潘石屹收入缩水90% 喊了十年房价要跌新生意靠谱吗？

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潘石屹一直是自己项目的最佳推销员。

早年，为了把个体户项目卖给山西和陕西的煤老板，潘石屹亲自飞到当地，带着明星企业家的光环把房地产卖给土豪。许多土豪相信他憨厚的面孔，在北京购买商店和商业地产。

结果，北京的房价一涨再涨，“叔叔阿姨”店铺的账面价值增加了，也就是说他们租不出去，他们发生了几次纠纷。此外，还有20套《姐妹》再次登上新闻，热闹了一阵子。

商店的商业逻辑不同于房子。我真不知道那些土豪怎么看待潘石屹的促销活动。

但潘石屹已经不怎么卖商铺了，他又带着个体户从“卖商铺”转型到“出租公租房”，这不仅让他的出租项目无处不在。潘石屹的“轻资产”转型早于万达，许多商业项目早在几年前就相继售出。潘石屹自己说，他不想“跑”，无处可逃。

这是对最近房地产行业一些“谣言”的回应，也是一种嘲讽。

在深圳的媒体见面会上，当提到前首富王健林时，潘石屹不仅言辞激烈，还在微博上发帖称:

几年前，万达国王和阿里的马总一样风光。他们在舞台上打了一个赌，无论谁在网上还是网下赢了这场赌，都是一场巨大的赌博，赢了一亿元。王先生努力建造了200多个购物中心。几年后，马总依然美丽，甚至更加美丽。王先生的情况比往年更糟。这真的是“女人害怕嫁错人，男人害怕选错人。”

说完后，我加了一把刀。“我不该这样说，这简直是对王先生的侮辱。”

有人笑着说，潘石屹是“报复”。

因为几年前，当王健林在一次采访中被问及出售资产时，王健林在回答中对李嘉诚先生表示了特别的敬意，而在谈到潘石屹时，他直言不讳地说:“soho现金根本不能提。”

这是“为君子报仇，十年不晚”。

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自我维持最近很流行，但soho中国已经自我维持了5年

潘石屹对王健林的调侃自然意味着一些调侃。但也有互相欣赏的地方，因为它的个体户也在经历转型，而转型是艰难的。

8月22日，soho中国在证券交易所宣布了中期业绩。

业绩报告显示，截至6月30日，soho中国实现营业额约10.7亿元，同比增长47%；；除新推出的soho天山广场外，投资物业平均入住率为97%，租赁毛利率为80%；公司净借款占股东权益的比例约为43%。

潘石屹正在“还血”。因为这一业绩已经超过了soho在2015年9.95亿英镑的低谷期的年收入。

资本市场也给了他面子。22日，soho中国上涨6.21%，收于4.45港元，盘中甚至触及4.53港元的新高。

然而，回流的血液量明显不足。与同一天公布中期报告的R&F地产相比，差距不是一点点，收入还不到R&F的5%..

我们应该知道，soho曾经是“十亿俱乐部”的成员，尽管它不是一线房地产开发商。即使在2012年和2013年，当转型被宣布时，它的收入大约是150亿元。2016年，收入仅为15.77亿英镑，仅为2012年的十分之一。

2012年是soho的转折点。因为今年8月，潘石屹宣布soho的经营战略从销售转向自持，而在此之前，自持物业只是前门大街项目。

最近，房地产行业一直在谈论“自我维持”。显然，潘石屹已经“自我维持”多年了。它是先锋吗？

当然，自从soho中国的运营转向“自我维持”后，公司开始了“转型之痛”，收入逐渐下降，外部评论两极分化。

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唱响空房价，从而卖出商铺

那么，潘石屹为什么要转型呢？

与如今的个体户规模相比，潘石屹本人显然要受欢迎得多。潘石屹不同于那些喜欢默默发财的房地产开发商。他总是喜欢表达他对房地产市场的看法。像他的好朋友任志强一样，他是房地产行业的“网红”。

然而，与任志强的观点仍有根本分歧。如果用“起”来概括任志强的态度(猫哥在《从“当大炮”到“当谷子”中)，任志强的一夜白头是什么呢文章中介绍，点击评论)，那么潘石屹的态度就是“放下”。

让我们回顾一下潘石屹近年来对房地产市场的看法:

几年前，它赢得了一些人的欢迎。然而，在过去的10年里，房价一直在持续上涨，今天的“面包”比过去贵了许多倍。飙升的房价不仅打了潘石屹的脸，还让人们不再相信他。现在，当潘石屹再次谈到“坠落”时，他会强烈地“拍砖头”。网友评论道:“潘总，你可以骗我，但要注意次数！”

显然，网民犯了一个错误。

潘石屹是一名房地产经纪人，但他家卖的是商业地产，而不是住宅。他不断唱着空房价，以出售soho的商店和办公楼。

潘石屹一直关注着空的房价，同时不断向土豪出售soho项目。他在卖东西的时候，对土豪说:“不买房子，房子会倒，商店可以带来稳定的租金收入。”

