商品房的几种还款方式，你选对了吗

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本文是容360专栏作家褚小希的原创作品。它只代表了作者的个人观点，并不代表荣360的官方立场。请联系作者以获得授权。

每一个转弯处都有数百万的商品房，所以很多人可以全额买房，更多的人需要贷款买房，比如像我这样的屌丝。当然，当你用贷款买房时，你将不得不支付不同的利息和时间成本。选择正确的还款方式可以节省我们很多利息。

如今，主流的按揭还款方式包括公积金贷款、商业贷款和组合贷款。

01公积金贷款

优点:利率低且固定，不随国家商业贷款利率的变化而变化。目前，公积金贷款的利率为3.25%，与商业贷款利率提高10%后的5.39%相比，是非常低的。即使手头的闲钱是买买的三年期和五年期国债，也能有所作为。

缺点:公积金贷款的使用有一定的限制。一般要求购房前连续6个月缴纳公积金，并继续正常缴纳公积金。其次，贷款额度有限。可以使用公积金的贷款额度为公积金账户余额的10倍。个人使用公积金的最高贷款限额为30万英镑，夫妇的最高贷款限额为60万英镑。公积金贷款的使用规则因城市而异，具体可咨询各城市住房公积金管理中心。

使用公积金还款时，必须保留还款保证金，一般为公积金月还款额的12倍。对于那些有大量公积金余额的人来说，这是一个悲伤的故事。例如，小茜借了10万元，付了首付。他以为拿到购房合同后可以提取公积金来还清欠款，但公积金的月还款额是4000的12倍，即48000元。因为公积金中心不知道你将来是否有能力支付贷款，所以要求你把余额存入公积金账户以备不时之需。

公积金贷款都是等额本息还款法，少数城市支持等额本金还款法。每月支付的公积金是足够的，如果条件允许，可以选择等额本金还款法。毕竟，与等额本息还款法相比，平均资本可以节省大量利息。

02商业贷款

它可以分为两种还款方式:平均资本和等额本息。

平均资本加利息

等额本息还款法是指在还款期内每月偿还相同金额的贷款(包括本金和利息)，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算，按月结算。

在等额本息还款法中，每月还本付息是一个动态过程。在贷款初期，扣除按月结息后，贷款本金会减少，而在后期，由于贷款本金和贷款利息在每月还款额中不断减少，贷款本金会增加。

由于每月还款额是固定的，有计划地控制家庭收入的支出是可能的，也便于每个家庭根据自己的收入来确定还款能力。等额本息的月还款额是一样的，所以更适合有正常支出计划的家庭，特别是经济基础薄弱、提前还款压力大的年轻人，所以他们可以选择这种方式。

这种还款方式实际上占用了大量的银行贷款。聪明的投资者认为银行贷款越多越好，这样手头的现金可以得到更多的好处。这无疑是投资者租房的最佳方式。租金抵消了抵押贷款。几年后，首付就可以买房子了！

平均资本

等额本金还款法是指贷款人在每月内分配本金，并从前一个交易日至还款日还清利息。

由于每月还款额固定，利息越来越少，贷款人起初还款压力很大，但随着时间的推移，每月还款额也越来越少，更适合还款初期还款能力强的贷款人，也适合生活负担越来越重的人(养老、医疗、子女学习等)。)并且其收入预计将逐渐减少。

平均资本还是等额本息，哪种还款方式更好？

以一笔100万元的贷款为例，看看在等额本息等额本金还款法下每月的还款额和应支付的利息。与等额本息还款法相比，平均资本法30年后少付20万元利息，但提前还款压力巨大，第一个月平均资本的还款额比等额本息多1600元。

等额本金还款法必须比等额本息还款法支付更少的利息，但也需要结合自身的实际情况。例如，刚离开校园的年轻人由于缺乏工作经验收入较低，他们每个月都要偿还抵押贷款和汽车贷款。为了抚养孩子，他们还必须承担基本的生活费用。选择平均资本法必然会降低生活质量，给生活带来巨大压力。选择等额本息法不仅可以缓解前期的财务压力，而且随着收入的不断增加，手头还有剩余现金。

由此可见，平均资本法不一定优于等额本息法，选择哪种还款方式取决于其自身的实际情况。

03组合贷款

商业贷款加公积金贷款。这种还款方式通常是多贷款。如果公积金的贷款额不足，我们会选择这个方法。

优点:可以享受公积金贷款的低利率，缓解财务压力。

缺点:组合还款方式，公积金账户中的钱只能用于偿还公积金贷款。公积金月供很多，公积金还清后还有盈余，不能抵消商业贷款。我们每个月都要额外拿钱来偿还商业贷款，还要看着公积金账户里的钱承受三个月的定期存款利率。

例如，我的朋友，丈夫和妻子的公积金每月可以近6000元。不久前，他们买了一栋房子，借了100万元。如果他们选择商业贷款，他们将每月偿还5600元。公积金的月供可以冲抵，每月公积金账户可以留400元。有了更多的现金，就可以有10%的财务管理收入，财务管理收入可以弥补商业贷款和公积金贷款的差额。

此外，当地政策规定，第二套房在使用公积金贷款时必须还清第一套房的贷款。虽然有价证券贷款的利息降低了，公积金账户里的钱增加了，但不买房是没有用的。因为每个月我都用自己的钱来偿还贷款，这并不能体现公积金的最大用途。这意味着第二套房的首付已经没有了，这意味着几年后买房子，这意味着几年后房价又涨了！

总而言之，只有当你手头有更多的钱，你有首付，你买了房子，你才能把钱存入公积金。

读了这么多之后，还款方式的选择取决于个人的公积金存款、贷款金额、还款能力和家庭的经济基础。适合你的是最好的。

作者:褚小溪，公开号。小茜看着钱。

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来源：罗马观察报