重启的地产与世界：2020博鳌房地产论坛圆满闭幕

本篇文章3624字，读完约9分钟

(2020年8月14日，海南)阳光、椰子树、碧海、银沙和流云几乎是我们脑海中常见的岛屿印象。

就像因疫情外出半年的想法一样，8月，由于南海季风槽的影响，大雨倾盆而下，暂时获得了难得的凉爽。

这似乎是一种映射。在行业神话、疫情、中美关系等外部不确定因素的叠加下，房地产行业也异常火热，渴望一定的冷静。这也是为什么数百名房地产人士来到2020博鳌房地产论坛，在不确定性中寻求确定性的原因之一。

长期居住并且一直擅长思考和总结的房地产人在闲暇时很容易激发头脑风暴和意识形态对抗。

在为期4天3夜的博鳌房地产论坛上，与会的经济学家、房地产开发商、金融机构、创新型企业探索者和房地产链中的企业集思广益，寻找重启房地产世界的关键，在碰撞中感受现在，畅谈未来。

一半是谨慎，一半是乐观

2020年注定会被载入史册。黑天鹅疫情带来了最大的不确定性，中美关系错综复杂，这使得今年的开局很艰难。

适应环境是最好的方法。面对年初以来复杂的内外部世界，尽管观点不一，但与会者一致认为，应从大局出发，着眼于房地产的发展方向，探索新阶段的运作规律。

中国住房协会原副会长朱在开幕词中总结了近几年来房地产业发展的显著特点，指出长期机制的框架和主要内容已经比较明确，要坚持住房不投机的定位，不要把房地产作为刺激经济的短期手段。

阳光保险集团首席经济学家邱晓华认为，房地产业已经走上分化之路，未来的产业走势将由人口、财税和货币政策决定。凡是政策友好、人口大量流入的地方，房地产业肯定会得到更好的发展。

一向善于把握经济脉搏的中国经济改革学会副会长、国家经济研究所所长范刚透露，下半年房地产市场将出现双周期机遇。

中央政府提出了双流通，目前特别强调加强国内流通。如果我们谈论国内流通，在我看来，房地产最重要的需求是迁移需求，这是城市化进程中人口迁移带来的需求。

在随后的讲话中，中泰证券首席经济学家李迅雷回应了上述城市发展理论。他认为，中国未来将是一个大规模的城市化进程，而不是一个城市化进程。因为在股票经济占主导地位的时代，如果人口不集中，运输成本和工业配套成本就会上升。

事实上，前一天在博鳌沙龙，大会的主任，与会的客人已经告诉了他们的房地产下半年和未来的财富。从行业内一线房地产开发企业的掌舵人来看，这个总结意义深远，也相信其长效机制已经比较明确:在未来的20年里，稳定将是主要重点，政策将根据城市来落实，价格将得到保障。

基于此，他建议他的同行追逐高价是危险的。因此，无论是征地还是被征地，都不应该给出过高的地价预期，而应该在当前市场价格的基础上做好安排。在短期的后半段，他提供了具体的解决方案:存更多的钱，卖更多的房子，并想知道第四季度会发生什么变化。

当然，这种对未来的谨慎和敬畏并不意味着关注空.徐汇集团创始人、徐汇控股董事会主席林忠与行业一起成长了20多年，在博鳌铿锵的主题讨论中表现出坚定的看涨态度。

他预测，在2018年至2037年的20年里，中国房地产将进入一个稳定增长的时代，至少在未来20年里，中国房地产行业应该是乐观的。

阳光控股执行董事、阳光城市集团执行副总裁兼全球合作伙伴吴建斌也在第二天的资本大会上对房地产行业的未来和规模发展表示乐观。

他将其归纳为五个主要原因:改善需求、城市化率、城市更新、人口迁移需求和内部循环经济，后者最近已成为热门词汇。

显然，未来的房地产市场将是巨大的。

周期性理论的贪婪和忍耐

如果我们总结一下过去几个月的房地产情绪，焦虑可能是最不奇怪、最合适的形容词。

金地副总裁、东北区域公司董事长、金地发展管理公司董事长郝一斌曾经说过:房地产行业是一个周期性行业，每隔几年就会有一次焦虑。

他认为，当行业周期上升时，住宅企业更注重规模的增长，甚至不考虑利润和风险；当行业周期下降时，在产能下降阶段，我们开始谈论多元化。

本质上，也许贪婪在起作用，因为在周期中赚钱变得不那么确定。

恒隆集团和恒隆房地产有限公司董事长陈启宗从香港通过视频连线指出了根源。由于房地产供应有限和地理位置稀缺，所有从事房地产的人都有很大的贪婪成分。如果其中没有贪婪成分，周期就不会那么长。

