买房不被中介黑！一张图告诉你二手房如何缴纳税费

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当我还是个孩子的时候，我想有一个自己的窝。我不用看别人的脸。最好是在森林里，前面和后面都有绿色的大树。门前有一个小院子，我可以在那里养花种草，送一种闲情，记一种情。

随着时间的推移，尤其是结婚生子后，我越来越意识到学区室的重要性，森林小屋在我的记忆中也越来越模糊。据说父母是孩子的起点，每个父母都想尽最大努力给孩子一个好的生活和学习环境，我当然没有其他的。

在17年的年度计划中，有一个买房子的计划。从年初开始，我们开始看房子。这可能是处女地在起作用，认为我们必须从开发商那里购买它，而不用付这么多税。我们前前后后认出了三个开发商的资金，以为其中一个可以买房子，但事情很难。一个开发商第一次开了300套房子，1000多人认可了这个基金。仍有100多套默认的，但人很少。还有两个开发商因为wx的限购令而延迟拿到预售证书，开业时间被无限期推迟。

我丈夫说，“为什么我们不看看二手房或现有的房子呢？毕竟，房价不等人，而且有消息称，下个月第一套房的首付是四层楼，所以我们买不起。”

所以我们花时间联系中介，询问房价，看房子。我看中了一套105万元的小公寓。我脑子里的小计划是经过计算的，首付是105 * 0.3 = 315，000，加上税费，在400，000以内(有多少读者这样计算，举手)，他们可能会赢。所以我问中介买这套房子应该先付多少钱，中介回答说要52万元左右！

为什么中介算得比我高这么多？这个中介在骗我吗？所以我问了几个中间人，他们都做了类似的报价。也就是说，我犯了一个错误，所以我尽了最大的努力问杜娘一个答案，并咨询了一些已经买了房子的朋友。最后，我揭开了二手房的税费和首付的面纱，现在和大家分享一下，希望能帮助大家在买房的时候少踩些黑中介。

01购买二手房时，买方需要缴纳的税

下图是中介机构给出的税费清单。每个中介都很不同，所以读者可以参考。

契税:由买方承担。首次购买面积小于90套的普通房屋，买受人应支付评估总额的1%，首次购买面积大于90套的普通房屋，应支付交易总额的1.5%。

个人所得税:由卖方负担。取得房屋产权满五年的，免征契税，未满五年的，按房屋评估价格的1%或者房屋原值与现值之差的20%缴纳契税。税款将由房东支付，但房东支付的所有税款最终将转嫁给买方。

房屋交易费:按建筑面积*3元/平方米支付，由双方承担，即买卖双方按3元/平支付交易费，但房东的交易费仍分摊给买方，即交易费按6元/平支付。

注册费80元，共有权证20元。测绘费:1.36元/平方米，注册费、考试费、测绘费和制作费之和不得超过200元。

房屋评估费:支付评估金额的0.5%，根据交易金额支付由中介公司确定，可与中介协商。

营业税:个人出售购买时间不足2年的房屋，将全额征收营业税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通房屋的，按照销售收入与房屋购买价格的差额征收营业税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征营业税。

如果你买了一个房地产许可证已经过期两年的房地产，一定有人会窃喜你可以少付数万美元的营业税。现在高兴还为时过早，因为房东不傻！少缴税，这意味着房东实际上得到更多的钱。如果你少缴税，房东会因为卖房子得到更多的钱。二手房销售的市场价格是根据买方实际支付给房东的金额计算的。扣除税费后，房东得到净款。可以看出，不缴纳营业税对买家没有影响，但这意味着房东赚更多的钱。

那么这个购买时间是如何计算的呢？在这里，我们首先看产权证，然后是契税发票，然后是账单。这三个证书是根据最早的时间计算的。

自2016年5月1日起，营地试点改革开始实施。目前，我居住的城市还没有开始试点改革。增值税变更后，我可以少缴税一点。

贷款服务费:国家指导价不超过3000元/箱，可与中介协商。

中介服务信息费:中央发展改革委、住房建设委员会联合发布《关于降低房屋销售经纪服务费的通知》(以下简称《通知》)。规定房屋销售的经纪服务费由买卖双方共同承担或由买卖双方协商确定；房屋销售经纪服务收费标准不得超过2%。这可以和中介协商，有些可以打七八折。由于这纯粹是中介赚取的，一些中介愿意在中介服务信息费上做出让步，以匹配订单。

以上所有税费都是按评估总额的百分比支付的，所以评估总额尤为重要。如果评估的总额较低，买方支付的税费将整体减少。缴纳税费的评估价格由税务局根据该地区历年的交易评估价格计算。由此可见，税务局的评估价越低，对买家越有利。中介交易的大部分交易都熟悉该地块的价格评估范围，评估价格是根据中介的提示填写的，一般与税务局的评估价格一致。

二手房销售涉及两个非常重要的价格。一个是房子的净价，即买家的挂牌价格，也就是买家实际获得的钱。一般房东的报价是以房子的市场价格减去要付的税。另一个是银行的评估价格，它与买方的抵押贷款直接相关。该评估价格与税务局的评估价格相反，评估价格越高，对买方越有利。通常，我们说第一套房首付3层，第二套房首付4层。买家需要支付的首付款计算如下。

首付款=房屋净价-(贷款系数*银行评估价)+税费

可以看出，这里的银行评估价格越高，对买家越有利。价格评估越高，银行能提供的贷款就越多，这可以大大减轻买家的财务压力。

02二手房纳税和首付款示例

谈了这么多，许多读者还是不明白这些乱七八糟的价格意味着什么。让我们以一个应用上的二手房报价为例，谈谈如何计算二手房的税费和首付款。

蓝光COCO是72套公寓，房东的报价是108万元，这是房东实际得到的钱。首先，计算购买这所房子的应付税款。该地区二手房历年成交价近万元(详情请咨询中介或税务局)，纳税评估价为72万元。与上表相对应，你可以计算出买家购买这栋房子需要支付的税费。

图片中标记为黄色的项目可以浮动，这取决于每个人和中介之间的协商。

首付比例基于银行的评估价格。本行将综合考虑二手房的特点，包括房型、楼层、装修、朝向、年龄、社区位置、景观、该区域拍卖行的平均价格等。，并给出一个大概的价格。像这栋房子，银行的估价是13000元/套，总价是864000元。这个价格乘以七层楼就是银行可以借给买家的钱。买方的首付款是房东要求的净价减去银行能借给我们的钱加上各种税费，即买方需要的一次性付款是首付款。

首付款= (108-86.4 * 0.7)+8.26 = 557，800

如果你付不起这么多首付，可以多贷款。当银行进行评估时，单价可以估计得更多。当然，这是为父亲而战的问题。如果没有父亲可以争取，那么你可以给中介更多的钱。毕竟，中介对银行里的人很熟悉，搬家也很方便。虽然它在一段时间内给了更多的钱，但它缓解了买家的财务压力。从长远来看，花这笔钱是值得的。

来源：罗马观察报