中国租金回报率地图：北京73年回本 这城市竟要100年

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从上表不难发现，城市越大，租金回报率越低。在租金回报率最高的10个城市中，没有一线城市，只有三个二线城市，而三、四线城市占70%。

随着房屋从买卖市场转移到租赁市场，人们更加关注租金收益率指数。

根据志谷趋势最新的“100个城市租金收益率排名”，在租金收益率排名前10位的城市中，没有一线城市。北京的租金回报率最低，在100个城市中排名第96位，为1.37%，其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和广州(1.69%)。

这意味着投资一套套房，单纯依靠租金回报，要花72.99年、72.46年、67.57年和59.17年的时间才能使北深上官回归到这种状态；厦门的回归时间最长，需要100年；衡阳的返程时间最短，只有23.64年。

厦门只能在100年后回到这个地方

券商中国记者注意到，中国租金收益率最全面的地图——智谷趋势包括100个样本城市，其中包括4个一线城市、15个新的一线城市、30个二线城市、44个三线城市和7个四线城市。

▲注:下述租金收益率为总租金收益率，即年租金/房价，不考虑其他杂项费用，如税费、物业费和维修费。如果考虑到这些费用，租金回报率(尤其是国外)将下降1%~2%。在房价方面，我们主要研究二手房的价格，没有考虑新的建筑。

从上表不难发现，城市越大，租金回报率越低。在租金回报率最高的10个城市中，没有一线城市，只有三个二线城市，而三、四线城市占70%。

在北方的四个城市中，广州和深圳的租金回报率最低，在100个城市中排名第96位，为1.37%，其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和广州(1.69%)。

这意味着投资一套套房需要72.99年、72.46年、67.57年和59.17年，这仅取决于租金回报。

厦门的租金回报率是所有城市中最低的，回到首都需要100年，这比一线城市要低。

根据志谷趋势，厦门的房租一直处于低水平(去年还在下降)，但房价一直在上涨。厦门的房价已经超过了广州，它已经成为继北进后最贵的城市。

与厦门相似的是三亚，这两个城市都非常依赖房地产市场，都是国内旅游胜地。三亚的租金回报率为1.68%，偿还本金需要59.52年。

数据显示，在100个城市中，只有衡阳、哈尔滨、西宁和鞍山的租金回报率高于4%；21个城市的租金回报率不到2%。房产投资收入以前仍以房价为主，人们期待房价上涨来获取利润。

志谷趋势认为，目前的租金回报率似乎是房地产市场受欢迎程度的反向指标。回报率越低，房地产市场就越热；回报率越高，就越荒凉。在健康的房地产市场中，年增长率通常不到10%，而在租金收益率为100%的最后20个城市中，房价年增长率的一半超过40%，这种情况不会持续很长时间。

▲从图中坐标点的分布可以看出，租金收益率越低，价格涨幅越高

这是房地产市场经历一轮疯狂后的一个特殊场景。从长远来看，随着租赁时代的到来，这些数据将会相应调整。

国内租金回报率是全球之冠

英国洛夫伯格大学的全球化与国际城市研究(gawc)曾根据综合竞争力排名将全球大城市分为不同等级，包括中国城市，其相应的租金回报如下:

▲以上评分标准为英国洛夫伯格大学gawc提供的2016年最新评分。

从上表可以看出，基本上，世界上的城市的特点也是城市越大，租金回报率越低。

纽约的回报率低于波士顿和西雅图。因为大都市越大，房价的领先程度就越高。

此外，可以看出日本仍然是一个投资回报率较高的城市，这与日本年轻人的高出租率和租赁市场的旺盛需求有很大关系；然而，受英国退出欧盟的影响，英国城市的租金回报率低于其他国家几个同等级别的城市，但仍高于中国。

值得注意的是，中国城市的租金收益率在各个层面都低于国外城市，其总体分布如下:

仅从总回报率的比较来看，广州和华盛顿的差距超过5%，成都和西雅图的差距超过3%。除去每年的财产税和维护费用，西雅图也超过成都约2%。如果房价保持不变，西雅图收回购房成本的时间比成都短18年。

抵押贷款利率处于历史最低水平

"房子是用来居住的，不是用来投机的。"自本轮房地产调控以来，一线城市房地产市场迅速降温，价格相对稳定，甚至略有回落。房价冻结后，收入已经从单纯依靠房价上涨转变为越来越依赖租金。

记者注意到，房贷利率是调控房地产市场的重要手段，北京、广州等地集体上调了首套住房贷款利率，并将基准利率上调5%-10%作为“开盘价”。

以深圳市场为例，深圳按揭首付利率主要以基准利率为基础，最高涨幅为10%，第二套房基准利率为1.1倍，最长贷款时间为3个月。

尽管第一次房贷利率上调，但数据显示抵押贷款利率仍处于历史最低点。

荣360发布的报告显示，今年7月，中国首笔住房贷款的平均利率升至4.99%，相当于基准利率的1.02倍。这是四年后全国第一笔住房贷款全面回归基准利率。数据显示，从全国首套住房贷款平均利率趋势来看，7月份全国首套住房平均利率比上个月提高了2.25%；与去年7月的4.44%相比，增长了12.38%。

来源：罗马观察报