燕郊楼市冰火两重天

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燕郊，河北省一个曾经默默无闻的小镇，随着房地产的崛起而“闻名世界”。许多人可能不知道燕郊属于河北省。过去，他们经常收到电信运营商自动发来的短信:“河北欢迎你。”

燕郊的房价历史比北京的房价上涨历史更引人注目。以燕京航城为例。2008年，该项目的售价为每平方米3800元，但目前，二手房网站上的项目价格已达到每平方米28000元。2008年是燕郊的分水岭，燕郊被称为北京的“沉睡之城”。沿着宽阔的102国道，大量的售楼处如雨后春笋般涌现，然后演变成“一条街的售楼处”。当时燕郊的房价波动在4000元/平方米左右。2010年4月，《新中国十条》出台，一些房价过高的城市相继出台“限购令”，限制家庭购房数量，随后北京正式出台限购政策。在北京严格限购政策的推动下，燕郊的房地产迅速扩张，燕郊的房价已超过1万元。随着北京房地产市场的复苏，房价已经上涨，一些投资需求再次涌入。尤其是2015年下半年以来，燕郊楼市持续升温，房价涨幅令人震惊。与一年前相比，许多房地产的价格翻了一番。随着通州建设北京分中心的消息，通州附近的燕郊楼市再次迎来投资高峰，燕郊的平均房价先后超过2万元/平方米和3万元/平方米，甚至还有一个新楼盘没有报价3.5万元/平方米。一些开发商甚至高喊“今年3万，明年4万”的口号。

然而，两个极端相遇了。房价的走势就像股市一样，往往在最高点上涨最快、最猛，在最低点下跌最厉害。换句话说，如果你在去年“930新政”颁布前不久买了房子，你可能已经成为一个名副其实的接班人，站在山顶，无助地站岗。自“930新政”以来，北京出台了“317新政”。一波又一波的限购直接指向了房地产投机的核心因素，燕郊的房价最终停滞不前。在过去的几个月里，燕郊二手房的单价超过3万元/平方米，但现在很少有单价超过3万元/平方米的房子。如今，燕郊的二手房市场不知道市场价格应该是多少，每个社区都没有固定的市场价格。因为是降价期，我不知道会降价多少，中介只能根据自己的房屋库来看。一些急于出售的房主经常以同样的价格出售。例如，如果一个人以200万元的价格买了一套类似装修价格的房子，他可能会卖出190万元，这样他就可以尽快卖出去。然而，即使这些房子在整个市场的各个方面都是高质量的，即使它们遇到了合适的顾客，它们也不会卖得这么快，因为顾客现在有很大的观望态度，没有人会知道它们会跌多少。目前，成交价格在20，000-22，000元/平方米的房屋很多，也就是说燕郊的房价下降了8，000-10，000元/平方米，约为30%，这对楼市来说是一个灾难性的下降。同时，燕郊二手房成交量大幅下降。保守估计，营业额下降了60%以上。

对许多有“北京梦”的人来说，坚持或逃避是特别纠结的。燕郊曾经是梦想开始的地方，也是远离梦想的地方。然而，尽管有许多不便，燕郊仍然是许多买家的首选。原因很简单，因为他们在生活中没有太多的选择。毕竟，燕郊的房价比北京低得多。如果你不在燕郊买房，你将永远过着在北京租房子的生活。租房听起来并不奇怪。这不可能再正常了。然而，租房的朋友可能对租房的各种“经历”有着深刻的理解，似乎很难用语言来表达“痛苦”。如果你放弃以上两个选择，你可能只有最后一条路:逃离北上广。

“主题股”不热的秘密

燕郊离北京市中心只有30公里，开车不到半小时。与北京的密云、顺义、怀柔等偏远郊区相比，燕郊具有明显的地理优势。这也是近年来燕郊房地产市场表现好于密云、顺义、怀柔和北京其他郊区的主要原因。

在巨大财富效应的推动下，燕郊房地产市场在两年内翻了3至4倍，去年下半年和今年第一季度，燕郊房地产市场的购买量激增。原因很简单。到2017年底，北京市政府将迁至距燕郊南环路仅5公里的北京市通州区鹿城区，通州新城和北部三县的统一规划即将实施。在这样的有利条件下，许多买家已经进入燕郊楼市。尤其是在北京22号线建设的消息推动下，燕郊的许多建筑正在接近4万栋。这是2017年4月及之前的燕郊楼市。

然而，燕郊毕竟是燕郊。退潮后，你只能裸泳。然而，尽管房地产市场进行了调整，但平均价格从每平方米3万元到每平方米2万元不等，只花了大约半年时间，而30%的跌幅令人欣喜，这让人们怀疑燕郊是否存在股市大鳄。

