北京买房砍价上百万元 隐形成本却没少

本篇文章3971字，读完约10分钟

今天，王关注的是当前的房价。反馈是，一些买家可以与卖家进行大幅度的讨价还价，几十万甚至几百万的讨价还价；开发商再次“蹲下”；中介机构不能出售他们的房子，所以他们只能靠存款生活。

矛盾的是，尽管他们可以讨价还价，但买家认为现在买房不划算。由于利率的上升和第二大富豪的增加，买房的隐性成本可能不会低于房价的下降。

2017年已经过去了半年。让我再谈谈房地产市场。今年上半年下跌了吗？下跌了多少？买房的成本增加了多少？它会在下半年下跌吗？

买家:

“现在花三十万甚至几百万买房子很酷。”

从去年开始，通州的谢女士就开始关注房地产市场，经常去各地看房。

“新政后给我带来的最大变化是心态的改变，所以我可以讨价还价。”谢女士说，在新政之前，房地产市场是卖方市场，几乎没有谈判的余地，而新政给了买家更多的选择。

“中介说了房价后，我把它按50万和100万下调了。虽然有时我不能降价，但感觉很酷。”谢女士说。

住在朝阳区的王女士也有类似的经历。

王女士已经看了将近三个月的房子，她会在每个周末有时间的时候慢慢挑选。她有一个5岁的女儿，一年后将上小学。因此，她选择了购买西城校区。

今年4月初，317新政的力量逐渐增强，15万元的限价令导致西城德外校区和部分校区房价大幅下跌。

“我意识到买方市场已经到来，它不再是从地面开始的卖方市场。我要抓住机会选择”。王女士告诉王。

在过去的三个月里，她看中了两个校区，而且挂牌价格一直在下降。目前，上市价格接近14万元，较3月份的峰值17万元下降了3万元。

王女士说她可以私下和房主讨价还价。

“讨价还价的价格是30万甚至几百万。这种感觉早就消失了。”王女士说，她还没有下定决心要买，打算等一会儿再看，准备在7月底或8月份再卖，以避开传统的金九银十。

无形成本高，现在不值得买房子吗？

不过，谢女士认为，虽然房价有所下降，但购房者的成本并没有真正下降。

例如，谢女士说，她朋友今年3月看中了昌平的一套750万的房子，后来房子涨到了900万左右，这个价格一直保持不变。

谢女士告诉王女士:“如今，许多购房者都想换更大或更好的房子，以提高性别比，但这些房子的价格非常稳定，没有下降。”

谢小姐从另一个角度为王算了一笔账，说明“现在买房不划算。”

“现在首付、信贷利率和月供都增加了，无形的增加成本可能远远超过房价下跌的成本。”在谢女士看来，讨论直观的房价下跌没有多大意义。

今年6月5日，委托人独家获悉，北京民生银行(咨询公司600016)首笔住房贷款的利率在基准利率的基础上至少上调了10%。新的抵押贷款政策对首次购房者有多大影响？让我们做数学

如果购房者的贷款额为100万元，首套住房贷款利率将实行15%的贴息政策，30年的月供应量为4872.7元；首套住房贷款执行基准利率时，25年月供应量为5787.8元；每100万笔贷款中，如果首笔住房贷款的最低基准利率为1.1倍，25年的月还款额将为6075.4元。

也就是说，新政策实施后，第一套房的购房者每月将比基准利率实施时多支付287.6元。根据300万元房贷的计算，购房者每月将多付862.8元。

与2016年市场宽松时的15%折扣和30年月还款额相比，政策宽松时，首次购房者的月还款额每100万贷款增加1202.7元，每300万贷款增加3608.1元。

成本确实不低。这还不包括将第二套房首付比例提高到60%的成本。此外，第二套房的划分标准更为严格。

新属性:

当房地产市场低迷时，开发商选择第三次“出售”

位于通州太湖镇亦庄区的银河三次未能开盘，开发商世纪宏地产选择了“盖盘”。

银河的一些销售人员表示，该楼盘原本计划在2014年开盘，但楼市很冷，所以房改委的限价不应该超过3万元，开发商第一次选择了“盖市”。

2016年上半年，房地产市场再次发生剧烈变化。利用这一优越的条件，银河在附近的地块上建了一个销售办公室和一个精装修样板房，并开始接待顾客。计划在11月后开业，最初售价定为65000元。两年后，预售价格翻了一番。

然而，由于2016年9月30日房地产市场被限制和升级，预售证书没有再次获得，第二次被“关闭”。

2017年2月底，银河的销售人员再次致电去年储存的客户，称计划在五一期间开市，平均预售价格为7.5万元。

然而，在“317”新政后，许多客户不再有资格购买房子，原来存放房子的200多名客户中只有一半最终见到了房子。同时，销售价格高于通州房屋的平均价格，到目前为止，他们还没有取得预售证书，还没有打开市场，所以他们选择了第三次“盖市”。

中介:

"我三个月没卖出一套房子，靠储蓄生活。"

“我们的商店现在可以称为‘门到门’。很少有人来看房子，偶尔会有租房的顾客过来。”昨天，方庄地区的一家连锁代理商小杨(音译)在和助手聊天时，连声叹息。“5月和6月，我们的网点交易量为零。4月份，由于新政的出台，一些人急于更换新房，两套房子都卖了。”