他不否认贪婪是合理的，但它需要被抓住。陈启宗总结了他过去几十年的房地产经历。他可能既大胆又贪婪，但冷静至关重要。尊重市场规律是在房地产周期中取胜的最佳方式。

他建议在场的房地产企业学会忍耐，把手放在屁股下面，做好内部事务和管理工作:如果你不学会耐心，你就根本不知道什么是周期。

由于它是周期性的，这意味着它具有一定的规律性和周期性，所以它是可以预见的。

每个上涨的市场都会下跌，大多数下跌的市场都会上涨。因此，历史周期的可预测性非常非常强。永远不要说这很危险，因为这是一个循环。

东方证券总裁助理兼首席经济学家余韶用杠杆理论解释了遵循周期规律的重要性。他提到，房地产行业是一个周期性行业，应该在增加杠杆的时候增加，应该在增加杠杆的时候取消。如果颠倒过来，今天大家都不会坐在这里。

试着播种，放弃骄傲

原因越来越清楚，房地产行业正在高速增长，以高水平巩固，这是几天会议的一致结论。

因此，在横向或可能向下振荡的趋势中，许多客人认为传统做法变得不可持续。换句话说，上述传统做法是顽固和单向坚持的住房开发的主要业务。

房地产开发是一条老曲线，这条老曲线必须是牢固的。马頔股份有限公司董事长、总裁、东源集团董事长罗韶颖代表了过去一段时间许多房地产企业的尝试。

我们仍将对房地产持乐观态度。在未来5到10年内，空.将会持续增长毕竟，基地仍然存在。同时，我认为我们真的需要开始规划未来，找到第二条曲线，在不同的领域播种。

当然，这种创新精神并不意味着百分之百的成功。蓝润地产副总裁刘瑞光在主题论坛的讨论环节用量化的数字展示了过去房地产企业多元化努力的成果:基本上，80%-90%的房地产多元化失败。

过于骄傲是症结之一。他认为房地产人非常骄傲，他们认为房地产行业的规则可以适应各种情况。只要他们投资、做广告并迅速扭转局面，多元化肯定会成功。

此外，充分发挥个人的遗传和资源优势可能更接近成功。中国房地产协会商务文化旅游房地产专业委员会秘书长蔡云对以住宅为主题的延伸服务持乐观态度。

她认为，未来房地产开发商向城市运营商转型是必然趋势，以住宅为主题的延伸服务将会流行起来。换句话说，商业、文化、旅游和物业管理的多元化将围绕主要住宅业务展开，这是多元化发展的方向。

基于行业的深度培育和经验，施琅集团董事长田明认为，2020年无疑将成为房地产行业发展的分水岭，绿色房地产将成为加快住宅企业差异化的催化剂。

幻想曲控股集团有限公司董事长兼首席执行官潘军针对近期的热点地产提出了另一种多元化发展的思路。他分析说，目前，城市清洁、工业城市、住房服务、公共安全、社区商业等都是物业服务的新动向，物业公司作为城市服务运营平台，未来潜力巨大。

在博鳌讲堂，来自联合办公、长期租赁公寓和房地产的从业者普遍认为，一向习惯于赚大钱的房地产开发商需要学会努力工作，做好工作。

相信金融的力量

生活从来不是一个人孤立地成长。对于房地产行业来说，虽然拟人化有点不情愿，但它在发展过程中从不孤独，因为资本或金融总是在身边。

在2020年博鳌房地产论坛上，嘉宾们试图在一个上午充分阐明这种密不可分的关系。

华夏新供给经济研究所所长、中国财政科学研究院研究员、博士生导师康佳指出，房地产具有自然垄断性，而且在现实生活中往往带有很强的金融属性。

因为它更接近卖方市场，所以受到银行和金融机构的高度重视。以房地产作为抵押是获得贷款最便捷的方式，因此金融和房地产的功能结合在一起。

这种紧密结合的关系使得房地产业在疫情过后借助金融力量释放出更多的可能性。

国务院发展研究中心资产证券化reits研究组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏在15年前对reits的提案进行了回顾。他认为，引入reits可以盘活现有资产，让社会资金接管现有资产，释放原有资产持有者，从而有能力投资新的基础设施建设，包括传统基础设施和新基础设施，从而形成了国内循环经济。

当然，在债券融资和ipo上市方面，无论是现在还是将来，金融都将继续发挥其优势。

上半年，在销量下降、债券到期等多种因素的推动下，住房企业境内外融资需求旺盛。关于首次公开发行(ipo)上市，建行国际资本有限公司董事总经理曾月辉认为，中国已经经历了从传统的房地产开发1.0时代到物业管理企业上市2.0时代，再到轻资产战略管理拆分3.0时代的转变。未上市的房地产企业可以利用当前的机会拓宽融资渠道，降低融资成本。

方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长Color认为，金融领域的杠杆率已经很高，疫情过后宏观杠杆率已经超过300%。带头移动整个身体。去杠杆化不能轻易一刀切。在未来，无论是ipo、房地产基金还是其他形式的直接融资市场，都会有一个特别大的空空间。

来源：罗马观察报