如果是这样，那么逻辑就是逻辑。

03

买不起土地，它变得越小。

一切都合乎逻辑。

一个人不可能在吃饭时打破罐子。潘石屹悲观地认为，空在房地产市场背后不仅是为了促进商铺销售，也是因为像soho中国这样的“民营企业”越来越难以在一线城市获得土地。

甚至建造办公楼也不再是“私营企业”可以玩的东西。

2013年9月，soho中国获得了北京李泽商务区核心地块，这是soho中国最后一次在公开市场上获得一线城市核心地块。注意今年，这是北京住房市场的一个小低谷。自那以后，土地价格飙升。

这是如此昂贵，甚至中央企业的开发商也不得不联合征地。

近年来，潘石屹多次表达了改造的决心，并表示soho中国今后不会拿土地开发新项目。这是事实，但在“不要土地”的决心背后，也是因为一线城市现在买不起土地。

潘石屹不止一次抱怨一线城市的土地价格太贵，尤其是作为soho中国发展核心的北京和上海。如果你买不起土地，就不能滚动开发，也不能扩大规模。与王健林相比，他也从事商业地产。王健林一直在三、四线城市征地建购物中心。6月前，万达的规模是soho中国的许多倍。

潘石屹对过去10年的悲观看法恰好是中国房地产的“黄金十年”，无论是住宅还是商业地产。

当然，有了当年省下的项目，soho中国前几年的规模仍然不小。在卖房子的时代，它仍然有足够的资金来获得土地，并转向自给自足的时代。2016年，其收入无法负担李泽个体户的土地(192亿元)。

其他人越来越大，而潘石屹却越来越小。

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为了改造，潘石屹“出卖”了他的家人

与此同时，soho中国出售项目的时间比李嘉诚晚，但比王健林早。

出售这一系列建筑后，潘石屹终于与李嘉诚和王健林并列。在“不让李嘉诚跑掉”和“不让王健林跑掉”之后，他终于有了“不让潘石屹跑掉”。

潘石屹回应说，他是北京市人大代表，持有中国护照。他能去哪里？这只是一个转变，学习王守富的好榜样，只是向轻资产的转变。

转变是痛苦的。

2009年，soho中国出版了一本名为《从草根到精英》的特别书籍，soho中国数百万销售人员访问了这本书，书中列举了34位“年轻人才”来吹嘘他们的销售团队。

自soho转型以来，数百万来自“基层”的销售人员和“精英”已经措手不及，他们在做好准备之前面临着残酷的人事动荡。

潘石屹回忆了soho中国转型的巨大变化，他说:“转型对我们提出了新的要求。soho中国过去擅长出售房产。然而，在宣布转型之后，我们在一夜之间将这300名销售人员减少到只有2人。然而，在这两个人转而从事租赁业务一年后，他们仍然失败了。”

甚至连销售队伍都被解散了，这被认为是“从零开始”。

05

寻找新的“煤老板”

外界无法理解潘石屹的“轻资产改造”是什么。王健林也可以说是经营文化旅游和酒店以及出口万达的品牌和管理。不再出售商店的个体户输出什么？

王健林和潘石屹都从事商业地产，而传统的商业地产无非是出售或出租给百货公司、超市、各种服装店等。然而，互联网、电子商务和o2o的兴起给这些行业带来了巨大的冲击，没有人租用店铺。

该怎么办？王健林选择和马云打赌，但他赌了。他自己的百货公司和大歌手ktv先关门了。潘石屹选择了——我打不过互联网，所以我选择了和互联网做朋友。

因此，他在空 soho 3q设立了一个共享办公室，并准备将其出租给那些从事互联网创业的人。

“共享”是一个风口，无数“猪”在这里飞翔。“互联网+共享+资源整合”比把商店卖给煤老板更性感。

潘石屹近年来没有涉足房地产圈，而是与互联网圈打情骂俏。

2014年，潘石屹参加了首届世界互联网大会。他说如果他掌握了互联网，他就会抓住未来。2015年，潘石屹在谈到互联网的时候，他认为共享经济一定是发展的趋势，今年他也有了自己的soho 3q。

过去，潘石屹喜欢在公共场合提起任志强，话题是房地产；后来，他喜欢谈论他拜访的一个又一个互联网企业家。潘石屹觉得自己已经掌握了未来和未来的“独角兽”。

他在共享办公室上下了很大赌注，把商店卖给煤老板，把工作站卖给互联网企业家。

仅在8月份，他就为他的共享办公项目选择了四个登陆城市:杭州、南京、深圳和广州，并计划开设更多。哪里有互联网企业家，潘石屹就计划开车去那里，就像有煤老板的时候，潘石屹飞到那里卖东西。

从煤老板到互联网企业家，从销售商店到销售站，潘石屹亲自证明了中国经济正在经历转型升级，煤炭开采减少了，没钱了，企业家更多了。

我只是不知道这些企业家是否会像那些日子里的煤老板一样富有。

现在看来，这并不乐观，因为越来越多的人在空从事共享办公，而企业家越来越少，所以创业比挖煤困难得多。

来源：罗马观察报