根据链家研究所的统计，6月份北京二手房成交量为8918套，同比下降近30%，环比下降17.4%。据统计，“3·17新政”后的4月至6月，北京二手房成交量依次为16900套、10800套和8918套。

在317新政之前，北京的房地产市场非常繁荣，小杨的商店一个月能卖出10套以上。肖扬说:“目前，较好的门店在一个月内卖出了五六套，而个别门店在一个月内卖出了三四套。”

小杨说的是真的。

孙先生是的一家连锁代理商，他已经连续三个月没有在账单上签字了。孙先生说:“317新政出台后，4月、5月和6月有一套房没有卖出去，但我们商店上个月卖出了两套房。”由于业务量下降，许多中介机构纷纷离开。

上半年北京的具体交易情况如何？王找到了中原地产上半年的交易数据:

从链家的数据可以看出，2017年上半年新签约商品房901亿套，签约户数13469套，同比下降43.7%。

今年上半年，北京共有87601套二手房签约，同比下降35.4%。总体而言，北京市场在2017年上半年大幅下跌。

对于成交量下降的问题，很多行业中介告诉帮工，由于首付比例的提高，销售产品的卖家受到一定程度的限制，换新房的约束门槛提高，从而影响了成交量。

随着交易量的下降，靠代理费生活的房地产经纪人的生活也在发生变化。

“新来的链家中介有三个月的基本工资。一些刚进入这个行业大约半年的新人，在三个月之后无法承受寒冷的市场。有些人已经离开了工作，有些人已经转到了装修和其他行业。”肖扬和孙潇从事房地产中介已经有一段时间了，已经习惯了这个行业的大起大落。

“现在我靠以前的积蓄生活。”小杨说。

跟进:

过去六个月房价下跌了吗？

一位的房地产经纪人孙先生告诉这位帮手，地区的二手房价格继续下跌。

“丁福庄金星小区的房价是54000元，每套55000元。从三月到现在，房价已经下降了大约7000元到每套8000元。”孙说，新政后，大多数购房者都持观望态度，购房人数减少，导致房价需要下调。

方庄地区的一位连锁代理商肖扬(音译)补充道:“新政之后，方庄地区的二手房整体价格下降了约10%。”

然而，有部分增加。根据肖扬在会上获得的数据，5月份方庄地区二手房均价为每套5.9万元，而6月份该地区的均价为6.3万元，显示出局部小幅上涨。“局部小幅上涨并不代表整个房地产市场的价格，其原因也不是特别清楚。”

根据媒体引用的住房数据，北京二手房价格环比下降3.4%，6月份环比再次下降4.7%。廉租房也从高价和大型二手非普通住房向成交量相对较高的中小型二手普通住房扩散。

肖扬说，他相信房价会继续下跌。“目前，交易量很低，我们还有一个任务，那就是让业主至少降价10%。如果价格不降，就很难有交易量，”肖扬说。

今年下半年，北京房价会涨还是会跌？

随着北京房地产市场的稳定，有消息称供应将会增加。

6月30日，根据北京市国土资源局的网站，北京又多了六块地。

根据中原地产的数据，今年北京的住宅总供应量达到223万平方米，是2016年供应量的三倍。

与此同时，北京市住房和城乡建设委员会最近发布了一项关于商品住宅项目预售许可证的新规定，鼓励房地产开发企业加快项目在市场上的销售并形成实际供应。

其中，北京市住房和城乡建设委员会公布了161个征地项目和228个未进入市场的项目。根据北京市房地产协会在公开信息中给出的计算数据，大约有20万套房屋尚未开工，也没有出售，这是北京去年新建商品房成交量的两倍多。

随着土地和住房总量的增加，北京房地产市场将迎来一个拐点？王很兴奋地想起来。

但对于房地产市场的拐点，业内人士并不关心。

“什么是拐点？如果价格上涨放缓，这一链条被称为拐点，那么它将在3月份出现。”中原地产首席分析师对王表示，从长远来看，北京的总人口仍然很庞大，绝对值在上升，首都经济依然活跃，因此房价走势不会出现拐点。

桂一居房地产研究所所长严跃进表示，“拐点”可以从周期的角度来理解。“涨跌是正常的，但总的趋势仍然是涨跌互现。”严跃进说，行政控制的效果是值得肯定的，但我们应该警惕抑制需求释放的可能性。“随着供应规模的增加，预计随后的交易量将在几个月内反弹。”

张大伟认为，下半年，随着信贷紧缩，房地产市场将有下行的可能，而由于淡季，下调幅度可能会在7-8月份加大。

总体而言，本轮楼市的调整是由于调控，因此后续调控的力度和深度决定了本轮市场的调整范围。然而，随着价格逐渐回归理性，市场将逐渐重新进入稳定的周期。

我家的副总裁胡景晖告诉媒体，由于今年的调控力度比2014年更严格，估计今年北京的二手房价格可能会下跌10%以上。从第三季度开始，价格下降的领域和下降幅度预计将进一步扩大。

“2014年经历的二手房价格下跌了10%，否则它将在2017年重现。”胡景晖说。

来源：罗马观察报