从赚大钱到赚小钱 地产大佬潘石屹眼中的互联网小生意

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现在，潘石屹的“账户”已经从几亿变成了几百万。他说，从赚大钱到赚小钱，并不是很损失，但有时规模无法计算。

“帅印”王健林、“毕”和soho中国董事长潘石屹，依然给自己带来欢笑和吐莲花，但这一次他只谈了“合用办公室”，却封杀了他对房地产这个话题的兴趣。

8月18日在深圳的一次媒体见面会上，他对“你认为深圳的房价如何”的回答是:“请问一些我能理解的问题。”

"为什么你越来越多地谈论互联网，却越来越少谈论房地产？"面对全天候科技作者的提问，潘石屹谈到了这段话:

几年前，万达的王健林和阿里的马云有着同样的风光，他们在“谁赢了线上线下的生意”上下了一个1亿元的大赌注。

王先生非常努力地建造了200多个购物中心。几年过去了，马先生的境况还是好一些，但他的境况不如以前了。

演讲结束后，我还不忘拿“补刀”开玩笑:“我不该说这个，这简直是对王先生的侮辱。”

但潘石屹、王力可健林也是经历过房地产“黄金时代”的开发商。

十年来，他和妻子张欣共同创办的soho中国在北京和上海开发了500万平方米的标志性甲级写字楼，并成功完成了从销售到租赁的转型，潘石屹已经成为房地产行业的知识产权级人物。

自2015年以来，这位房地产巨头拥抱互联网的意图变得越来越明显。

为了实现转型，他一夜之间撤出了300多人的销售团队，开始频繁访问互联网公司，并建立了soho 3q，一个拥有办公室和个性化租赁的共享办公品牌。经过近两年的努力，3q目前在北京和上海拥有19个中心和17000个座位。

现在，潘石屹认为soho 3q已经形成了自己的商业模式，可以大规模复制。在过去一周左右的时间里，潘石屹先后出现在杭州、南京、深圳和广州，声称自己“不拿地、不买地、不盖房”，目的是推广他两年多来尝试的改造成果。

在采访中，潘石屹告诉全天候科技，无论是管理技术、共享理念还是服务对象，它都是一个完整的互联网产品。

当互联网共享经济处于规模与效率的十字路口时，与“赚了太多钱”的老潘眼中的房地产不同的“百万小企业”的独特故事会受到市场青睐吗？

"共享办公室不会像共享自行车一样竞争你的生死."

"你把3q定义为房地产产品还是互联网产品？"这是潘石屹决定认真对待的一个问题。

潘石屹告诉全天候科技，3q是从管理技术到共享理念的互联网产品，其服务对象也是与互联网紧密相连的企业。

据报道，截至2016年底，soho 3q的平均入住率为85%，租户群体涉及互联网和高科技公司，如美团、airbnb、新浪、小红狐和首汽集团。3q望京项目90%以上的租户是互联网企业，这也成为潘石屹经常访问和研究的对象。

潘石屹认为，3q的核心理念是互联网倡导的共享经济，它充分利用了空的每一平方米，以灵活的办公方式盘活了城市现有的资产。

“如今，有很多流行的共享经济，比如共享雨伞和收取财宝。今天，我们还看到了一个共享卫生纸，这都是噱头，对社会影响很小。但共用办公室真的很有意义。”他说。

然而，3q是一个基于房地产的网络产品。其房地产是“不能动的”，产品设计、施工、管理和成本采购都是传统的房地产概念。

正如潘石屹在另一项活动中所说，“像网络汽车一样，共享办公空间会烧钱，而且进入门槛很低，特别是现在空的比例很高，将会有一个竞争性的降价过程。”然而，除了互联网的性质，3q还具有房地产的性质。这是房地产，所以它不会像共享自行车那样生死攸关。”

soho 3q首席运营官方力伟表示，3q目前在北京和上海拥有19个中心和17，000个席位，是两地最大的共享办公运营商。

3q扩建采用租赁合作模式，通过招标方式进行扩建。

8月16日，soho 3q向全国各地的企业发出招标文件，目标是杭州、南京、深圳和广州。

潘石屹说，该项目应在两个月内完成，然后在一个半月内设计，并在两个半月内建成，它可以在近几年后登陆。

就在潘石屹启动soho 3q全国布局之际，由另一位前房地产开发商、前万科高管毛大庆创办的Urwook 8月7日宣布，已完成12亿元人民币的预筹融资，估值90亿元人民币，成为中国共享办公领域首个达到独角兽水平的企业。

