给房地产销售员，了解到如果你想参观样板房，你不仅需要预约，还需要300万元的验资。

新屋市场如此紧张，除了二手房价格倒挂的原因外，供需失衡是根本症结。深圳市住建局此前表示，2020年，深圳计划以69，350套商品房进入市场，其中包括50，618套。据深圳房地产信息网报道，今年上半年，深圳共售出16727套新房，这意味着下半年将有3万多套新房进入市场。记者还从深圳一家房地产开发商的相关人士处了解到，该公司也在加紧推出其房地产，并加快样板房的开放步伐。

内部人士:新政对抑制“投机”的影响是显而易见的。今年第四季度，它将迎来一个转折点

记者注意到，在新政下，许多买家将目光转向了深圳周边的惠州、东莞、中山和南沙。“我们打算在南沙买一套。房子很大，很舒适，离深圳不远。”在深圳楼市新政中失去购房资格的张志，最近看中了广州南沙的一套房子。因为他的家人也在广州，他计划全额购买，周末可以回家陪家人。

在新政下，像张志这样的买家不在少数。记者了解到，由于一些企业的进驻和交通建设，东莞、惠州、中山等深圳周边城市的房地产市场越来越热。然而，在这股楼市热潮下，连一向不太关注深圳客户的广州南沙和黄埔也开始升温。例如，7月19日，广州南沙恒大阳光半岛首次开盘，成千上万的深圳游客组成代表团对基金进行了表彰。在价格方面，一些林深建筑的备案价格达到了新高。例如，惠州金山湖华润万象天汇最新申报价格达到20271元，比5月初的最高申报价格18903元高出10%以上。

据记者了解，林深有两类买家:一类是手里有闲钱的投资者，另一类是在深圳没有资格或买不起房子的急需客户。“除非有闲钱买，否则真的不推荐，这会占用贷款额度，而且将来也很难拍。”房地产经纪人吕霄告诉记者，虽然他也代理了深圳周边的一些新盘，但他也建议买家要谨慎购买。米德兰房地产全国研究中心主任何倩茹也表示，在林深买房绝对没有问题；如果你投资，首先要考虑二手房交易的活跃区域，否则你会一直处于戒备状态。

自7月15日深圳新政以来，已经过去了一个多月。如何评价新政的效果？何倩茹告诉记者，目前新政的效果可以说是“更好”。“这种猜测显然更受压制。尽管急需的顾客较少受到限制，但他们也处于观望状态，房价开始企稳。市场已进入冷却期。”何倩茹说道。

尽管这项政策对急需的顾客限制较少，但这项政策的“良药”使得许多急需的顾客即使有钱也很难“上车”。据何倩如分析，由于限购政策的收紧，部分业主担心售房后无法再购房，而关闭市场的业主数量增加，导致二手房市场减少，供需失衡进一步恶化。她预测，在未来的六个月内，由于价格优势，新屋市场将会受到买家的更多关注，尤其是网上的红色板块，并且拆迁率将会非常理想。二手房市场将保持沉默，但总价格较低的深圳东部二手房市场的关注度将高于西部。此外，今年第四季度将是第一个转折点，政策消化期将结束，成交量有望回升，农历新年将是第二个转折点。总体而言，房地产市场的长期变化只能根据这两个转折点的实际变化来进一步判断。对于那些只需要买房的人，何倩茹建议他们应该认真考虑在今年下半年买房。预计今年下半年房价会相对稳定，业主不会坐以待毙，这是买房的好窗口。

来源：罗马观察报