由北京房价均降1万说起 看看多伦多的房地产调控政策

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[让我们从北京房价下跌10000元来看多伦多的房地产调控政策]据北京房地产中介说，北京的房价已经回落到去年底的水平，与高水平相比，平均每平方米下跌约10000元。很快，“北京的房价都跌了一万块”就成了网络关注的热点。经济学家易宪容说，不要听信房地产经纪人的话，而要看政府的统计数据。个别事件不能解释这个问题。

据北京的房地产经纪人说，北京的房价已经回落到去年底的水平，与高水平相比，平均每平方米下降了约1万元。很快，“北京的房价都跌了一万块”就成了网络关注的热点。

经济学家易宪容在接受英国《金融时报》采访时表示，我们不应该听信房地产中介的说法，而应该看看政府的统计数据。个别事件不能解释这个问题。

易宪容还表示，经过近一年的房地产市场调控，国内房地产市场形势已经发生了“变”与“不变”的巨大转变。房地产市场形势的“变化”在于，房地产市场的“去库存化”任务已经基本完成，房地产企业的融资规模开始萎缩，房地产热潮开始显现市场转型；房地产市场的所谓“不变”局面，意味着投机在房地产市场仍然盛行，“首付”卷土重来，房地产市场的历史繁荣继续，房地产开发商的土地购买热情继续有增无减。

根据国家统计局的数据，2011年底，中国商品房销售面积为2.7194亿平方米，然后逐年增加，2016年2月达到峰值，中国商品房库存增加约170%。然而，在国内房地产市场经历了一年的繁荣之后，截至今年7月底，中国商品房销售面积为6.3496亿平方米，同比下降1亿平方米，降幅为14%。一些研究机构最近的报告还指出，截至今年7月底，中国80个城市新建商品房总存量为4.0211亿平方米，同比下降10%以上。目前，这些城市的房地产存量规模相当于2013年9月的水平，一线城市和大多数二线城市的存量已经进入历史最低水平。换句话说，中国房地产市场去库存化的时代即将结束。中国的房地产市场调控不能再把去库存化作为一种政策理念。

最近，有研究报告指出，国内房地产企业的现金规模高达7000亿元，但融资却在萎缩。目前，中国房地产企业在境内外发行债券的规模为4725亿元，同比下降40%以上。同时，今年前7个月，中国国内房地产企业的银行开发贷款为1.27万元，同比增速有所回落。这可能与政府收紧房地产市场融资政策有关，也可能与房地产开发商减少投资有关。这一趋势应该引起政府的足够重视。

随后，政府要求包括北京在内的13个城市作为房地产市场租赁市场开发试点城市，同时，政府还在试点利用集体土地开发中国的住房租赁市场。政府希望房屋租赁市场将成为未来房地产市场的主流。然而，如果这些城市的住房价格仍然处于高价位，如果房地产市场投机仍然盛行，这些城市的住房租赁市场就不容易健康和可持续地发展。政府似乎没有太清楚地考虑这个房地产控制政策。中国房地产市场的历史繁荣仍在继续，但它已经转移到了三、四线城市。房地产上市公司业绩飙升，股价持续飙升。

房地产市场的"不变"局面意味着房地产市场的投机仍然非常普遍，"首付贷款"卷土重来。据报道，2016年下半年，央行等7个部门出台新规定，禁止房地产中介提供“首付贷款”。在本轮房地产调控中，禁止“首付”的监管态度也得到重申。然而，记者最近发现，在北京，仍然有房地产经纪人非法协助提供首付贷款。为了掩人耳目，还推出了合作担保公司，它们打着“信用贷款”和“消费贷款”的幌子，继续活跃在二手房市场。

当这些合作担保公司出售贷款购买房屋时，只要他们名下有房地产，他们就会让购房者直接进行“抵押贷款”。这种“抵押贷款”已经在一线城市和大多数二线城市流行起来，许多银行都可以做到。利息一般在5-5.5%之间，最长贷款期限为25年。根据贷款金额和年限，收取不同的手续费，从5000元到2万元不等。但是，如果贷款金额超过100万元，利息将超过6%。因此，今年上半年，银行家庭贷款增长最快的是短期消费贷款，增长率为50%！

与此同时，支付首付的另一种方式是房地产开发商向买家预付资金。据报道，在河北省廊坊市一栋新开的公寓楼里，开发商直接打出了“首付10%，活动倒计时”的口号。此次促销的主要运作方式是买方支付10%的首付，开发商预付另一部分首付余额，以满足银行的首付要求并办理银行的抵押。

那么，为什么政府出台了这么多的房地产调控政策，甚至有人说这是历史上最严厉的房地产调控政策，而房地产投机者仍然会涌入房地产市场？这意味着，虽然在目前的房地产调控中出台了许多政策，但大多是行政措施。此外，政府的房地产调控目标是稳定房价，这使得国内房地产市场价格上涨的预期不可逆转。只要房价上涨的预期没有逆转，只要这些城市的房价还在上涨，投资者就会千方百计破解当前严格的行政调控政策，也会采取各种方式涌入市场。如果是这样的话，政府的政策目标“房子是为了生活，而不是为了炒作”只能是空.的一句话看看加拿大多伦多出台的房地产调控政策，房地产投机者被迫退出市场，房地产市场价格立即下跌。因此，目前我国许多行政性房地产调控收效甚微，必须对房地产调控提出新的思路。

根据加拿大房地产协会的综合房价指数，多伦多7月份的房价比6月份下降了4.6%。多伦多房价已经连续第三个月下跌。

根据分析，多伦多房地产市场有两个主要的新政策。一是对非居民外国投资者征收15%的购买税；另一点是加拿大银行采取了提高利率的政策。

来源：罗马观察报