潘石屹告诉全天候科技，soho 3q也将在未来一两个月内宣布融资计划。

作为共享办公室的同事，潘石屹并没有像毛大庆那样通过持续融资在资本市场获得不断上升的估值。一个原因是soho中国现在“不缺钱”。

2017年6月，soho中国刚刚以接近36亿元的价格出售了虹口soho，并于7月宣布将出售北京光华路soho2和上海凌空soho.据统计，自soho中国宣布向“告别销售”转型以来，已连续卖出多个项目，并通过出售业务套现236亿元人民币。

潘石屹表示，soho中国目前的资本状况不需要像其他企业家那样与投资机构谈判，依靠股权转让来筹集数千万、一两亿元，而未来的融资“并不是说要融资多少钱，而是要体现3q的市场价值。”然而，资本运营是未来值得探索的方向。

“3q‘孵化’的第一个项目是毛大庆的urwork”

8月16日，记者在soho 3q城市扩张招标会上对潘石屹说，“毛大庆说你走错路了。”

潘石屹回应道:“犯错的人总是看着别人犯错。”

在共享办公领域，毛大庆的wework和urwork与soho 3q商业模式相似。

现在我们的价值约为170亿美元，并已正式进入中国。截至2017年6月，Youke Workshop已在全球25个城市布置了88间共用办公室和空客房，拥有近30，000个座位。目前，3q在北京和上海拥有19个中心和17000个座位。

作为同一个“做房地产大生意的人”，潘石屹认为，合用办公室还处于起步阶段，坐几万人的位子比坐几万人的位子还可笑。实现20-50万个座位是有意义的，单个项目的面积必须达到4000平方米以上才能赚钱。

和毛大庆一样，潘石屹多次强调soho 3q不是孵化器。他说，如果我们说“孵化”，soho 3q孵化的第一个10亿美元的项目就是毛大庆的urwork。

2015年初，毛大庆离开了万科，潘石屹为他提供了一间位于望京soho 21楼的办公室。据他说，“他甚至没有收房租。”不久之后，毛大庆创立了乌尔功。

然而，3q是一个共享的办公社区，而不是真正意义上的“孵化”。

潘石屹表示，孵化器都是高科技初创企业，而3q作为空的共享办公空间，公司类型越多越好，越复杂越好，从而形成良好的生态。这些公司可以互相服务，那些需要投资的人，那些进行投资的人，那些有中介的人，以及他们的客户都在一起，这样整体价值就可以显现出来。

“企业要想成功，就必须拥有一个食物链。任何单一的孵化器、高科技和服务类都不会成功。”潘石屹说道。

潘石屹还指出，他将来不会投资初创企业。他说:“第一，互联网公司有多好，交错如山，我们不明白；第二，做过房地产的人，数额很大，几百万、几千万去投资这些东西，规模是不确定的。因此，我们应该充分发挥我们在房地产方面的经验和优势，做好社区工作。”

“从赚大钱到赚小钱，我没有输。”

在过去十年的房地产红利下，soho中国真的“做了大生意”。

2013年，soho中国的总收入为146.1亿元，净利润为73.9亿元。“出售和转租”四年后，公司的利润将主要来自租金收入。根据soho中国2016年财务报告，公司2016年的租金收入约为人民币15.11亿元，营业额和净利润分别为人民币15.77亿元和人民币9.1亿元。

现在，潘石屹的“账户”已经从几亿变成了几百万。他说，从赚大钱到赚小钱，并不是很损失，但有时规模无法计算。

潘石屹说，如果我们在过去的20年里建造房屋，改变北京和上海的城市面貌和天际线，那将是一件了不起的事情，在未来的5-10年里，在现有住房的基础上创造一个更适合人们工作的环境，并有50万个座位可供建造。

如今，soho中国已经停止建造房屋。潘石屹认为:

在中国的环境下，房地产的重资产模式是不可持续的。万达酒店、万达广场、住宅楼和办公楼的租金回报率低于中国各商业银行的贷款利率，所以当市场上有很多这样的产品时，不要建造它们。“资产比率必须合理，并与经济环境、经济增长率和银行利率挂钩”。

一位房地产o2o人士对全天候技术说:

潘老板想建20-50万个工作站，租金约24-60亿。按照85%的入住率，即20-50亿，“确实比soho的业务小得多，但资产轻，利润率也不一定低。”说白了，soho将成为一家物业服务公司，出口品牌技术和管理社会活动，并扩展其他服务。

有了互联网的概念和故事，可能会有很好的估值和发展。当然，前提是要达到他所说的规模和入住率。"

潘石屹透露，在互联网转型之初，soho 3q一个座位的成本接近3万元。过去一直在优化产品，二线城市的租金不高，所以希望能降低成本。

"只有当成本控制在15，000英镑以内时，才有合理的利润."潘石屹说，这几乎比3q在望京soho开始做的时候低了一半。

来源：罗马观察报