卖房6个月拿不到尾款却要付违约金？北漂男道出一个银行房贷的真相

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最近，有很多人抱怨抵押贷款利率上升和放贷放缓。然而，卖房的人和买房的人一样焦虑。如果银行不贷款，那些卖房子的人将得不到最后的付款。如果卖家也想买房子，他们需要用最后的付款来支付第三方的房款。他们被夹在中间，感到不知所措，甚至比买房的人更焦虑。北票张凡遇到了这样一件坏事。

他把自己的经历告诉了方代。谈到卖房，张帆形容自己目前身心疲惫的状态。他既是卖方又是买方。他想卖的房子是2011年贷款买的一栋小房子。当时，他资金有限，而且单身。他先买了一栋小房子，然后有了一个住处。去年，张帆的父母出生在北京，帮助照顾孩子。不到60平方米的房子似乎有点拥挤，正当他的经济条件好的时候，他打算把小房子卖了，换一个更大的。年初，他开始看房，因为当时第一套房的首付已经上升到35%，利率折扣统一到10%，政策收紧的趋势明显。他把房子挂在网上，看着那里的房子。因为他的房子小，总价相对较低，所以有几个买家来看过房子，他们也有一套两居室。他们的父母可以养活几十万人，卖掉房子后，他们可以赚近300万元。

据说如果中间没有小问题，就不能称之为买房。原本计划的完美之物与买家之间存在问题。在一般二手房交易中，买方与银行签订贷款合同，银行批准后会出具贷款通知书，这意味着买方是合格的。卖方可以将房子转让给买方，而不用担心得不到最终付款。在获得产权证后，买方将把它带到贷款银行。如果银行确认没有问题，它会借给他，卖方可以得到它。然而，买下张帆房子的兄弟也不得不在给他首付之前卖掉旧房子。由于贷款银行的贷款周期变长，张帆在3月份与对方签订了一份合同，然后在5月份拿到了首付款，然后在这里等待银行贷款。7月，据说它已经通过了审批。张帆没有多想，所以他把房子转让给了买家，然后等待贷款。这是两个月。他多次催促买方，对方也很好。

如果银行不支付最终款项，它将不会补足首付款。如果超过约定的期限，他将承担违约金。最重要的是，他卖的房子价格略有上涨。从3月到9月，总价格上涨了10多万英镑。在这里，干消费就是看着房子亏本出售，而对其他人必须有违约赔偿金。张帆的心脏被称为坏心脏。他还必须为买方支付违约赔偿金。让他有点欣慰的是，他自己的购买合同表明了最终付款的支付。然而，买方的女主人不干了:很明显，银行没有贷款，这不是我们的原因，所以它没有付款！

张帆更生气了，但他很生气。冷静下来后，他首先咨询了律师，他对违约责任有了一个概念。违约责任的成立不是基于过错。合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买方以没有错为由拒绝承担责任是不符合合同法的。此外，房屋买卖合同的当事人是买方和卖方，银行和卖方之间没有合同关系。三方都有各自的合同义务。买受人的主要合同义务是支付房价款，出卖人的主要合同义务是转让和交付房屋。银行有义务按时贷款。所谓银行直接贷款给卖方只是买方支付房价的一种方式，并没有改变买方向卖方支付房价的基本法律关系。

《合同法》第65条规定，当事人约定第三人应当向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。房屋买卖合同双方(出卖人和买受人)同意由第三方(银行)向出卖人履行债务(支付房价款)。银行不履行债务或履行债务不符合房屋买卖合同约定的，买受人应向出卖人承担违约责任。那么关键因素是如何确定银行未能履行其债务。如果房屋交易合同中明确约定银行放款时间，而银行未能在约定时间放款，买受人将承担违约责任；如果贷款发放时间没有约定，卖方可以在协议中提出不明确的地方。如果不清楚，卖方可以催促买方支付房价。如果买方未能在催款有效期内付款，卖方可以声称买方违约，并要求对方支付违约金。

张帆的情况符合商定的类别。如果买方不能在合同规定的期限内支付最终货款，他需要承担违约责任并支付违约金。至于因为银行不贷款而不能按时支付最终货款的买方，这是银行和买方之间的合同关系，买方可以和银行谈。

话虽如此，如果买方违约，张帆对此无能为力，因为房子已被转让给别人名下，他在这里没有任何筹码。如果他通过法律程序，问题是之前卖房子所交的税能否退还，而他自己买房子的计划已经搁浅，这真的比不买房子更糟糕。如果人们买不起房子，他们会继续住在小房子里或租房子，这对生活没有致命的影响。张帆不同，涉及几个家庭。这是一连串的买房活动。如果中间出了问题，就会影响全局。最好在很远的地方买栋新房子。张帆喃喃地说，他的脸上充满了焦虑和无助。当被问及下一步打算做什么时，张帆说他不想把事情搞得太僵。他问房主能否等几天，然后催促买他房子的人。虽然他知道催促他是没有用的，但他只能这样做。

自7月份获得批准以来，已经过去两个月了。不管速度有多慢，它都应该迅速借钱。张帆似乎试图安慰自己。现在他想尽快买下房子，其他一切都是次要的。张帆的经历也是许多卖家的真实写照。他们都说利率在上升，贷款缓慢，而买家受到的影响最大。每个人都只看到最直接的受害者，通过这一个人，许多家庭都会受到影响。市场是一个整体，也同样令人难过。

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来源：罗马观察报