事实上，燕郊的房价今年已经飙升。除了地理位置之外，一种新的房地产投机手段也逐渐浮出水面，那就是"高估价"的房地产投机。所谓高估价，是指二手房的评估价格高于实际成交价格。比如，一套100平米的房子单价是2万元，总价是200万元，首付款是40万元，贷款是160万元。如果最高评价是280万元，贷款可以是224万元，额外贷款是64万元。除了首付，剩下的24万元可以用来还贷。

通过高评价买房有三个关键因素:

首先，实际交易价格低于市场价格。随着房价的快速上涨，该房屋的交易价格已经低于抵押时的市场价格，并且有一个空操作房，特别是对于复式建筑面积较小、使用面积较大的公寓。

第二，在银行、中介机构和评估公司的配合下，在房价快速上涨期间，高估价不仅能让多家机构获得更高的利润，还能迅速平抑高估价的潜在风险。

第三，在业主的配合下，买卖双方必须相互信任，因为最终，银行贷出的额外款项会记入业主的账户，而业主需要将额外款项返还给买方。要么双方都熟悉这种贷款，要么业主和中介是熟人，要么只是中介自己。如果他们不认识对方，基本上没人敢这么做。

2016年，不少房地产投机者使用了这种方法。只要房价持续上涨，评估公司、银行、中介机构、业主和买家都可以赚钱。但是如果房价下跌，每个环节的参与者都没有好果子吃。在目前房价下跌的情况下，再加上银行审计更加严格，这些操作方法目前已经失效，早期通过这种高杠杆方式购买高价房屋的房地产投机者也面临着资金链断裂的威胁。一方面是房价下跌造成的损失，另一方面，高评价增加了月供应量的压力。许多房地产投机者面临每月供应中断的压力。他们中的大多数人可以维持一年的月供应量，而其他人只能维持三个月，这就是为什么燕郊的房子经常集中出售。

在2015年和2016年上半年买入的投机者的短期回报非同寻常。许多投机者用杠杆买入，投机者押注他们将在2017年继续上涨，甚至在2018年套现。然而，严格的监管令燕郊楼市迅速冻结。杠杆式房地产投机者无疑担心，一旦社会保障和纳税实施三年，将很难在今年和明年出售和兑现。在杠杆基金的压力下，一旦不能出售，资金链很容易断裂，因此资金链紧张的投机者出售一个或几个资产是正常的。

然而，燕郊房地产市场的大幅起伏是由于缺乏核心投资优势。虽然离北京很近，但还是要走30公里；虽然有很多“故事”，但它们毕竟属于河北省。即使有一点核心优势，燕郊楼市也不会频繁受到“消息”的干扰。这也给投资者敲响了警钟:投资也应该使用他们的大脑，这绝不是一个馅饼。

燕郊:虚假价值压抑

19年前的燕郊梦:只是一个梦

燕郊于1999年被批准为省级高新技术产业园区，2010年被批准为国家级高新技术产业园区。燕郊当时的目标是“高新技术成果转化基地和高端服务业新城”，希望到2020年左右能和中关村(000931)一样出名。

近20年过去了，燕郊仍然专注于房地产，试图从北京引进高科技产业，但由于教育政策和社会保障等各种限制，人才无法留住。

致命的缺点:一个班70名学生，教育不规范

燕郊人口众多，学龄儿童就学问题严重。在惠福实验学校，小学一年级一个班有近70名学生，老师们不得不用扩音器讲课。有些教师是临时雇佣的，他们的工资太低，根本不能留下来。即使有这么大的容量，也远远不能满足对教育的巨大需求。燕郊的许多小学现在都超负荷了。

燕郊的教育问题确实令人头痛。生完孩子后，许多夫妇不愿去燕郊上学，也不愿和家人一起搬出燕郊。在这么大的城镇里没有公共图书馆。

除了教育问题，糟糕的交通和医疗问题也困扰着燕郊的人们。孩子生病后，他不得不立即打车去北京。大多数上班族的医疗保险关系在北京，燕郊在河北，所以他们可以报销他们的麻烦。重病患者根本不信任燕郊医院。

只是一个城镇:缺乏统一的规划

每次阵雨之后，燕郊的道路都被严重淹没。“夏天去燕郊看海的时候，路被淹的时候可以去划船。”。一个城镇的治理水平总是有限的，管理混乱，缺乏统一的规划。空传销在楼内猖獗，物业不开水电发票，住户被物业公司员工殴打，冬季供暖不旺，物业费乱收费，业主与开发商之间的冲突仍在继续。搜索“燕郊维权”一词，有超过100万条信息。

