别大意！这11种房子不能办房产证， 你的房子可能变别人的了！

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近日，一位来自青岛的朋友向荣360房代君(房代123)报告了一个好消息，说他们终于拿到了房产证，他们所住的房子是在2010年移交的，但是产权证却被推迟了七八年才拿到。房产证不能马上拿到，这在很多新房子里很常见。房地产企业的建设周期从开工到竣工是很长的。商品房推出时，国家采取了一系列鼓励政策，鼓励房地产健康发展，包括推出预售许可证。由于商品房在建设过程中需要大量的资金，为了保证资金的返还，开发商可以在房屋未建成时进行预售。

有两个主要原因导致房地产许可证不能立即生效:

首先，开发商利用现有项目进行抵押贷款，开发新项目，并将项目的产权作为银行抵押品。在开发商还清贷款并取消抵押之前，房地产登记部门不会签发产权证。

二是房屋建成后，开发商未收到房屋竣工验收报告，意味着房屋质量未经房管部门审核，无法办理产权证。

就像当初的青岛朋友一样，每年买房的人都会谴责开发商在房子里呆了很多年。他们为什么推迟发放房地产许可证？一个小的房地产许可证到底有什么影响，让买家如此不安？你知道，没有房产证，你买的房子处于产权不确定的状态，你将无法享受以下权利:

1.不可能进行买卖、捐赠、继承、出租抵押贷款等活动

中国实行物权登记公示制度，物权必须依法登记，才能依法享有所有权。就购房活动而言，只有取得房产证，才能实现房屋的真正所有权，才能进行正常的买卖、赠予、继承等活动。没有产权证，即使相关合同已经签订，也是无效的，不受法律保护。而且，这种房子不能申请抵押贷款。房子只是一个住所，它实现现金和现金流的能力已经被封存。

就房主而言，如果房子被租出去，房客可以拒绝支付租金，理由是房子没有合法的财产权，而法律大多站在房客一边，所以房东说不出有多难。

2.该房屋的产权由开发商在银行抵押，买方可支付2 空

如上所述，一些开发商以流动资金为目的将现有项目的产权抵押给银行，并申请贷款开发新项目。一旦开发商不能按时还款，更别说申请房产证了，连房子都可能被银行拍卖来偿还开发商的欠款。

3.房屋被征用或拆除时，买受人不能获得补偿

没有房产证的房子实际上是开发商。如果房子或土地被国家征用，买方不能得到补偿。

4.该房屋由开发商一室两厅出售，买方很难维护自己的权利

在另一个案例中，开发商与你签订了购房合同，但将房子卖给了别人，并申请了写有他人姓名的产权证。你能把钱拿回来是件好事，但获取证据和维护权利的复杂过程会让人们身心疲惫。

在阅读了这么多的影响之后，房地产许可证的重要性不言而喻，那么当开发商不给房地产许可证时，如何维护权利呢？

首先，应该明确的是，房地产许可证可以发放多久取决于购房合同中的规定。当开发商未能在规定期限内申请许可时，买方和开发商应协商找出未能按时申请许可的原因并给出解决办法。如果有很大的差异，买家可以通过司法程序捍卫自己的权利。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》明确规定，逾期未申请房地产许可证的，应当承担商品房买卖合同约定的违约责任。如无违约金或损失金额难以确定，购房人可按已付购房款总额计算，并参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准，确认以合同为标准的原则。

综上所述，开发商如何承担违约责任主要分为三种情况:

一是商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；

第二，商品房买卖合同的标的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日内；

第三，商品房买卖合同的标的物是已竣工房屋的，应当自合同订立之日起90日内。

先看看合同。如果没有规定，如果房屋还没有建成，在房屋移交给你之日起90天内办好产权证；房屋已经建成的，应当自合同签订之日起90日内完成产权证。

需要注意的是，有11种房屋不能获得房地产许可证:

1、集体所有土地开发项目的使用。

2、未经批准的项目。

3.未经规划批准的项目。

4.无销售许可证和产权证的房屋。

5、未经验收或验收不合格的房屋。

6.土地或房屋尚未抵押。

7.开发商未能支付相关税费。

8、国土、房管等相关部门对交易进行查封和限制。

9.购房者未缴纳相关税费的房屋。

10、未提供房屋登记发证机关要求的相关资料和身份证明。

11.委托他人办理房地产许可证而未出具委托书的

目前，随着楼市政策收紧，部分发展商无可避免会出现融资问题，而申请许可证的效率更会被拖延。有人建议买家选择实力雄厚的大品牌开发商，以免因开发商的钱和房两个空。

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来源：罗马观察报