任志强最新发言仍然干货满满 值得参考

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如今，很多城市的房价都比地价便宜，因为现在的房价相当于原来的地价，而现在的地价相当于未来的房价，所以可以想象未来的房价会怎么样。

1.我们的房地产不是完全市场化的，这就决定了我们的房价会非常可控

在房地产市场上，我们也应该奉行顾客就是上帝的经营战略。开发商应该做的是生产让买家满意的房子，他们可以自由交易和定价。但是我们的房地产交易不是免费的，我们的定价也不是免费的。

这意味着房地产不是一个完整的市场。不完全意味着高度可控。例如，目前的“五限”策略是，如果你不能交易，就不会有起伏。如果你限制交易，你将限制涨跌。如果你以高价卖出更多，你就会以低价卖出更多，你就会有零增长数据。

荣福芳君认为，最直接的表现就是国家统计局发布的70个大中城市的月度房价数据和房地产开发投资销售数据。这两个常规数据非常神秘，与其说是反映了房价和开发、投资、销售的变化，不如说是反映了调控的准确性:当人口集中在大城市时，土地供应倾向于中小城市，结果是好城市的房价不能上涨，而贫困城市的房价却受到刺激。

2.土地、户籍和金融没有实质性变化，房地产趋势也不会发生实质性变化

仍然只有一个土地供应商，它的策略直到现在都没有改变。户籍尤其如此，租房门槛也很高。

金融业也没有明显的变化。让我在这里举一个例子-房地产基金，我们还没有介绍到现在。

房地产基金的优势是门槛低。人们可以通过买卖房地产基金间接投资房地产，从而避免了直接买房和分享房地产红利的高门槛。打个比方，如果买房子是一次买10，000多块股票，那么买一只房地产基金就相当于买1块、10块或100块。只要这只股票有好的表现和不好的表现，它就可以被交换，每个人都可以参与其中，这是一个双赢的局面。相反，现在的情况是，如果首付低，将会有更多的房地产投机，如果首付高，它将关闭的迫切需要。

3.我们的租金水平不低，因为你没有买一套完整的房子

相对于房价来说，租金水平确实很低。但是别忘了，我们不会买一套完整的房子。我们以房价的20%或30%购买一套套房，然后出租。这实际上计算了投入产出比，但租金水平并不低。

如果租金真的负担得起，只有一个办法，那就是有足够的廉租房，而要实现低成本，就必须降低地价。目前，开发商经营的出租公寓成本仍然很高，未来租金也不会便宜。

4.中国有650个城市，我们只跟踪了70个城市的房价数据

我们只跟踪了70个城市，其余590个城市尚未公布。事实上，大多数城市的房价并不高，低于三、四线城市的平均价格不到4000元。

如今，很多城市的房价都比地价便宜，因为现在的房价相当于原来的地价，而现在的地价相当于未来的房价，所以可以想象未来的房价会怎么样。

5.信贷紧缩，没有放松的可能。今年下半年到明年是开发商还债的高峰期

去杠杆化使得个人抵押贷款越来越少，开发商的资金链变得越来越紧张。今年下半年到2019年是开发商还债的高峰期。由于性能和资金链问题，开发商降价出售房屋的可能性并不排除。

6.政策转变需要两个条件

首先，房地产的基本面正在迅速下滑；第二，经济明显波动，投资不足导致gdp增长率明显波动。今年上半年国内生产总值超过预期，主要是由于基础设施投资的快速增长和房地产销售的蓬勃发展。然而，任预计明年将出现快速下滑，这将影响gdp增长。

7.价格限制、贷款限制、销售限制等微观层面的措施实际上影响了五个方面，即资本流动(购买其他资产而不买房)、社会心理(趋于分化，有些人期待降价后再卖，有些人越买越多)、价值取向(越来越模糊)、资源配置、消费能力和权利(首付影响购房能力，购房限制影响购房权利)。所有这些都对房价产生了巨大影响。

8.中国的个人抵押贷款基本上是无风险的

在一手住房市场，只有22%的购买价格来自贷款，只有40%的二手房来自贷款。第三类是用于其他商业活动的住房贷款。这部分是有风险的，大约五六万亿元，但这部分不是房地产贷款。

9.房价持续上涨

根据国家统计局每月发布的房地产开发投资和销售数据，商品房销售面积的增长率一直低于商品房销售面积的增长率，这在我国东、中、西、东北地区都是如此。增长率的差异表明房价实际上在持续上涨。

来源：罗马观察报