历史机遇已经丧失:人们蜂拥而至，无法拆除房屋和修建道路

各种分析家开出了药方——充实空工业，使燕郊人民能够安居乐业。太晚了，燕郊的房子已经很密集了，已经有人住了。我们不能让房主拆掉他们的房子，在他们身上重建图书馆和工业孵化器。燕郊没有条件接受来自北京的产业。

过去20年来，燕郊未能真正发挥其作为高科技园区和卫星城的作用。更糟糕的是，燕郊显然已成为“弃儿”——熊安新区借鉴了燕郊的失败经验，重新制定了空.的规则

近年来，燕郊大力吸引投资。然而，北京的吸引力太强，燕郊有许多不便之处。这个理想已经破灭了。随着熊安新区的崛起，有多少人真正关心燕郊？

“一个单位有12户，最多有11户。现在只剩下3个家庭了。”燕郊的一位房主这样描述它。“燕郊也是没有结婚没有孩子的年轻人的宿舍。”燕郊将是北京沉睡已久的城市，它不会醒来。

再见，燕郊。

智能财务管理的核心价值

随着城市化的迅速兴起，燕郊因缺乏核心价值观而呈现出原形。它不能为教育、医疗、交通和社会保障提供令人满意的环境，已经成为中国的卫星城。

首先，投资取决于“真正的回报”

2017年，随着房地产投机的结束，我们看到了另一场席卷全球的“智能理财”飓风。从法国的基金商店到澳大利亚的证券交易所，从加拿大的证券交易所到美国的证券交易所，智能财务管理已经成为一件流行的事情。人工智能、人工智能、大数据和优秀用户肖像等术语都可以在朋友圈中找到。

我们必须关注真正的核心价值——智能财务管理能解决什么问题？你能收支平衡吗？它比余额宝好吗？哪些理财产品有赔钱的风险？我可以随时取钱吗？钱安全吗？智能机器人(300024，诊断单元)推荐的财务计划可靠吗？基金经理的业绩稳定吗？2015年下半年，证券理财基金表现如何？混合理财基金的品种比例是多少？

对于智能财务管理的参与者来说，在初始阶段进行更多的评估和学习，同时了解智能财务管理的A面和B面是非常有益的。

第二，尊重智能财务管理的A面——准确描述用户肖像

随着计算机技术的发展，人类分担了复杂的计算和数据收集工作。首先分析用户的数据，看看天猫、余额宝等购物投资平台上全家人的习惯，然后建立财务模型，再根据具体的财务需求和偏好给出资产配置方案的“最优方案”。智能财务管理必须成为金融机构的得力助手。

有些人喜欢保本的低风险财务管理。智能理财每天早上都会更新数据，并在用户手机上呈现最佳的保本基金。省事省心，这是智能财务管理的优势。

第三，看穿聪明投资的B面——吹掉黄沙，看到真正的黄金

每个智能金融应用都能看到个性。

具有良好品质的应用程序可以从大规模资产的财务管理角度进行整体规划和良心建议。对于敢于冒险的用户，在推荐高收益产品的同时，他们也会小心地提醒他们注意风险。

尽管它结合了人工智能的分析和计算，但性能不佳的应用在股票购买或期货融资等量化领域追求自身利益的最大化。在主页上推荐高收益证券或期货基金，但千万不要提及此类基金的巨大损失风险。很抱歉我丢了钱，但这是你自己的责任。

第四，让用户赚钱

根据嘉信理财的调查数据，近70%的受访者表示，智能理财将成为主流。超过38%的财务经理使用智能投资技术为客户服务。对大象基金用户的采访也表明，如果客户不赚钱，这种信任就无法建立。要增强客户的信任，最根本的是改善用户的盈利体验。

在智能财务管理开始时，可以先为资金建立销售渠道。这样，基金可以快速到达用户的手机界面，基金公司降低了销售成本，自然降低了管理率。与高风险证券、期货和混合基金不同，货币基金和债券基金可以保护资本，这肯定会让客户赚钱，有些基金会比余额宝赚得更多。以大象基金为例，共有2800多只基金聚集，债券基金——华商稳增A的月收益为5.19%。这是稳定的收入，没有损失的风险。在高收益基金方面，中融新思想取得了63.17%的收益。这需要冒险。

以美国为例，智能投资的市场规模在行业中估计仍保持在1000亿美元以上。因为很多基金都有金融监管机构的执照，可以保护资金，而且收益超过余额宝，再加上计算机技术的高效推广，前景是光明的。有了这些良心产品，智能财务管理将永远不会迅速衰落。

拥有强大财务资源和技术的智能财务管理公司将同时在技术和财务两方面运作。我们可以肯定，智能理财不会重蹈p2p网络贷款的覆辙，也不会昙花一现，而是会稳步前进，前途光明。

来源：罗马观察报